국토부, '아파트 자전거래' 실태조사…"허위신고 밝혀낼 것"

"자전거래 실태 적발하고 계약해지신고 의무화 등 검토"

서울 송파구 잠실의 한 아파트단지의 모습. 2017.11.26/뉴스1 © News1 구윤성 기자

정부가 최근 불거진 '아파트 자전거래' 의혹과 관련해 실태 조사에 착수하기로 했다. 문제가 밝혀질 경우 이를 시정하고 계약해지 신고를 의무화 하는 등 적극 대응한다는 방침이다.

국토교통부 한 관계자는 9일 기자들과 만나 "자전거래 싵태를 조사해 실제 거래에 영향을 미친다고 판단되면 취소 신고 내용을 실거래가 신고시스템에 반영되도록 하는 방안 등을 검토할 것"이라고 밝혔다.

구체적인 조사 시점은 알려지지 않았으나 사안의 중대성을 감안해 조만간 진행될 것으로 보인다. 조사 결과 실제 자전거래 실체가 드러날 경우 이를 적발, 실거래가 공개 시스템에서 가려내고 계약해지 신고를 의무화하는 등의 조치를 취한다는 계획이다.

'자전거래'란 원래 주식용어로 동일 투자자가 거래량을 부풀리기 위해 혼자 매도·매수주문을 내는 것을 의미한다. '아파트 자전거래'는 이와 비슷하게 중개업소 관계자나 매도자가 실거래가를 높이기 위해 혼자 허위로 계약서를 써 실거래가를 신고한 뒤 계약을 파기하는 수법이다. 

최근 강남권을 중심으로 주택 거래는 적은데 시세가 비정상적으로 오르는 과열이 지속되자 곳곳에서 자전거래 의혹이 제기되고 있다. 작전세력들이 부동산 실거래가 공개시스템의 허점을 이용해 집값을 조작할 우려가 있다는 것이다.   

정부는 2006년부터 부동산 실거래가 신고제도를 시행해오고 있다. 부동산 거래 가격과 동향을 국민들에게 정확히 전달하기 위해서다. 신고된 실거래 가격 정보는 '국토교통부 실거래가 공개시스템'에 모두 제공된다. 

주택매매계약 신고의 경우 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'에 따라 계약 후 60일 이내에 하도록 규정돼 있다. 이를 어기면 벌금이 부과된다. 하지만 계약해지 신고는 현재 법으로 강제하지 않고 있다. 이를테면 실거래가를 일부러 높게 올린 뒤 계약을 해지하더라도 따로 신고하지 않으면 신고가격은 국토부 실거래 시스템에 그대로 남아있게 된다. 중개업자나 이해당사자끼리 허위 계약을 할 경우 취등록세, 위약금도 발생하지 않아 마음만 먹으면 충분히 조작이 가능하다.        

현재 강남권 부동산 시장은 정부규제 여파로 거래 매물은 적은데 일부 아파트가 오른 값에 거래되면서 전반적인 가격이 오르는 기이한 현상이 벌어지고 있다. 시세보다 월등히 높은 실거래가가 1~2건씩 공개될 때마다 일대 호가가 최대 수억원이 치솟는 과열이 이어지고 있다. 

예를 들어 최근 강남구 집값 상승을 주도하고 있는 대치동 '래미안대치팰리스'의 경우 전용 94㎡가 1개월 만에 2억5000원 오른 22억7000만원에 실거래 신고된 뒤 호가는 1억원 이상 더 올랐다. 송파구 집값의 키를 쥐고 있는 잠실동 '잠실주공5단지'도 전용면적 82㎡가 18억6000만원 최고가 신고가 되면서 호가 상승을 부추겼고 지역 전반의 시세를 끌어올리는데 일조했다. 실거래가가 시세 형성의 절대적인 기준이 되고 신고가가 단기간 치솟자 곳곳에서 자전거래 가능성에 대한 의혹이 확산되는 것이다.

업계 한 관계자는 "정부가 자전거래 의혹에 대해 빠르게 실태 조사를 결정한 것은 그나마 다행"이라며 "허위 계약 등 주택시장 교란 행위를 먼저 차단해야 부동산 시장을 안정화 시킬 수 있을 것"이라고 말했다.

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집값 폭락에 이웃끼리 ‘으르렁’

1월 7일 오후 8시 서울 송파구 롯데캐슬골드 지하 4층 입주민 회의실에서 부녀회 회의가 시작됐다. 안건은 아파트 상가 내 입점한 부동산중개업소 2곳을 퇴출하자는 것. 부녀회는 회의에 앞서 아파트 소유주들에게 ‘시세보다 월등히 저평가된 가격에 매물을 내놓고, 장점보다 단점을 부각해 거래를 성사시키려 한 부동산중개업소를 퇴출하는 데 힘을 모으자’는 내용의 안내문과 동의서를 돌렸다. 안내문에는 ‘해당 부동산중개업소들이 왜곡된 홍보를 일삼고 있는 것을 좌시하지 말자’며 ‘소유주의 자산 가치를 스스로 포기하지 말고 단합된 모습을 보이자’는 강력한 독려의 말이 가득했다.

 

부녀회 폭행 사건이 발생한 서울 송파구 주상복합 아파트 롯데캐슬골드.

그러나 모든 부녀회 회원이 이 안건에 동의한 것은 아니었다. 회의가 시작되자 아파트 소유주 최모(51) 씨가 동의서에 서명을 요구하는 부녀회 측에 항의했다. 30분가량 이어진 언쟁 끝에 부녀회 간부 한모(61) 씨를 포함한 임원 3명이 최씨를 회의장 밖으로 끌고 나간 후 실랑이가 벌어졌다. 이튿날 오전 피해자 최씨는 경찰에 “부녀회 임원들이 멱살을 잡고 때려 왼쪽 팔에 멍이 들고 목에 상처가 났다”며 신고했다. 

 

해당 아파트는 강남 3구를 대표하는 주상복합으로 이름난 곳. 입주가 시작된 2006년 30억 원에 달하는 가격에 거래되기도 해 명실상부 잠실의 부자 아파트로 자리 잡았다. 부녀회 회원들의 폭행사건이 언론의 주목을 받은 것도 이 때문이다. 과연 그들이 다툰 이유는 무엇일까. 취재 과정에서 이 아파트 부녀회와 관련한 또 다른 속사정들이 한 겹씩 드러나기 시작했다. 

호황 때 2배 이상 올라, 지금은 원위치 

폭행사건 나흘 뒤인 1월 11일 해당 주상복합 아파트를 찾았다. 1층 안내데스크에 인적사항을 기록하고 방문하고자 하는 집주인의 확인이 있어야 들어갈 수 있을 정도로 보안이 엄격했다. 안내데스크에서 인터폰으로 관리사무소에 취재 협조를 요청했지만 관리소장은 “입주민들이 아파트와 관련해 나쁜 이미지로 언론에 나가는 것을 싫어한다”며 언론 노출을 막았다. 부동산중개업소 퇴출 문제와 관련해서는 “부녀회에서 입주민 동의를 구했는데 현재 그런 움직임은 진행되지 않고 있다. 사건이 보도되면서 이를 좋지 않게 생각하는 여론이 형성돼 더는 진행하지 않는 것 같다”고 설명했다. 부녀회 대표와 피해자 최씨 쪽으로부터도 인터뷰가 불가능하다는 대답만 돌아왔다. 

논란의 중심이 된 해당 부동산중개업소 두 곳은 아파트 상가 1층에 위치해 있었다. 두 곳은 유일한 단지 내 부동산중개업소로 해당 주상복합 아파트의 물건만 취급했다. 한 부동산중개업소에 들어가 기자라고 밝히자 중년 남성은 “할 말 없다. 나가달라”며 손사래를 쳤다. 바로 옆 부동산중개업소에는 중년 여성 혼자 자리를 지키고 있었다. 취재 요청을 하자 “죄송하다. 한 마디도 할 수 없다”는 답이 돌아왔다. 조심스레 아파트 실거래가를 묻자 그는 “시장 원리에 따라 결정되는 것 아니겠느냐”고 답했다. 피해자 최씨와 친밀한 관계냐는 질문에는 “좀 아는 사이”일 뿐이라고 말했다. 최씨는 해당 주상복합 아파트 한 채를 소유하고 있지만 다른 곳에서 살며, 소유한 집은 현재 비어 있는 상태로 매매를 원했으나 거래가 이뤄지지 않아 전세로 나와 있다고 했다. 

이 아파트에서 한 블록 떨어진 신천동의 한 부동산중개업소를 찾았다. 그곳 사장은 “그 아파트 부녀회가 얼마나 입김이 센지 일대에 소문이 나서 누구도 거기 물건은 취급하려 하지 않는다”고 말했다. 그러면서 “입주가 시작되던 2006년부터 같은 자리에서 부동산중개업소를 운영하던 사장이 4년 전 부녀회의 협박을 이기지 못하고 쫓겨나왔다”고 덧붙였다. 이어 “부녀회의 입김이 처음부터 셌던 것은 아니다. 아파트값이 떨어지기 시작한 2011년부터 부녀회가 전면에 나서기 시작했다”고 설명했다.  

실제로 지난 10여 년 동안 잠실 롯데캐슬골드의 매매가는 크게 널을 뛰었다. 2002년 10월 분양 당시 최초 분양가는 8억~15억 원이었다. 지하철 2·8호선과 연결돼 입지가 좋고 제2롯데월드라는 개발 호재가 긍정적으로 작용해 청약 경쟁률이 337 대 1을 기록했다. 2006년 입주가 시작되자 모든 평형이 평균 10억 원가량 올랐고 많게는 2배 이상 오른 곳도 있었다. 실제로 당시 국토해양부(현 국토교통부) 아파트 실거래가를 보면 2006년 166.7㎡는 22억5000만 원, 209.4㎡는 29억5000만 원에 거래됐다. 하지만 그때가 정점이었다. 이후 20억 원대에 거래된 물건은 2009년 단 한 차례에 불과했다. 2010년대 들어서면서부터 거품이 빠지기 시작했고 자연스레 매매 문의도 줄었다.  

집값 상승기에 무리하게 대출을 받으며 입주를 강행했던 집주인들의 물건이 경매로 쏟아졌다. 2012년 초반 잠실 롯데캐슬골드 경매물건이 20여 건에 이르렀고, 경매 전문가들은 “최소 2번은 유찰돼야 낙찰 가능한 실정”이라고 평가했다. 매수 문의가 없자 급매물도 속속 나왔다. 그러면서 큰 평형이 낮은 평형보다 싼값에 팔리는 이상 현상도 일어났다. 하향곡선은 최근까지 이어졌고, 2014년 7월에는 148.15㎡ 물건이 11억2600만 원에 거래되면서 2006년 입주 이후 매매가 최저치를 기록했다. 

월세 수준 관리비, ‘하우스푸어’에게 부담 

서울 송파구 신천동의 주상복합 아파트 롯데캐슬골드 상가 내 위치한 부동산중개업소. 원래 있던 부동산중개업소는 2011년 이전하고 그 자리에 부동산중개업소 2개가 들어 왔지만 퇴출 위기에 놓였다. 

인근 잠실동의 또 다른 부동산중개업소 사장은 “부녀회가 집값을 정하는 게 무슨 의미가 있겠냐”고 되물었다. 그러면서 “입주민들이 싸게 내놓고 싶어서 싸게 내놓는 게 아니지 않나. 형편 때문에 어쩔 수 없이 급하게 처분하려고 하는 것뿐”이라고 말했다. “집값 상승기에 무리하게 대출받아 대형 평형을 사들인 사람들이 은행이자를 감당하지 못하자 급매로 내놓은 것으로 안다”고 말했다. 부녀회 임원들 역시 집값 상승기에 입주한 사람들로, 지불한 가격보다 낮아진 매매가를 받아들이지 못하는 경우가 많다고 했다. 외부에서는 부잣집 사모님으로 보이는 이들도 실상은 ‘하우스푸어’일 수 있다는 얘기다. 

그는 또 입주민 중에는 평당 1만 원에 달하는 매달 60만~100만 원 수준의 관리비를 감당하지 못해 이사를 고려하는 이도 있다고 말했다. 그리고 “갑자기 퇴직한 사람에겐 관리비만도 큰 부담이다. 그런 사람들이 하루라도 빨리 이사하려고 무리하게 매매가를 낮춘다. 부녀회가 난리를 쳐도 그런 사람들의 요구를 맞춰주는 게 부동산중개인들 사정 아니겠느냐”고 덧붙였다.

2011년 롯데캐슬골드 상가 내에 자리하고 있다 잠실동으로 이전한 부동산중개업소를 찾았다. 그곳 중개인은 2000년대 초반 잠실지역 부동산 전문가로 이름이 알려지면서 공중파 방송에도 자주 출연했던 인물. 그러나 쫓겨나다시피 다른 곳으로 이전한 이후 언론 인터뷰를 일절 고사하고 있었다. 직원은 “(사장님이) 지금은 불똥이 튈까 (잠실 롯데캐슬골드에 대한) 말 한마디도 아낀다”고 전했다. 

부녀회 폭행 사건을 조사 중인 송파경찰서 관계자는 “폐쇄회로(CC)TV는 확인했지만 멀리서 찍힌 영상이라 구체적인 폭행 상황은 확인되지 않는다. 화면상 서로 밀친 수준이기 때문에 심각한 폭행 사건이라고 볼 수는 없다”고 말했다. 조사 진행 상황에 대해서는 “폭행을 가한 한씨 등 임원 3명은 계속 몸이 좋지 않다며 조사를 거부하고 있는 상태로 빠른 시일 내 조사 날짜를 잡을 예정”이라고 답했다. 

국내법상 아파트 시세를 담합하는 부녀회를 처벌할 수 있는 규정은 없다. 박도준 변호사는 “독점규제 및 공정거래에 관한 법률은 제2조 제1호에서 정의하는 ‘사업자’에 대하여 적용되는데 ‘아파트 부녀회’는 주부를 회원으로 하는 비법인 사단 성격의 자생단체이기 때문에 해당사항 없다”고 말했다. 과거 처벌 사례에 대해 묻자 “2006년 서울과 수도권에서 무더기로 적발된 아파트 시세 담합 사례는 58건에 달했다. 당시 재경부와 건교부는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률을 개정해 부녀회의 아파트 거래 개입행위를 시장질서 교란행위로 보고 처벌규정을 두려 했지만 2010년 해당지역의 실거래 가격을 공개하고 시세발표를 중단하는 조치로 선회했다”고 답했다. 박 변호사는 “다만 부녀회가 판매자에게 폭행이나 협박을 가하고, 부동산중개업소에 일정가격 이하로 판매하지 못하게 한다면 형법 324조의 강요죄 등 형사법적 문제가 될 것으로 보인다”고 지적했다.
http://weekly.donga.com/List/3/all/11/98758/1

http://bizn.donga.com/realestate/East/3/all/20171220/87828429/1

http://news.joins.com/article/22230936

http://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=494457