통계 회귀분석으로 살펴본 서울 집값과 금리의 관계

(서울=연합인포맥스) 권용욱 기자·이석훈 연구원 = 금리(주택담보대출 금리)가 가파른 고공행진을 펼친 뒤 상승세를 멈추면 집값은 언제부터 어떻게 반응할까. 최근 미국 주택담보대출 금리가 하락세로 전환하는 데 따라 국내 금리의 움직임과 이에 따른 주택가격 움직임에도 관심이 쏠린다.

연합인포맥스가 22일 지난 20년 간 주택담보대출금리(출처:연합인포맥스)와 서울주택매매가(출처:KB부동산)의 움직임을 바탕으로 두 변수 간 선형 회귀분석을 시행한 결과, 금리 상승 중단 이후 26개월 차에 서울주택가격이 상승세로 돌아설 가능성이 가장 큰 것으로 나타났다.

금리 상승 중단 n개월 이후의 서울주택가격을 파악하는 과정에서 총 17회의 회귀분석을 실행한 결과, n=26일 때 결정계수가 최대치인 0.596에 도달했다.

결정계수란 회귀분석에서 표본관측으로 추정한 회귀선이 실제 관측된 표본을 어느 정도 설명해주는지 보여주는 계수로, 0과 1 사이의 값을 가진다. 계수가 1일 경우 모든 표본 관측치가 추정된 회귀선 상에만 있다는 뜻으로, 추정된 회귀선이 변수 사이의 관계를 완전히 설명해 주고 있음을 의미한다.

금리 상승이 중단되면 일반적으로 주택가격은 상승세로 전환한다는 가정을 세울 수 있는데, 실제 회귀분석 결과 금리 상승 중단 이후 26개월 차에 가장 높은 확률로 주택가격의 상승 전환이 시작될 수 있다는 결론이 도출됐다.

참고로 n이 0부터 26일 때 결정계수는 n이 증가함에 따라 함께 상승하다 n이 27일 때부터 다시 소폭 하락하는 경향을 보였다.

회귀분석이 유의미한지를 구분하는 'P값'의 경우 유의수준 0.05보다 작은 0에 수렴해 통계적으로 유의미한 것으로 평가됐다.

이번 연구는 주택담보대출 금리와 미래의 서울주택가격과의 관계를 파악하기 위해 다른 변인은 고정된 것으로 가정했다. 현실적으로 서울주택가격에 미치는 다른 요인도 존재하므로 이번 결과는 금리와 주택가격의 상관성을 파악하는 데 한정해 참고할 수 있다.

한국 시중 금리에 큰 영향을 미치는 미국의 경우 최근 주택담보대출 금리가 뚜렷한 반락 흐름을 보인다. 이에 따라 주택시장 침체가 조만간 바닥을 칠 것이란 기대도 제기된다.

지난주 미국 모기지 업체 프레디맥이 발표한 자료에 따르면 30년 만기 주담대 고정금리는 평균 6.61%로 지난주 7.08%보다 낮아졌다. 이는 지난 1981년 이후 주간 기준 가장 큰 하락세였다.

미국 30년 주담대 고정금리는 지난달 20년 만에 처음으로 7% 선을 넘어선 바 있다.

판테온 매크로이코노믹스는 "주택담보대출 금리가 고점에 달했다는 것은 주택 수요가 비록 크게 침체된 수준이지만 수개월 간 (악화하지 않고) 횡보할 것을 시사한다"며 "이에 따라 내년 초순에는 주택 착공과 분양이 바닥을 찍을 것"이라고 예상했다.

ywkwon@yna.co.kr
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