「2019년 상반기 부동산시장 동향 및 하반기 전망」

□ 한국감정원 부동산연구원 김성식 연구원장은 8월 28일(수) 서울 강남지사 사옥에서 「2019년도 상반기 부동산시장 동향 및 하반기 전망」에 대해 언론 브리핑을 실시했다.

□ 김성식 연구원장은 “2019년 상반기 주택 매매시장은 9.13대책 영향으로 하향안정세를 유지하는 가운데 서울 재건축 아파트의 일시적인 가격상승이 있었으나, 각종 규제정책으로 투자수요가 크게 위축되어 제한적인 움직임을 보였고 아파트 입주물량의 증가로 경기 및 동남권 아파트의 가격 하락세가 뚜렷해졌으며, 주택 전세시장은 입주물량이 증가하거나 지역산업이 침체된 지역의 전세가격이 지속적으로 하락하는 등 전체적으로 하락폭이 확대되는 상황”이라고 평가했다.

□ 2019년 하반기 주택 매매시장은“분양가 상한제의 재도입과 글로벌 무역분쟁 및 경기 침체 우려 등 시장 위축요인이 증가하고 있는 반면, 풍부한 시중 유동성과 추가 금리인하 등 시장 확장요인이 혼재될 것이나 투자수요 유입이 제한되어 주택시장 영향은 제한적일 것으로 예상된다. 주택 전세시장은 경기 및 동남권 지역 등 입주물량이 증가하는 지역의 전세가격 하락과 전세수요가 이탈한 주변 지역의 전세가격 후퇴가 이어질 것”으로 전망했다.

2019년 상반기 주택시장 동향

□ (주택가격) 2019년 상반기(7월말 기준) 주택 매매가격(주택 -1.01%, 아파트 –2.06%)은 2018년 하반기(주택 0.62%, 아파트 -0.03%) 대비 하락세로 전환된 상태이며, 주택 전세가격(주택 –1.58%, 아파트 -2.34%)은 2018년 하반기(주택 -0.82%, 아파트 -1.27%) 대비 하락폭이 확대되었다.

ㅇ 2019년 상반기 주택 매매시장은 대구, 대전, 광주와 전남 일부 지역에서 상승세를 나타냈으나 동남권과 서남권 일부 지역의 하락폭이 확대되는 등 전반적으로 지방 주택시장의 하락세가 뚜렷해진 한편, 주택 전세시장도 이들 지역을 중심으로 하락세를 유지하는 것으로 나타났다.

□ (주택 거래량) 2019년 상반기 누적(7월말 기준) 주택 매매거래량은 38.1만 건으로 거래량 통계가 작성된 2006년 이후 가장 낮은 수치를 기록하였으며, 전월세거래량은 115.7만 건으로 신규주택공급 확대에 따라 전세 거래량도 증가하였고, 전월세 거래량의 전세 비중은 59.6%로 2018년에 비해 소폭(0.1%p) 증가하였다.

2019년 주택시장 전망

□ (매매시장) 민간택지의 분양가 상한제 도입 예정, 3기 신도시 개발계획 등 정부의 시장안정화 정책 기조 속에서 실수요자가 풍부한 서울 및 인접 수도권 지역은 안정세, 지방은 광주, 대전 지역 주택시장이 조정국면에 들어가는 가운데, 대부분 지역에서 입주물량이 누적되어 하향국면이 이어짐에 따라 ​2019년 전국 주택매매가격은 1.4% 하락할 것으로 전망된다.

ㅇ 실수요가 풍부한 서울 및 인접 수도권 지역과 달리 지방지역은 지역시장 위축 및 누적된 입주물량으로 인해 지역별 차별화 현상은 지속될 가능성이 높아 면밀한 시장 모니터링이 필요하다.

□ (전세시장) 매매시장의 하락국면에 따라 관망세를 유지하면서 임차하려는 일부 수요와 정비사업 이주 등의 영향으로 국지적인 전세가격 상승이 예상되나, 경기 및 동남권 지역 등의 누적된 입주물량이 전세공급으로 대거 이어지면서 ​2019년 전국 주택전세가격은 2.6% 하락할 것으로 전망했다.

□ (주택 매매거래량) 정부 시장안정정책과 대내외 거시경제환경의 불확실성 확대 영향으로 실수요자의 관망세 확대 및 투자자의 매수심리 위축으로 ​2019년 주택매매거래량은 전년대비 15.7% 감소한 수준(72만건)이 될 것으로 전망했다.

190828_(보도자료)_2019년 상반기 부동산시장 동향 및 하반기 전망.hwp

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거시경제시장

1) 국내 경제동향

ㅇ `19년 2분기 경제성장률은 전년동기 대비 2.1%, 전분기 대비 1.1% 수준이며, 최근 건설업의 부진으로 경제성장 기여도에 마이너스 영향을 미치고 있는 상황

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ㅇ (투자경기) 설비투자와 건설투자는 모두 `18년 2분기부터 하락세로 전환된 이후 최근까지 유지되고 있어 실물경기의 하방압력이 전반적으로 높은 상황

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ㅇ (금융) 소비둔화, 설비 및 건설 투자 감소 등 경기 전반의 침체로 물가상승률은 낮은 수준이며, 글로벌 저성장 기조로 금리인하 압박이 심화되고 있는 상황

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ㅇ (대출시장) 가계대출과 주택담보대출 증가속도는 `17년부터 지속 감소 중인 가운데, `19년 5월 현재 가계대출은 1,045조원, 주택담보대출은 612조원 규모 기록

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2) 대외 여건 현황

ㅇ 원달러 환율의 지속 상승으로 원화의 화폐가치가 하락중이며, 최근 경상수지는 흑자를 기록하고 있지만 한일간 무역분쟁에 따라 악화될 것으로 예상

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ㅇ 선진국을 중심으로 경제성장률 전망치의 하향세가 뚜렷, 우리나라는 미중, 한일간 무역 갈등이 심화되면 향후 경제성장률이 소폭 하향 조정될 가능성 존재

주택매매시장

ㅇ `19년 7월 누계 기준 전국 주택 및 아파트매매가격 상승률은 각각 –1.01%, –2.06%, `18년 하반기 상승폭 둔화(주택 0.62%, 아파트 –0.03%)에 이어 하락세 뚜렷

- `19년 7월 주택 및 아파트 매매가격은 `18년 하반기 대비 하락세로 전환 또는 상승폭이 크게 둔화, 서울 및 광역시(대전 제외)의 아파트는 `19년 상반기 하락

- `18년에 이어 `19년에도 하락폭이 큰 지역은 부산, 울산, 강원, 충북, 충남, 경북, 경남, 제주 지역으로 나타나 지방의 주택 매매시장 하락세가 지속

- 다만, `18년 하반기 대비 `19년 상반기의 주택 및 아파트 매매가격의 하락폭이 둔화되고 있는 지역은 울산, 경남 지역으로 나타남

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주택전세시장

ㅇ `19년 7월 누계 기준 전국 주택 및 아파트의 전세가격 상승률은 각각 –1.58%, –2.34%, `18년 하반기(주택 –0.82%, 아파트 –1.27%) 대비 하락폭 확대

- 서울, 광주, 세종 지역 전세가격의 경우 작년 하반기 누적변동률은 상승하였으나, `19년 7월 누적변동률은 하락하였고, 그 외 대부분 지역은 하락폭이 확대

- `18년 하반기 대비 `19년 상반기 주택 및 아파트 전세가격 상승세가 소폭 확대된 지역은 대전, 하락세가 다소 둔화된 지역은 울산, 충남, 경북 지역

주택시장종합

ㅇ 서울지역은 `18년 매매가격 상승폭이 확대되었으나 `19년 상반기 하락세로 전환, 그 외 지역은 대부분 하락하였으며, 전세시장은 보합 및 하락세 지속

- 입주물량 증가와 9.13대책으로 인한 투자수요 감소 등으로 `19년 상반기 주택 매매시장은 안정적인 하향세 지속, 주택 전세시장은 하향세가 유지될 전망

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주택거래 및 공급동향

ㅇ (매매거래량) `19년 7월 누적 주택 매매거래량은 통계 작성 이후 가장 낮은 수준인 38.1만호, `18년 동기간의 매매거래량(50.1만건) 대비 23.9% 감소

ㅇ (전월세거래량) `16~`18년 입주물량 증가에 따라 전세거래 비중 증가, 월세 비중 감소, `19년 상반기 전세거래 비중(59.6%)도 `18년(59.5%) 대비 0.1%p 증가

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ㅇ (주택공급) `19년 상반기 인허가 물량은 주택경기의 둔화로 `18년 동기간 대비 감소, 준공실적은 `18년 대비 감소하였으나 예년 준공실적를 상회하는 수준

- 주택시장 안정에 따라 최근 착공 및 분양실적이 과거 급등했던 시기보다 감소한 안정적인 수준, 전과 같은 공급확대에 따른 시장불안 가능성은 줄어들 전망

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전국 토지시장

ㅇ (지가동향) `19년 상반기(1.86%)는 `18년 하반기(2.49%)에 비해 상승폭이 둔화되었으며, 세종, 광주, 서울의 지가상승이 두드러진 반면, 제주, 경남, 울산은 미미한 상승 기록

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ㅇ (거래량 동향) 토지거래량은 대부분 지역에서 `18년 하반기와 유사하나, 각종 개발이슈의 영향으로 경기, 전남, 충북 등의 도지역의 거래량이 소폭 증가

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주요 정책사업 지가 동향

ㅇ (KTX역세권) 수도권은 영등포역, 동남권은 동대구역과 신경주역, 서남권은 광주송정역 일대의 지가상승이 모도시에 비해 높은 것으로 나타남

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ㅇ (혁신도시) 대부분이 모도시와 비슷하거나 낮은 지가상승률을 보여주고 있어, 혁신도시 이전에 따른 해당 지역의 지가상승 영향은 미미한 모습

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상업용 부동산시장

1) 주요 이슈 상권

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ㅇ (임대료) 경기 분당, 광주 송정동 등은 타상권 대비 임대가격 상승률이 크고, 대전 둔산, 경남 거제옥포 등의 임대가격 하락률이 크게 나타남

- 광주 송정동 상권은 1913송정역 시장 활성화, 인천 계양동은 다양한 연령대의 유동인구 증가, 분당 오피스는 꾸준한 임차수요로 임대료 상승

- 대전 둔산 오피스 상권은 인구 유출, 거제 옥포 및 창원역 상가 상권은 지역경기 침체로 인한 임대수요 감소로 인해 임대료 하락

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ㅇ (투자수익률) 부산 현대백화점 주변 집합상가와 울산 신정동 오피스는 수익률 감소, 안양역과 청량리는 개발 기대로 인한 지가 상승 영향으로 수익률 상승

- 부산 현대백화점 주변 상권은 건물 노후화 및 주변 신규 상권의 확대 등 투자 수요 감소로 상권 활력도가 저하되고 있으며, 투자수익률 또한 하락세

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ㅇ (오피스 공실률) 광주 상무지구와 대구 동성로는 공급 증가로 공실률이 상승, 서울 홍대·합정은 오피스 리뉴얼, 강남대로는 수요증가로 공실률 하락

- 홍대·합정 상권은 지자체의 디자인·출판업 진흥 장려와 리모델링 및 용도 전환을 통해 공실이 감소하고 있는 추세

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ㅇ (상가 공실률) 울산 북구와 경남 양산은 공급량 증가로 공실률이 상승하였으며, 서울 홍대·합정, 광주 첨단1지구는 임차수요 증가로 공실률이 하락

- 광주의 첨단1지구는 우수한 입지환경 및 광주도시철도 2호선 개통 예정으로 상권 활성화가 기대되며, 향후 지속적으로 공실이 감소 할 것으로 전망

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2) 주요 오피스 상권 공실률

ㅇ `19년 2분기 기준 주요 오피스 상권의 공실률은 대구 동성로 상권을 제외하고 수도권 및 대전, 부산 주요 상권에서 전년 동기 대비 하락

- 고용지표의 개선 등으로 임차수요가 증가하는 가운데, 공유 오피스의 수요 증가 및 오피스를 상가로 리뉴얼 활용하는 사례가 늘며 공실률이 하락

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2019년 하반기 주택시장 전망/결론

◈ (주택시장 전반) `19년 하반기 주택시장은 시장안정을 위한 정부의 부동산 규제정책, 신규 공급 증가, 거시경제 불확실성 등 다양한 가격 하방 요인이 작용하면서 상반기에 이어 하향 안정화가 이어질 것으로 전망

◈ (매매시장) 9.13 부동산 대책 이후 부동산 시장이 조정 국면을 맞은 가운데 민간택지 분양가상한제 도입, 3기 신도시 주택공급 방안 등 정부의 강력한 시장 안정화 정책이 계속되면서 매매시장은 하락세가 지속될 것으로 예상

- 정부의 대출규제로 주택 구입부담이 증가하고 시장상황으로 인한 대기수요가 증가하면서 매수수요 위축으로 안정 국면에 접어들 것으로 보임

- 실수요가 풍부한 서울 및 인접 수도권 지역은 안정세이나, 지방은 지역시장 위축 및 입주물량 축적으로 매매가격은 하락할 것으로 예상되며 지역별 차별화 현상은 심화될 것으로 전망

◈ (전세시장) 각종 규제와 불확실성 확대로 매매시장이 하락국면에 진입한 가운데 매매 대기수요의 증가로 전세 수요가 증가하나, 전반적인 입주물량 증가로 임대시장은 전국적으로 하락세를 보일 것으로 전망

- 양호한 도심접근성, 학군 등으로 꾸준히 실수요가 많은 일부 지역은 소폭 상승세를 보일 것으로 예상되나,

- 입주물량이 대거 집중된 수도권 외곽 및 지방의 경우는 전세 물건이 쉽게 해소되지 못하여 하락세를 보일 것으로 예상

정부의 목적

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1. 주택가격 안정화를 위한 정책 지속

2. 공공주택 보급확대를 통한 신혼부부와 출산률 장려

3. 민간주택시장 축소를 통한 공공주택시장 확대

4. 경제성장률이 복귀 될때까지 대출증가규모 축소

5. 주택시장세금 증세로 고령화/저출산 복지비용 확대

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[별첨] 2019년 상반기 부동산시장 동향 및 하반기 전망.hwp

http://www.kab.co.kr/kab/home/cyber/cybernoticeDetail.jsp?sBoardIdx=045005125001035024124

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http://land.seoul.go.kr/land/rtms/rtmsStatistics.do

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190828_(보도자료)_2019년 상반기 부동산시장 동향 및 하반기 전망.hwp

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