역전세난 위험 주택, 전국 약 12만호～16만호로 분석

80만호는 추가차입 필요해 세입자 이주불편 우려
"전세가격 6% 하락시 전세 42.13%가 위험 노출"
"英·濠처럼 보증보험 의무가입 등 대책 검토 필요"

전세가격이 하향 안정세를 지속하면서 전세보증금을 돌려주지 못하거나, 집주인이 상환 여력이 있지만 추가 차입을 통해 돈을 돌려줘야 하는 ‘역전세 위험’ 주택이 전국 100만 호에 달하는 것으로 추산됐다.

12일 국토연구원이 발간한 ‘주택 역전세 현황과 임차인 보호를 위한 정책개선방안’ 연구보고서에 따르면 연구원이 ‘2018년 가계금융복지조사’ 자료를 이용해 전세보증금을 부채로 보유한 196만호를 표본으로 분석한 결과, 이같이 분석됐다.

전월세 보증금이 있는 주택 약 327만호 중 3400만원 초과 주택을 대상으로 전세주택의 역전세 수준에 따라 ▲역전세 위험노출 주택 ▲역전세 위험 노출가능 주택 ▲역전세 위험 비노출 주택 등으로 분류한 결과다.


우선 역전세 위험 노출 주택은 ‘전세계약 만료 시, 임대인의 차입이 용이하지 않아 전세보증금 차액을 마련하지 못해 전세보증금 상환이 어려운 주택’으로 전국에 최소 12만호 이상이 있을 것으로 추정된다. 이들 주택은 임대인의 소득과 금융자산 등을 고려하고, 차입 여력(총부채원리금상환비율·DSR 40%)까지 종합적으로 감안하더라도 상환 가능성이 희박한, 일종의 한계 주택이다.

또 보증금 상환 여력이 있지만, 추가적인 차입을 통해 전세보증금을 돌려줘야 하는 ‘역전세 위험 노출가능 주택’도 최소 79만8158호에 이르는 것으로 추산됐다. 이들 주택은 임대인의 자금 상황을 고려했을 때 상한 자체는 가능한 것으로 보이지만, 현거주지 임차보증금 상환이나 차입에 따른 시차가 생길 수 있다. 그 결과 임차인이 일시적으로 주거이동에 불편을 일으킬 가능성이 있는 주택이다.

국토연은 현재로서 역전세 위험 자체는 크지 않을 것으로 보고 있지만, 전세가격 하락이 지속될 경우 이같은 위험 가구가 점증할 것으로 예측했다.

실제로 국토연이 국토교통부 실거래가 시스템의 전월세 거래를 분석한 결과, 올해 2분기(4~6월) 거래된 전국 아파트의 37.35%는 전세가격이 직전계약 시점(2년 전) 대비 하락해 대출 등을 통해 보증금 하락분을 메꿔야 하는 상황이다. 이는 지난 2017년 1분기(7.48%)보다 약 5배 확대된 것으로, 전분기(30.59%)와 비교해도 전세가격 하락 주택의 비중이 증가 추세로 나타났다.

국토연은 시뮬레이션 결과 특히 전세가격 하락률이 5~6%인 구간에서 역전세 위험 노출·노출가능 주택의 규모가 급격하게 증가하는 것으로 나타났다고 밝혔다.

한국감정원 주간아파트동향 자료에 따르면 최근 2년간(2017년 6월말~올해 6월말) 전국 아파트 전셋값 변동률은 마이너스(-) 5.76%를 기록 중이다. 국토연은 전세가격 하락률이 6%일 때 전세주택의 42.13%가 차입 또는 현 거주지 임차보증금으로 전세보증금을 상환해야 할 것으로 분석했다.

지역별로 보면 지방에서 역전세 현상이 심화하고 있지만, 수도권도 예외는 아니다. 울산이 올해 2분기 거래된 주택 중 84.92%가 2년 전 전세가격보다 하락한 것으로 분석돼 전국에서 역전세 현상이 가장 심각한 것으로 나타났다. 이어 경남(58.61%), 충북(50.71%), 경북(45.36%) 등 순이다.

뿐만 아니라 경기(46.83%), 인천(43.86%) 등도 전세가격 하락 주택의 비중이 상대적으로 높게 나타났다. 서울은 올해 2분기 기준 17.75%에 그쳤지만, 전세가격 하락 비중이 가장 적었던 지난 2016년(3.06%)과 비교하면 5.8배 수준이어서, 안심할 수 없는 상황이다. 주택유형별로는 아파트가 37.35%로 가장 높고, 단독·다가구 25.72%, 연립·다세대 18.5% 등 순으로 집계됐다.

국토연 김지혜 책임연구원은 “전체적으로 역전세 위험에 직접적으로 노출된 주택의 규모는 크지 않은 것으로 보인다”면서도 “최근 3년간 금융자산 증가율이 3.2%이고 전세보증금 증가율이 4.1%임을 감안하면 임대인의 보증금 상환능력은 감소한 반면, 전세가격 하락이 지속되면서 현재 역전세 위험 노출 주택의 규모는 더 확대됐을 가능성이 있다”고 밝혔다.

또 “전세가격 하락률 5~6%를 기점으로 역전세 위험에 노출될 가능성이 있거나 노출되는 주택의 규모 변화가 크므로 이를 고려해 전세가격 하락률을 지속적으로 모니터링 할 필요가 있다”고 지적했다.

김 연구원은 한편 세입자 보호 대책을 위한 제도 개선이 시급하다고 지적했다. 그는 영국, 호주 등처럼 임차인의 임대보증금 보호를 위한 전세보증보험 의무가입제도를 운영하거나, 단독·다가구 등 가입 활성화 등을 검토할 필요가 있다고 봤다. 또 현재 전세보증금반환(HUG) 보증범위가 최대 7억원 이하(수도권 기준, 그 외 5억 이하)로 설정돼 일부 주택은 배제되고 있어 9억원 이하로 확대하는 것도 고려할 것을 제안했다.
http://www.donga.com/news/article/all/20191112/98326176/1

- 역전세난 위험 주택, 전국 약 12만호～16만호로 분석​​​​​​​ - ‣ 국토硏, ‘주택 역전세 현황과 임차인 보호를 위한 정책개선방안’ 보고서​​

□ 국토연구원(원장 강현수)이 발표한 ‘'주택 역전세 현황과 임차인 보호를 위한 정책개선방안(연구책임자 김지혜 책임연구원)” 보고서는 전세가격이 하락할 때 마다 나타날 수 있는 역전세난으로부터 임차인을 보호할 수 있는 정책과제를 도출하는 것이 목적이다.

 ㅇ 이 연구에서는 ‘역전세’를 계약당시 보다 주택의 전세가격이 하락하여 임차인이 전세보증금 회수에 곤란을 겪는 상태로 정의하였고, 

 ㅇ ‘역전세 위험노출 주택*’은 임대인이 보유하고 있는 금융자산** 외에 추가적인 차입을 통해서도 전세보증금 차액을 마련할 수 없어 현 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황을 의미한다.

    * 역전세 위험노출 주택은 임대인의 (저축액 + 현거주지 전월세보증금) + 차입 < 전세보증금 차액으로, 전세보증금 차액은 (현 전세보증금 - 신규 전세계약시 전세보증금)을 의미

    ** 임대인의 금융자산은 현재거주지 임차보증금과 저축액을 합산한 금액임 

 ㅇ ‘역전세 위험노출가능 주택’은 임대인이 보유하고 있는 저축액, 현재거주지 임차보증금 또는 차입을 통해 전세보증금의 차액을 마련하여 상환이 가능한 주택으로,

   - 다만 저축액 만으로는 전세보증금 차액을 상환할 수 없으므로, 현거주지 임차보증금 상환이나 차입에 따른 시차 발생으로 임차인의 주거이동에 불편을 줄 수 있는 가능성이 있는 경우이다.

□ 역전세 위험과 관련하여 실질적으로 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 상황을 의미하는 ‘역전세 위험노출 주택’의 규모는 임차인 보호를 위한 가장 중요한 지표가 된다. 

□ 이 연구에서는 전세가격이 1%에서 15%까지 하락하는 시나리오에 따라 ‘역전세 위험 노출 주택’은 12만호에서 16만호까지 증가하는 것으로 분석됐다. 

 ㅇ 전세가격이 1% 하락했을 때, 역전세 위험 노출주택은 약 12만호이며, 전세가격이 15% 하락했을 때는 약 16만호가 역전세 위험에 노출되는 것으로 분석됐고,  

 ㅇ 2019년 6월을 기준으로 전년 동월대비 전세가격 변화율은 –2.22%*이므로, 시나리오에 적용하면 약 12.2만호가 역전세 위험에 노출되며, 이는 분석표본의 0.62%로 그 비중이 크지 않은 것으로 나타났다. 

   * 시나리오 분석에 2018년 가계금융복지조사를 활용하였으므로, 실제 역전세 위험 노출 주택 규모를 판단하기 위해서는 2018년 대비 2019년 전세가격 변화율 적용

□ 현재 전세가격 변화율을 고려할 때 실질적으로 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세 위험노출 주택’의 규모는 약 12.2만호이며, 이는 분석 표본의 0.62%로 비중이 크지는 않다. 

□ 하지만 역전세 위험에 대한 이슈는 전세가격이 하락할 때 마다 지속적으로 제기되는 문제이기 때문에, 비록 역전세 위험에 노출되더라도 임차인을 보호할 수 있는 다양한 정책방안의 마련이 필요하다는 것이 연구의 주요 결론이다. 

http://www.krihs.re.kr/issue/pressView.do?seq=31597

제목	역전세난 위험 주택, 전국 약 12만호～16만호로 분석
등록자	김지혜	보도일	2019-11-15
첨부파일	(보도참고자료)‘역전세난 위험 주택은 전국 약 12만호～16만호로 분석(국토연구원).hwp  (국토연구원 보고서)주택 역전세 현황과 임차인 보호를 위한 정책개선 방안.pdf