서울 지역별 아파트 가격 거품 가능성 검토(이슈보고서)

서울 아파트 가격은 2014년부터 높은 상승세를 지속해 왔다. 정부는 주택시장 안정을 위해 8.2대책(2017년), 9.13대책(2018년), 12.16대책(2019년) 등 다수의 대책을 발표하였다. 본고는 과열 우려가 높은 서울 아파트 가격에 대해 25개 구별로 거품 가능성을 검토하였다.

  거품은 기대심리에 의해 비합리적인 가격이 장기간 지속되는 현상으로 정의되는데, 이러한 정의에 기반하여 거품 가능성을 판단하였다. 즉, 가격이 비합리적인지(과대분산 기준), 비합리적인 가격이 2019년 10월 현재 1년 이상 지속되었는지(장기성 기준), 동 기간 중 기대심리에 영향을 받아 가격 변동성이 확대되었는지(변동성 기준)를 거품 기준으로 설정하였다. 자료는 국가통계포털(KOSIS)에서 제공(한국감정원 자료)하는 아파트 매매가격지수와 전세가격지수를 이용하였다.

  25개 구별로 아파트 가격의 거품 가능성을 검토한 결과(2019년 10월 현재)는 다음과 같다. 첫째, 종로구, 중량구, 강북구, 도봉구, 구로구, 금천구, 관악구 등 7개 구를 제외한 나머지 18개 구의 경우 아파트 가격이 거품일 가능성이 매우 높은 것으로 나타났다. 특히 강남4구와 마용성(마포, 용산, 성동), 그리고 양천구의 거품 정도가 상대적으로 더 큰 것으로 보인다. 둘째, 과대분산 기준으로 거품이 가장 먼서 형성되기 시작한 지역은 강남구와 용산구(2017년 4월)이며, 이후 거품은 서초구, 송파구 및 양천구(2017년 6월), 영등포구(2017년 7월), 강동구(2017년 9월) 등으로 확산(서울 아파트 평균 가격의 경우 2017년 9월)되어 갔다.

 이러한 결과를 볼 때, 8.2대책과 9.13대책은 시기 측면에서 크게 늦었다고 보기 어렵다. 또한 거품으로 나타난 18개 구의 경우 12.16대책에서 확대된 민간택지 분양가상한제 적용 지역과 정확히 일치한다는 측면에서 규제지역 선정도 타당한 것으로 평가된다.

   같은 방법으로 2008년 글로벌 금융위기 이전의 상황을 분석해 보면, 서울 아파트 가격의 거품 기간은 2006년 5월부터 2009년 8월까지 3년 4개월간이었고, 강남구의 경우 2005년 11월 이전(자료 제약으로 시작 시기를 정확히 분석할 수 없음)부터 2009년 2월 까지이다. 당시 아파트 가격의 거품은 강남구에서 시작하여 강남구에서 먼저 꺼졌으며, 거품을 해소시킨 주된 요인은 글로벌 금융위기였던 것으로 생각된다. 서울 아파트가격에 거품이 발생한 지 2년 2개월(2019년 10월 현재)이 넘었고, 12.16대책이 특히 고가의 아파트가 몰려있는 강남3구에 큰 충격으로 작용할 것으로 예상되며, 주택가격 안정에 대한 정부의 의지가 단호하기 때문에 아파트 가격 거품은 점차 축소되어 갈 것으로 기대된다

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