'10억 로또'라는 아크로포레스트 당첨 D-1···세금만 최대 5억

화제를 모았던 서울 성수동 ‘아크로 서울 포레스트’ 3가구 추가 모집 당첨자가 28일 발표됩니다. 3년 전 분양가 그대로라 시장에선 10억원 이상의 시세 차익을 예상합니다. 소위 ‘줍줍’이라 불리는 무순위 청약이라 전용면적 97㎡, 159㎡, 198㎡ 1가구씩 모집하는 데 총 26만명이 신청했습니다. 당장 분양가를 ‘내돈내산(내 돈 내고, 내가 산다)’ 할 수 있는 현금 부자도 있겠지만, ‘설마 되겠어’ 하며 넣은 사람도 적지 않죠. 자, 그럼 설마 되면 어떻게 해야 하는지 알아볼까요?

3가구 추가 모집에 26만여 명이 몰려 화제인 서울 성동구 대림 아크로 포레스트 전경. 대림산업

#하루 내로 1억7000만원 입금

=당첨자 발표는 28일 오후 1시 대림산업 유튜브 채널로 실시간 중계한다. 유튜브 생중계는 대림산업도 처음이다. 홈페이지에서 번호로 확인도 가능하지만, ‘개별 통지는 하지 않는다’는 게 모집 때 공지된 내용이다.

=당첨되면 다음날인 29일 분양가의 10%를 계약금으로 내야 한다. 분양가가 각 17억4100만원·30억4200만원·37억5800만원이니 각 1억7410만원·3억420만원·3억7580만원씩. 현실적으로 이 금액을 하루만에 마련할 수 있는지가 관건이다. 당첨과 동시에 은행에 달려가도 하루 만에 1억원 이상의 대출이 나오긴 쉽지 않다.

=시간이 많지 않다. 계약금을 넣은 뒤 무통장입금 영수증을 포함한 서류를 챙겨 서울 종로 대림산업 본사로 가 오후 4시까지 계약을 마쳐야 한다. 이 시간까지 계약을 마치지 못하면, 기회는 예비 1번에게 돌아간다.

네이버에 '97제곱미터'를 치면 연관검색어로 '아크로 서울 포레스트'가 뜬다. 사람들이 두 가지를 함께 많이 검색해 봤다는 의미다. 97제곱미터는 이번 추가 분양으로 나온 3가구 중 가장 작은 매물이다. 네이버 화면 캡쳐

#시공사 도움 없이 9월까지 중도금 마련

=예전에는 사업 주체가 분양대금 납부를 일부 부담해주거나 대출 알선을 해주곤 했다. 계약금 10%에 중도금 60%를 6번에 나눠서 낸 뒤 잔금 30%를 내는데 시공사가 중도금 대출을 알선해주는 식이다.

=이번 ‘아서포’ 추가 분양은 계약금 10%, 중도금 10%, 잔금 80%다. 대림산업 관계자는 “입주예정이 올해 12월로 기간이 얼마 남지 않은 상황이다 보니 비율이 이렇게 정해졌다”고 말했다. 납부 방식은 ‘자납’. 시공사가 어떤 도움도 주지 않으니 알아서 마련해야 한단 얘기다. 중도금 납부일은 9월 29일. 계약금 치른 지 4개월만에 또 분양가의 10%를 마련해야 한다.

아크로 서울 포레스트 조감도. 대림산업

#10억 원대 전세세입자 구하기

=잔금은 ‘입주 지정일’에 치르게 돼 있다. 입주 지정일은 입주 예정일로부터 30~60일 이내다. 한날 한시에 모든 입주자가 들어올 순 없으니 여유 기간을 두고 이삿날을 분산시키는 거다. 보통 한 달 전쯤 입주 예정일과 입주 지정일 범위가 결정된다.

=잔금(분양가의 80%)은 각 13억9280만원·24억3360만원·30억640만원이다. 전세 세입자를 구하면 어느 정도 잔금을 충당할 수 있다. 문제는 전세만 믿고 있어도 되느냐다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “이렇게 큰 금액의 전세 세입자를 구하는 일은 쉽지 않을 수도 있다”고 말했다.

=혹시 약속한 날짜에 잔금을 못 내면 곧바로 계약금과 중도금을 날리는 걸까? 그렇진 않다. 잔금 연체는 가능하지만, 연 3%의 지체이자율을 일할 계산해 내야 한다.

한 유명 유튜버가 지난 2월 아크로 서울 포레스트를 구입한 후기를 올렸고 이 영상은 56만회 넘게 조회됐다. 화면은 취등록세에 대해 설명하고 있는 장면. 유튜브 채널 '오프라이드 오가나'

#아직 끝이 아니다, 각종 세금

=주택은 샀으면 샀다고(취등록세), 가지고 있는 동안에는 가졌다고(재산세,종합부동산세) 팔 때는 팔았다고(양도소득세) 세금을 낸다.

=일단 취등록세를 보자. 가격 9억원·전용면적 85㎡를 넘는 주택이니 취득세 3%+농어촌특별세 0.2%+지방교육세 0.3%로 분양가의 3.5%다. 97㎡짜리 샀으면 6090만원, 159㎡면 1억647만원을 내야 한다.

=등기만 되면 바로 팔 수 있지만 그럴 경우 양도소득세가 문제다. 1년 내 매도 시 양도 차익의 절반을 세금으로 내야 한다. 또 전세 레버리지로 집을 산 경우 실거주를 하기 어려운데, 그러면 양도세도 많이 내야 한다. 최용준 세무사는 “이전에는 보유만 하고 거주을 안 해도 장기보유공제를 많이 받을 수 있었지만, 앞으로는 거주 기간도 채워야 한다”며 “고가 주택이면 3년 이상 보유하고, 그중 2년 이상은 본인이 거주해야 장기보유공제에서 손해를 덜 보는 구조”라고 말했다.

문현경 기자

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시세 차익 10억 보면 세금 떼고 남는 건 얼마일까

「

17억4000만원 분양가에 집을 사 10억원이 올랐고 27억4000만원에 팔았다. 내가 번 돈인 10억원일까? 그렇지 않다.

1가구 1주택자의 경우 1~3년내 매각해 10억원의 양도차익을 봤다면 세후소득은 4억2000만원~7억5000만원 정도다. 세무법인 다솔 WM센터 최용준 세무사와 함께 가상으로 실이익을 계산해 본 결과다.

살 때보다 팔 때 10억원 비싸게 팔았더라도 취득세, 양도소득세 등을 제한 나머지가 실현손익이 된다. 표는 1가구 1주택 기준으로, 다주택자의 경우 세금은 더 많아진다. 자료 최용준 세무사

1년이 채 안 돼 10억원 차익을 보고 판다면 차익 중 국가에 내는 돈이 더 많아진다. 세금이 약 5억1496만원, 내가 가져가는 돈은 약 4억2383만원이다. 보유 기간을 늘리면 세금은 줄어든다. 전세를 주고 3년 동안 가지고 있다 판다면 차익 10억원 중 세금 떼고 내 손에 떨어지는 건 5억7118만원이다. 세금을 더 줄이고 싶다면 거주 요건을 채워야 한다. 똑같이 3년을 보유했더라도 2년을 본인이 거주한다면 실현손익이 7억4587만원까지 올라간다.

여기서 말한 실현손익은 매각대금에서 분양가와 취득세, 양도세를 뺀 금액이다. 보다 정확하게 계산하려면 여기서 보유기간 동안 내야 하는 재산세와 종부세, 대출을 받았다면 대출이자까지 빼야 순수한 나의 이익금이 된다.

」

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