[[경매용어]]낙찰시 인수되는 권리·소멸되는 권리

김성룡 박사의 법과 부동산<40> - 부동산 권리분석(1)

 
부동산 경매로 재테크를 하려는 사람은 기본적으로 경매목적물을 매수했을 때 인수되는 권리와 소멸되는 권리를 구별하여야 한다. 그렇다면 6가지를 기억하자. 경매로 인하여 인수되는 권리가 있다면 매수인에게 추가적인 부담이 발생한다.
판단기준은 등기부에 있다. 경매목적물의 등기부를 열람하여 (근)저당권등기, 담보가등기, 전세권등기, 가압류등기, 압류등기 및 강제경매개시결정등기를 찾아보면 된다. 6가지다. 그 중 일자가 가장 빠른 것이 기준이다. 기준권리 이후에 기록된 등기는 모두 말소된다. 물론 기준권리도 소멸한다.

우리가 흔히 경매라고 부르는 것은 법원경매다. 법원경매는 집행권원의 필요에 따라 임의경매와 강제경매로 구분된다. 임의경매는 채권자가 채무자로부터 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·전세권·담보가등기 등 담보권에 기초하여 실행하는 경매로서 별도의 집행권원이 필요 없다. 그러나 강제경매는 실행할 담보권이 없는 경우로서 채권자가 집행권원을 갖추고 있어야 한다. 

집행권원이란 집행력이 부여된 증서를 말하는데, 확정된 종국판결이나 가집행선고가 있는 종국판결 및 확정판결에 준하는 효력을 가진 조서(인낙 ·화해 ·조정조서 등) 등 법원에 의하여 작성되는 것이 보통이다. 따라서 채권을 가지고 있더라도 이를 가지고 강제집행을 하려면 법원의 판결을 얻어야 하므로 쉽지 않다. 이에 대비한 것이 공증이다. 법원의 관여 없이 공증인이 당사자의 진술에 의거하여 작성한 공정증서도 집행권원이 되기 때문이다.

그렇다면 임의경매와 강제경매를 나눠서 기준권리를 찾아보자. 먼저, 임의경매라면? 등기부를 본다. 경매실행 저당권보다 앞선 가압류등기가 있다. 그러면 그 가압류등기가 말소기준권리가 된다. 앞선 저당권등기가 있다. 그것이 기준권리다. 실행저당권보다 앞선 등기가 없다면 당연히 그 저당권등기가 기준이다. 다음으로, 채권자가 집행권원을 가지고 강제경매를 진행시켰다면? 등기부를 본다. 경매개시결정등기가 있다. 역시 마찬가지다. 앞선 등기가 있다면 그것이 기준이고, 아니면 경매개시결정등기가 기준이다.  

이제 기준을 찾았다. 인수되는 선순위권리는? 우선, 부동산을 사용할 수 있는 권리(용익권)로서 건물의 일부의 전세권, 배당요구를 하지 않은 전세권, 등기된 임차권, 지상권, 지역권이 있다. 그리고 소유권이전청구권가등기, 처분금지가처분등기가 있다. 여기까지는 등기부를 보고 알 수 있다.

그런데 대항력을 갖춘 주택임차권 또는 상가건물임차권은 다르다. 주민등록이나 사업자등록의 기재를 보고 선후를 판단해야 하기 때문이다. 또 있다. 유치권, 법정지상권, 분묘기지권이다. 이들은 등기 등으로 전혀 공시되지 않기 때문이다. 반드시 현장확인을 하여야 한다.  /법무법인 메리트 법학연구소장(02-592-1472)

[김성룡] 1111

출처 : 대한전문건설신문

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