토지초과이득세

토지초과이득세

[요약] 토지가격의 상승으로 인해 발생한 이득에 대해 부과하는 세금

 

 

개인이나 법인이 소유한 비업무용인 토지의 가격이 상승하면서 발생하는 초과이득에 대하여 이득의 일부를 조세로 거둬들이기 위해 부과하는 세금을 말한다. 토지초과이득세는 불필요한 토지를 수요하는 것과 토지소유가 편중되는 것에 의한 부작용을 막고, 토지가격을 안정시키며, 효율적 토지 이용을 목표로 하여 1989년 제정되어 1990년에 시행되었다. 이 세제는 3년 단위로 유휴토지의 지가상승분에 대한 30∼50%를 세금으로 부과하는 것인데, 실현되지 않은 이익에 대해 과세한다는 것에서 논란이 일다가 1994년에 헌법불합치로 결정되면서 1998년에 폐지되었다.

 

출처: [네이버 지식백과] 토지초과이득세 [土地超過利得稅, excessively increased valuable land tax] (시사상식사전, 박문각)

 

 

토지 초과 이득세는 토지 공개념에 기초해 1989년에 정부에서 토지 투기를 막기 위해 도입한 세제였으나, 그 내용과 과정의 부실함으로 부작용을 낳고 몇 년 지나지 않아 유명무실해졌다. 세금은 과징금이라고 할 정도로 가혹했다. 강남 땅부자들은 부실한 가건물이라도 지어 세금을 슬쩍 피하거나, 빈 땅에 골프 연습장이니 스포츠 센터를 세워 회원권을 팔면 그만이었다. 결국 난립한 건물들이 미래의 가치를 앞당겨 허비하고 만 셈이다. 토초세로 유령 건물이 양산되던 상황을 보도한 1993년 1월 26일자 경향신문 기사.

출처: http://rikszine.korea.ac.kr/front/article/humanList.minyeon?selectArticle_id=756 

 

[제6회] 응답하라, 도시 주택 (제2편)

[리드] 1980년대 아시아 선수촌 이후로 “아파트를 설계한 건축가”라는 보기 드문 이력을 출발로 삼은 건축가 조성룡은 다양한 유형의 도시 주택을 고민해 왔다. 그것은 세대 수와 예산에 맞추어 (건축가의 작품이라는 아우라를 덧입히며) 부동산 가치를 높인 상품을 뽑아....

rikszine.korea.ac.kr

[관련법률&근거] 기납부된 토지초과이득세의 필요경비 산입여부

 

[ 제 목 ]
기 부과된 토지초과이득세의 필요경비 산입여부
 
[ 요 지 ]
토지초과이득세가 부과된 유휴토지를 토지초과이득세 결정일로부터 6년을 초과하여 양도함으로써 발생된 소득에 대한 양도소득세를 계산함에 있어서 기 부과된 토지초과이득세는 필요경비로 산입하는 것임.
 
[ 회 신 ]
토지초과이득세가 부과된 유휴토지를 토지초과이득세 결정일로부터 6년을 초과하여 양도함으로써 발생된 소득에 대한 양도소득세를 계산함에 있어서 기 부과된 토지초과이득세는 토지초과이득세법 폐지법률 부칙(1998.12.31 법률 제5586호) 제2조의 규정 및 토지초과이득세법제26조토지초과이득세법 제26조 제4항의 규정에 의거 필요경비로 산입하는 것입니다.
이 경우 필요경비로 공제되는 토지초과이득세는 토지초과이득세법 제16조의 규정에 의하여 결정된 토지초과이득세를 말하는 것으로 분납에 대한 이자세액은 포함하지 않는 것입니다.
 
[ 관련법령 ]
토지초과이득세법 제26조 【양도소득세등의 납부세액에서 공제되는 토지초과이득세】 

 

1. 질의내용 요약
【상황】
본인의 소유토지에 대하여 1991년에 토지초과이득세가 부과되어 1991년 11월30일부터 1994년 4월7일까지 7회에 걸쳐 77,264,292원을 분납함
【질의】
1. 이 경우 본세이외의 분납이자세액이 양도소득세의 필요경비로 인정되는지 여부
2. 일정기한내에는 세액공제를 해주고 기한이 지나면 세액공제가 되지 않고 필요경비로만 인정하는데 이렇게 두가지로 분류한 이유는

2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 폐지전 토지초과이득세법제26조토지초과이득세법 제26조 【양도소득세등의 납부세액에서 공제되는 토지초과이득세】

① 토지초과이득세가 부과된 유휴토지 등을 양도함으로써 발생한 소득에 대한 양도소득세 또는 특별부가세의 계산에 있어서 제16조 및 제23조의 규정에 의하여 결정된 토지초과이득세는 그 세액에 따라서 다음 각호의 율을 적용하여 계산한 금액을 당해 양도소득세 또는 특별부가세에서 공제한다. 다만, 그 공제세액이 양도소득세 또는 특별부가세의 납부세액을 초과하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 토지초과이득세의 결정일부터 3년이내에 유휴토지 등을 양도하는 경우 : 100분의 100
2. 토지초과이득세의 결정일부터 3년후 6년이내에 유휴토지 등을 양도하는 경우 : 100분의 60
② (생략)
④ 토지초과이득세가 부과된 유휴토지 등을 양도함으로써 발생한 소득에 대하여 유휴토지 등의 소유자가 제16조의 규정에 의하여 결정된 토지초과이득세를 소득세법 제105조 또는 제110조의 규정에 의한 과세표준신고를 함에 있어서 양도소득세의 필요경비에 산입하거나 법인세법 제59조의 5 내지 제59조의 7의 규정에 의한 과세표준신고를 함에 있어서 특별부가세의 양도차익에서 공제한 때에는 제1항의 규정을 적용하지 아니하고 그 토지초과이득세 전액을 당해 양도소득세의 필요경비에 산입하거나 특별부가세의 양도차익에서 공제한다.

○ 토지초과이득세법 폐지법률(1998. 12. 28 법률 제5586호)
제2조【일반적 경과조치】
이 법 시행 당시 종전의 토지초과이득세법에 의하여 부과하였거나 부과 또는 환급하여야 할 토지초과이득세에 관하여는 종전의 규정에 의한다.

 

○ 토지초과이득세법제16조 (과세표준 및 세액의 결정)
①소관세무서장은 제15조제1항의 규정에 의하여 유휴토지등의 소유자가 신고한 과세표준과 세액이 정당한 때에는 그 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다.
②유휴토지등의 소유자가 과세표준신고를 하지 아니하거나 그 신고한 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 소관세무서장은 그 과세표준과 세액을 결정하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 유휴토지등의 소유자에게 이를 통지하여야 한다.
③제1항 및 제2항의 규정에 의한 과세표준 및 세액의 결정은 과세기간 종료일이 속하는 년도의 다음연도 11월 30일까지 하여야 한다.<개정 1994.12.22>

 

○ 토지초과이득세법제23조 (예정결정기간에 대한 과세)
①개발사업이 시행되는 주변지역등 지가가 급격하게 상승하거나 상승할 우려가 있는 토지로서 국세청장이 대통령령이 정하는 위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역안에 있는 유휴토지등에 있어서 과세기간중 최초의 1년간 또는 그 다음 1년간(이하 “예정결정기간”이라 한다)의 지가상승액이 당해 예정결정기간의 정상지가상승분의 100분의 150에 해당하는 금액과 개량비등의 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 금액에 대하여 토지초과이득세를 부과한다.
②국세청장은 제1항의 규정에 의한 지역을 지정하는 때에는 당해 예정결정기간 종료전에 이를 고시하여야 한다.
③제1항의 규정에 의한 예정결정기간에 대한 토지초과이득세의 과세에 있어서의 과세표준과 세액, 정상지가상승률의 고시, 신고ㆍ납부ㆍ결정ㆍ징수등에 관하여는 과세기간에 대한 토지초과이득세에 관한 규정을 준용한다.

 

○ 토지초과이득세법제21조(분납)
①세무서장은 토지초과이득세의 납부세액이 1천만원을 초과하는 때에는 그 초과액에 대하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세의무자의 신청을 받아 그 분납을 허가할 수 있다. 이 경우 납세의무자는 대통령령이 정하는 바에 의하여 담보를 제공하여야 한다.
②제1항의 규정에 의한 분납의 기간은 세액결정일부터 3년이내로 한다.
③분납허가를 할 경우 그 취소와 분납에 대한 이자세액에 관하여는 상속세및증여세법 제71조제4항ㆍ제5항 및 제72조의 규정을 준용한다. 이 경우 “년부연납”은 “분납”으로 본다.<개정 1996.12.30>

 

○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액” 이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31 신설)

이하생략
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 재산46014-76,2002.02.12
1. 토지초과이득세가 부과된 유휴토지를 “토지초과이득세 결정일” 이후 양도함으로써 발생한 소득에 대한 양도소득세를 계산함에 있어서 기 부과된 토지초과이득세는 양도시기별로 차등을 두어 양도소득세에서 공제하거나(결정일로부터 3년 이내 100%, 3년후 6년 이내 60%), 양도차익에서 필요경비로 공제받을 수 있는 것임. 따라서 6년 이후에 양도하는 경우에도 필요경비로 계속 공제가 가능함.
2. 토지초과이득세법이 폐지된 이후에도 토지초과이득세법 폐지법률 부칙(1998. 12. 31 법률 제5586호) 제2조의 규정에 의하여 상기 2.의 내용은 계속 적용되는 것이며, 위의 필요경비 공제는 납세자의 신고유무 및 결정방법과는 관계없이 양도차익에서 공제가 가능한 것임.

 

○ 재재산46014-155,2000.05.20
자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 아파트 분양대금의 납부지체로 인한 연체료는 소득세법시행령 제163조 제1항 제3호 단서에 의하여 필요경비에 산입하지 않는 것

 

“땅값 오르면 이익 절반 세금”…토지초과이득세, 23년만에 재추진

정의당 심상정 의원 발의
토지초과이득세, 1990년 도입
1994년 ‘헌법 불합치’ 판결 , 1998년 폐지
“토지 투기 사전 차단 목적”

https://biz.chosun.com/policy/politics/2021/04/29/7UETBAUSG5DBBIBVLBCH7BRY7M/

 

이번주 동탄에 또 '반값' 아파트 나온다

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LS2D&mid=shm&sid1=101&sid2=260&oid=009&aid=0004798062 

가계부채 1500兆… 대출금리 2%p 오르면 46만 가구 벼랑끝으로

주택대출 막자 신용대출 급증… 500조원 늘어나는데 5년도 안 걸려
소득의 40% 이상 원리금 상환에 쓰는 '고위험 가구' 급격히 늘 듯

https://biz.chosun.com/policy/politics/2021/04/29/7UETBAUSG5DBBIBVLBCH7BRY7M/

 

아파트 분양가가 고가가 된 이유

[출처] < 아파트 분양가가 고가가 된 이유 >|작성자 

위 유튜브 방송을 요약하면 다음과 같다.

 

​https://www.youtube.com/watch?v=Z7xZJgr9Hf8&t=873s

참고로 2018년 지속적으로 대출 금리가 인상이 예정되어 있음 

 

ㅇ DSR 1차 : 2017년 6월
ㅇ DSR 2차 : 2018년 4월
ㅇ DSR 3차(본격) : 2018년 11월 (파멸)

ㅇ 2018년 미국 FOMC 금리인상 : 3~4회 예상

 

 

2008~2009년  -----------------------------------------

 

ㅇ 수도권만 11~15만채 아파트가 미 분양, 미 입주 됨

 

ㅇ 이에 따라  전국적으로 아파트 가격이 하락함
   - 서울 아파트는 분양가 대비 15% 하락
   - 강남 아파트는 분양가 대비 35~40% 하락
   - 수도권 아파트는 분양가 대비 20~25% 하락
   - 지방 아파트는 분양가 대비 30~40% 하락

 

ㅇ 당시 서울 발산지구 SH공사 아파트 분양가는 1.2억(350만원/평) 이었는데
   경실련에서 2008년 분양한 청라지구 아파트의 분양가가 1.9억(650만원/평)이어서
   분양가 차이에 대하여 문제를 제기함

 

   => SH공사가 청라지구 아파트 분양으로 1조원 가량 이익을 본 것으로 추정
   => 2018년 현재 SH공사의 아파트 평균분양가 1,850만원임(서울 기준) (즉, 10년만에 분양가가 5.5배 오름)
 

 

2012년 (이명박 정권기 시작)  -----------------------------

 

ㅇ 미분양 아파트가 지속 증가하여 약 25만채가 되었으며 

   아파트를 분양받은 입주민들은 건설사를 상대로  입주 관련 소송(아파트 분양가 인하요구 등)이 지옥처럼 발생함

 

ㅇ 그런데 이명박 정권에서 

   - 수도권 미분양 아파트 2만호를 국가 예산으로 매입하고
   - 4대강 공사를 실시하여 인하여
   건설사를 살림(4대강 사업 규모는 담합벌금만 1조원인 것을 보면 얼마나 많은 국가예산이 투입된 것인지 추측이 됨)

 

2012~2014년  -------------------------------------------

 

ㅇ 그런데 건설사는 이렇게 벌어 들인 돈을 가지고  베트남 등 해외에서 터무니 없이 저가로 공사를 수주하였고,

    이에 따라  약 20조 정도 손해 보았다고 함.  (2018 현재도 미수금만 10조 정도임)

 

2014년 (박근혜 정권시기)  --------------------------------

 

ㅇ 이때 전월세금도 급격하고 오르고 있었으며, 심지어 2015년 연초에 아파트 분양가 상한제  제한 제도가 폐지 됨

ㅇ 한편 국내에서는 2기 신도시를 비롯하여 전국에서 택지조성을 실시함

   - 택지보상은 이명박 정권 시기, 착공은 박근혜 정권 시기이 시작됨
ㅇ 언론은 지방 아파트 대박론을 대대적으로 보도하여 아파트 분양을 도와 건설사들은 부채 위기를 넘김

    - 언론은 토건족의 광고로 살고 있음
ㅇ 이때 LH 공사의 빛이 130조이었음
    - LH공사는 기존은 택지개발 후  건설사에 팔때 20% 이익을 붙였으나(120% 장사)
    - 이제는 감정가(시세)로 택지를 건설사에 넘김 (LH공사는 2배 장사(200%)로 빛은 갚음)
   => 이에 따라 아파트 분양 인근지역도 토지 가격이 동반 상승함
   => 지방정부 등은 LH의 고가 토지 매각, 아파트 분양 취등록세 세금 증가로 인하여 많은 세수가 확보됨

 

2015-2016년 -------------------------------------------

 

ㅇ 한편 택지를 분양받은 건설사는 은행으로 부터  택지를 담보로 100% 대출을 받고
   또 분양시에는 입주자 계약금, 은행으로부터 중도금 집단대출을 받음으로써 돈 한푼 없어도 아파트를 건설하게 됨
   ( 이에 따라 건설사 집단대출이 기존 20조 => 2015~2016년에는 150조 정도로 폭등하게 됨

     이를 보중하는 HUG는 현재 자금이 고갈됨에 따라 2017년 부터 HUG는 집단대출보증시 엄격한 룰 적용)

​

ㅇ 이후 건설사는 분양가 상한제 폐지에 따라

    택지 비용, 아파트 건축비용, 집단대출 이자, 세금 등을 모두 포함하여

    분양가를 산정하게 됨에 따라  아파트 분양가격이 기존 대비 70~80% 정도 급등하게 됨

   - 이에 따라 인근의 주택, 아파트 가격도 상승하고,  전월세 가격도 폭등하기 시작함

 

ㅇ 한편 LH공사의 공공임대의 임대료도 급상승하게 됨(감정가로 공공임대 아파트 가격을 산정하였기에)
    => 이에 따라 비싼 임대료로 인하여 임대인을 못 찾아 2018년 현재 약 1만호의 공공임대 아파트가 비어 있음

 

2018년 ---------------------------------------------------

 

ㅇ 언론의 펌프질로 등으로 인하여 실수요자 아닌 사람이

   은행 등으로부터 대출 받아 아파트 산 사람이 약 100만명이 350조를 대출받았으며

​

ㅇ 2018년 부터 대출이자가 상승하는 경우 약 100만명이 파산이 예상됨
    - 실제는 100만명*3명/가구 = 약 300만명 국민이 파산상태가 될 것으로 예상
    - 수도권의 경우 적게 잡아, 신규 분양 아파트의 약 40% 수준이 실수요자가 아님(이들은 대출금 갚으려면 싸게 전세 놓아야 함)
       => 따라서 앞으로 전월세금이 올라갈 일이 없음 (대출금리 상승으로 전세매물이 급증하고 전세가 하락 예상)

      

ㅇ 한편 기존 자영업자, 58년 개띠 등 베이버부머(58~63년 생) 등으로 자영업 대출도 급증(300조->540조)하고 약 50만명이 파산 예상

    - 이미 소매 시장은 대기업의 대형쇼핑몰(이마트, 홈플러스, 스타필드 등), SSM(홈플러스  익스프레스, 이마트 에브리데이),

      편의점 등으로 초토화 상태입

 

ㅇ 따라서 총 150만명이 파산 예정되어 있음(아파트 대출자 100만명+자영업자 50만명,  2012년 100만명 이었음)
 
ㅇ 이제까지는 아파트 분양원가를 결정하는 분양가심사위원회의 그 결정과정/ 내역을 전혀 공개하지 않고 있으나

   - 위원이 누구인지, 내용이 어떤게 결정되었는지 아무도 모름
    - 2015~2017년 분양된 아파트는 엄청난 고가로 아파트가 사기 분양된 것임
      (뉴스타파 뉴스 참조, 
       https://www.youtube.com/watch?v=rHgUkXNzeiI
       https://www.youtube.com/watch?v=rHgUkXNzeiI)

 

ㅇ 국제회계제도(IFRS15) 변경에 따라 해외 사업에 참여하는 건설사는 분양가를 공개 할 수 밖에 없으며

     민간에 적용되는 2022년 부터는 분양가를 의무적으로 공개할 수 밖에 없음

 

     2018년 아파트 신규 분양만 44만채이며, 올해 결혼하는 사람은 25만쌍이며 넉넉잡아 30만채가 분양된다 하여도

    빌라 등을 포함하여 약 50만채가 미분양 될 것임.

 

    => 따라서 2017년 부터 신규 아파트의 입주대란(미입주) 사태가 발생하고 있음

        * 2017.12~2월 경기 남부 입주대란 발생 중
          2018년중 경기 북부 입주대란 발생
          2018.12~2019.2월 강남(강남 헬리오시티 대규모 입주부터)  입주대란 발생

 

ㅇ 현재도 대형건설사 해외 미수금이 약 10조로 5대 대형 건설사는 아무도 매수 하려고 않음

    * 예, 대우건설 매수를 검토한 호반건설의 매수 포기

    http://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=12898024&memberNo=21967255&vType=VERTICAL

 

ㅇ 그래서 건설사는 2022년까지 모든 아파트를 고가로 분양하려고 전력 노력 중

 

  -  언론사는 2018년 12월까지 네이버나 다음 포털에 로또 아파트 분양 받기 위해 계속 길게 줄은 선 사진을 게시할 것임

     . 국민들은 로또 아파트라 착각하고 또 따라 줄을 서고, 말도 안되는 고가의 아파트를 대출받아 구매할 것임

       (30년 동안 매 10년마다 반복되는 펌프질)

 

   - 이와 더불어 2018년 현재 언론, 건설교통부 산하 연구소 등에서 미분양 아파트를 국가가 매입하여야 한다고 

      살살 펌프질 하고 있음 (주택은행제도를 시행하라고 펌프질)

 

   =>건설업이 국가경제에 미치는 영향도를 고려, 정부는 어쩔 수 없이 사회 혼란을 최소화하기 위해 매입 할 밖에 없을 듯

 

 

ㅇ 향후 아파트 가격은 2009년 사례를 참조 했을때 최소 20%이상 가격이 내려갈 것으로 예상

    국회보고서에 따르면 국제회계제도 변경 및 DSR제도 시행에 따른

    주택가격 하락(5, 10, 20%로 하락 모델)시 금융안전성(은행건전성)에 대하여 이미 2년전부터 검토하고 대응책을 마련

    - 그래서 현재 단계적으로 DSR이 시행되고 있음

    - 검토결과 아파트 가격 20%가 내려가더라도 은행은 대출이자를 상승시킴으로 대손충당금을 충분히 확보 가능하여

      몇몇 은행 빼고는 금융건전성이 지켜질 것으로 판단하고 있음(대출받은 사람은 호구됨)

   

     http://www.nabo.go.kr/Sub/01Report/01_01_Board.jsp?bid=19&arg_id=6086&funcSUB=view

 

 

ㅇ 결국 2015~2017년 대출받아 아파트 산 사람들은 100만명과 자영업자 50만명은

    DSR 제도 시행에 따른 대출금이 이자의 급격한 인상과 원금도 상환하여야 하기에 파산에 처하게 됨

    (2012년 100만명 파산, 2018~2020년 150명 파산(450만명 국민이 빈곤상태))

     ==> 최하 20~30년 금융노예로 살 수 밖에 없음

​

ㅇ LH공사는 서민 주거안정이라는 본래의 목적에 벗어나 택지개발로 땅 장사 했으며,
    건설사는 분양가 상한제 폐지를 틈타 분양가는 10년 동안 약 10배 올렸으며,
    은행은 집단대출 등으로 국민을 금융노예로 만드는데 일조하였으며,
    언론은 건설사 아파트 광고 받아 빛내 아파트 사라고 찌라시 기사나 쓰고...

    국가(특히, 건교부)는 분양가상한제 폐지, 택지매각기준 변경, 주택실거래가격 허점 미보완 등으로 건설사를 도왔으며

    지방자치단체는 부동산 호황에 따른 세수확보를 위해 묵인하였음 

    그리고 부동산 업자는 자전거래 등으로 마구아마 아파트 매도가격을 부풀리고 있음(이건 사기죄임)

 

ㅇ 따라서 앞으로 아파트 가격이 안정될 때까지는 절대로 아파트 사지 말아야 할 것이며,

  

ㅇ 그리고 PD수첩이 곧 자전거래 관련 보도를 할 예정이란다..