올해 임대소득세 얼마나 낼까

<월세·전세 금액별 예상세액 산출 결과>
월세 33만원, 전세 6억1746만원 이하 비과세
8년 임대 등록시 월세 83만원 넘어야 과세

월세나 전세로 임대수익을 내고 있는 집주인은 올해부터 세금 부담을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 그동안 세금을 내지 않던 연간 임대수입 2000만원 이하 집주인까지 과세 대상에 포함됐기 때문이다. 월세와 전세보증금 액수에 따라 실제로 내야할 임대소득세는 얼마인지 계산해봤다. [편집자]

임대소득 과세는 고가주택이나 다주택을 보유한 집주인에게 적용한다. 1주택자가 공시가격 9억원 이하 주택에서 월세를 받고 있다면 임대소득세를 낼 필요가 없다. 다만 공시가격 9억원을 넘는 주택을 보유한 경우 월세 임대소득은 과세 대상이다.

2주택 이상 보유하면서 월세를 받고 있으면 임대소득세를 내야 한다. 전세만 놓은 집주인은 3주택 이상 보유한 경우 보증금 합계액에 대해 간주임대료(국세청 고시 이자율로 환산한 임대소득금액)를 계산해 임대소득세를 과세한다.

연간 임대수입이 2000만원을 넘으면 1년간 벌어들인 소득을 다른 소득과 합산한 후, 누진세율(6~42%)로 종합소득세액을 산출해 다음해 5월 관할 세무서에 신고·납부한다.

지난해까지 임대수입이 2000만원 이하인 경우 비과세 혜택을 받았지만, 올해부터는 과세 의무가 생겼다. 임대수입에 각종 필요경비와 공제를 적용한 후 소득세율 15.4%(지방세 포함)를 적용하는 '분리과세' 방식으로 납부한다.

다만 근로소득과 사업소득 등 다른 소득과 모두 합산해서 세율을 적용하는 '종합과세' 방식을 선택할 수도 있다. 임대수입과 다른 소득을 합쳐 1200만원을 넘는다면 16.5% 이상의 세율구간이 적용되기 때문에 분리과세 방식이 유리하다. 반면 다른 소득이 없고 임대수입이 1200만원 이내라면 종합과세 방식으로 최저세율 6.6%(지방세 포함)를 적용받는 것이 낫다.

# 임대소득세 계산하는 방법

주택 임대수입 2000만원 이하인 집주인이 분리과세 방식을 선택하면 예상세액을 손쉽게 계산할 수 있다. 필요경비와 공제금액을 차감한 후 세율을 적용하면 된다. 필요경비는 연간 총수입금액의 50%, 공제금액은 200만원이다.

연간 임대수입이 600만원이면 필요경비 50%를 뺀 300만원에서 공제 200만원을 적용하면 임대사업 소득금액은 100만원이 산출된다. 여기에 15.4%의 세율을 적용하면 분리과세를 통한 최종세액은 15만4000원이 된다. [(600만원×50%-200만원)×15.4%=15만4000원]

세무서와 구청에 임대사업자로 등록한다면 세금이 훨씬 줄어든다. 필요경비 60%와 공제금액 400만원의 혜택을 받기 때문이다. 추가로 세액공제도 받을 수 있는데 8년 이상 임대하면 75%, 4년 이상 임대하면 30%의 세액을 감면받게 된다.

전세는 보증금 합계액을 임대수입으로 환산하는 '간주임대료' 계산방식을 활용한다. 집주인이 보증금을 은행에 예금했다고 가정하고 이자율만큼 임대수입을 따져보는 것이다. 간주임대료는 먼저 전세보증금에서 3억원을 공제한 후 필요경비 60%와 국세청장이 정한 이자율 2.1%(2019년 기준)를 적용해 산출한다.

보증금 5억원짜리 전세 3채를 보유한 집주인일 경우 총 보증금 15억원 중 3억원을 공제한 다음, 필요경비율 60%를 곱한 7억2000만원에서 이자율 2.1%를 적용하면 임대수입금액은 1512만원이다. 월세와 비교하면 월 126만원을 받는 집주인과 맞먹는 수준이다.

# 임대수입 400만원 넘으면 과세

임대사업자로 등록하지 않은 경우 임대수입 400만원 이하는 세금을 낼 필요가 없다. 필요경비 50%와 공제 200만원을 적용하면 임대소득금액이 없기 때문이다. 월세 기준으로는 33만원 이하, 전세보증금 합계로는 6억1746만원 이하가 임대소득 비과세 대상이다.

8년 이상 임대사업자로 등록한다면 임대수입 1000만원 이하까지 비과세 혜택을 받는다. 월세는 83만원, 전세 보증금 합계는 10억9365만원 수준이다. 임대수입 1000만원인 미등록 집주인은 임대소득세 46만원을 내지만, 임대사업자로 등록하면 세금이 없다.

임대수입 2000만원(월세 167만원, 전세 18억8730만원)이라면 임대사업 미등록자는 분리과세를 통해 123만원의 소득세를 내야 한다. 8년 이상 임대사업자로 등록했다면 소득세 부담액은 15만원으로 88%의 감면 혜택을 받게 된다.

http://news.bizwatch.co.kr/article/tax/2019/02/20/0003

[법령질의 - 소득세] 2천만원 이하 월세 주택임대소득 과세에 대한 문의

안녕하세요?
2019년도부터는 2천만원 이하 월세 소득도 세금을 납부해야 하는 것으로 알고 있습니다.
저는 근로소득자로 연말정산을 하고 있는데, 월세 소득은 어떻게 신고/납부하여야 하는지요?
또 그 경우에 연말정산과 병행할 수 있을지, 혹시 월세 소득의 세금이 면제되는 경우는 있는지
궁금합니다.

안녕하십니까?
귀하의 민원요지는 “2천만원 이하 월세 주택임대소득에 대한 신고방법 및 세금면제 등에 관한 문의”로 확인됩니다. 질의하신 민원내용에 대하여 답변 드리겠습니다.
소득세법 제12조[(비과세소득)] 제2항나목에는 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득과 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전 과세기간 발생소득에 한함)에 대해서는 소득세를 과세하지 않는다고 하여 귀하가 월세로 받는 소득의 원천이 1주택(부부합산)이라면 비과세가 적용되고, 2018년 12월 31일까지 연간 발생한 소득이 2천만원 이하인 경우에도 비과세가 적용됩니다. 그러나 소유한 주택이 2주택 이상이거나 연간 발생한 소득이 2천만원 이하라도 2019년 1월 1일부터 발생한 소득이라면 과세됩니다.
소득세법에서는 소득의 종류(근로소득, 사업소득 등 6개)에 따라 복합적으로 발생할 때는 한데 모아 종합소득세로 “종합과세”하는 것을 원칙으로 하고 있으나 정책적 목적에 따라 종합소득과세표준에서 분리하여 “분리과세”하기도 합니다. 그런데 소득세법 제64조의2[(주택임대소득에 대한 세액 계산의 특례)] 제1항 제1호 및 제2호에서는 2천만원 이하 주택임대소득인 경우에는 종합과세와 분리과세를 선택할 수 있게 하였으며 납세자 입장에서는 근로소득 등 다른 소득과 합산 또는 분리하여 세액계산에 따라 유리하게 선택하실 수 있습니다. 정확한 계산에 따라 결과는 다를 수 있으나 보통 종합소득금액 12백만원까지는 세율이 6%가 적용되고 바로 다음 구간에서는 15%가 적용되므로 다른 소득이 12백만원 이상인 경우에는 15%의 세율이 적용되어 분리과세(14% 적용)를 택하는 것이 유리하므로 귀하의 소득금액이 12백만원을 초과한다는 전제하에 아래에서는 분리과세를 선택하는 경우로 국한하여 말씀드리겠습니다.
귀하가 주택임대소득을 분리과세로 선택하게 되시면 소득세법 제64조의2[(주택임대소득에 대한 세액 계산의 특례)] 제2항에 따라 다음의 산식을 적용합니다. 
* 분리과세 산식 : {연간 수입금액×(1-필요경비율)-공제금액}×14%
  (단, 산식에서 “필요경비율”은 등록시 60%/미등록시 50%, “공제금액”은 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 등록시 4백만/미등록시 2백만 적용)
상기 단서에서 “등록”은 소득세법 시행령 제122조의2[분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액 등 계산의 특례] 제1항에 제시된 3가지 요건을 충족하는 등록임대주택을 말하며 요건은 다음과 같습니다.
첫째, 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 나열된 주택 중 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 또는 단기민간임대주택으로 지방자치단체에 등록된 주택
둘째, 소득세법 제168조에 따라 관할세무서에 사업자등록한 사업자
셋째, 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 경우
귀하는 근로소득자로서 2천만원 이하 주택임대소득을 “종합과세”로 선택하시면 근로소득과 함께 주택임대소득을 통합하여 차년도 5월에 종합소득세 신고를 하여야 하고, “분리과세”를 선택하시면 근로소득은 연말정산으로 주택임대소득은 국세법령시스템에서 확인 가능한 소득세법 시행규칙 별지 제40호서식(6) 단일소득-분리과세 주택임대 소득자용 양식으로 분리과세 신고함으로써 각각 종결됩니다. 
임대주택에 대한 세액감면은 조세특례제한법 제96조[소형주택 임대사업자에 대한 세액감면] 제1항 및 동법 시행령 제96조 제1항에 의거하여 소득세법 제168조에 따라 사업자등록을 한 상태로 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 임대사업자등록을 하거나 공공주택 특별법 제4조에 따라 공공주택사업자로 지정된 경우, 조세특례제한법 시행령 제2항 각호에 따라 주택법에 따른 국민주택규모 이하이면서 기준시가 6억원을 초과하지 않고 연 임대료 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택을 임대하는 경우에는 분리과세 산식에 따라 계산된 세액에서 100분의 30(민간임대주택에 관한 특별법 제2조제4호에 따른 공공지원 민간임대주택 또는 동법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택은 100분의 75 적용)을 감면합니다. 참고로 본 감면조항은 2019년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 발생한 소득에 대하여 적용되며, 임대주택을 4년(민간임대주택에 관한 특별법 제2조제4호에 따른 공공지원 민간임대주택 또는 동법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택은 8년) 이상 임대하는 요건 등을 갖추지 못하는 경우 관련법령에 따라 감면받은 세액을 추징하는 절차도 있으니 유의하시기 바랍니다.
앞으로도 국세행정에 대한 지속적인 관심과 협조를 보내주시기 바라며, 기타 추가로 궁금하신 사항이 있으시면 국세청 세미래콜센터(국번없이 126)에 연락주시면 친절히 안내해 드리도록 하겠습니다.
감사합니다.

관련법령 : 민간임대주택에 관한 특별법제2조(정의), 민간임대주택에 관한 특별법제4조(국가 등의 지원), 민간임대주택에 관한 특별법제5조(임대사업자의 등록), 소득세법 시행령제122조의2(분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액 등 계산의 특례), 소득세법 시행령제220조(사업자등록 및 고유번호의 부여), 소득세법 시행령제8조의2(비과세 주택임대소득), 소득세법제12조(비과세소득), 소득세법제14조(과세표준의 계산), 소득세법제168조(사업자등록 및 고유번호의 부여), 소득세법제64조의2(주택임대소득에 대한 세액 계산의 특례), 소득세법제81조(가산세), 조세특례제한법 시행령제96조(소형주택 임대사업자에 대한 세액감면), 조세특례제한법제96조(소형주택 임대사업자에 대한 세액감면)

작성부서 : 국세청 대구지방국세청 구미세무서 납세자보호담당관, 054-468-4213

2019.10.01 수정됨 신고 의견 쓰기