전직 현대건설 기획실 출신 현직 분양, 홍보 디자이너입니다

도덕윤리환경/부동산

전직 현대건설 기획실 출신 현직 분양, 홍보 디자이너입니다

천사요정 2019. 12. 27. 01:55

2017-08-03 10:17:09 수정일 : 2017-08-03 10:18:53

용인이 허허벌판 논바닥일 때부터 택지개발 단계에서 마스터 플랜 계획하고 은평뉴타운, 왕십리 뉴타운, 가락시영, 잠실1,2,3단지 등등 수많은 아파트 단지들 계획에 참여했고 현재는 분양, 홍보관련된 디자인 쪽 일을 하고 있습니다.

물론 다른 일도 같이 하고 있기는 합니다만 일단은 외형상의 일은 그렇습니다.

공급이 부족해서 집값이 오른다? 절대 아닙니다.

그럼 아파트 가지고 있는 사람들이 집값을 올린다? 그것도 아닙니다.

그럼 집값을 올리는 요인은 무엇일까요?

부동산업체들 20% 건설회사 30% 시행사 20% 집소유자 15%, 갭투자자 15%

대충 이런 비율입니다.

투기세력이라는 건 그냥 뜬구름 잡는 식의 뭉퉁그려서 이야기 하는것이고 위에서 언급한 그룹의 연관관계를 면밀히 살펴봐야 합니다.

여기에서 부동산 업체들이 제일 무섭습니다.

부동산업체들이라고 하면 보통 아파트 매매 해주고 복비받는 복덕방 생각하시는데 여러분이 생각하시는 그런 수준이 아닙니다.

깊이 들어가면 정말 한도 끝도 없지만, 갭투자도 부동산업자들이 시작한거고 거기에 혹해서 이 사람 저사람 뛰어들면서 과열된것을 모르시는 분들이 있더군요.

실제로 부동산업자들이 수익을 올리는 대표적인 비열한 방법 한가지 소개해드릴께요.

세세한 과정까지는 말씀드리기 어렵고 개략적인 것만 말씀드리자면

1.분양시작을 하면 건설사와 짝짝궁해서 최소 4호 이상을 청약받습니다. (업자들 끼리 같이 짜고 하면 그 수량은 20호도 넘어갑니다)

2.건설사는 모델하우스에 몰린 사람들을 신문에 올리면서 어마어마한 청약율을 자랑하면서 분위기를 띄웁니다.

3. 업자들끼리 주거니 받거니 하면서 프리미엄을 올려놓습니다. 실제 거래는 없이 부동산 업자들끼리 이바구만 맞쳐놓는 경우도 있습니다.

4. 실구매자들과 거래가 진행되면 그 때부터는 일단 잠수를 탑니다. 그 뒤로는 사람들이 알아서 가격을 올려놓으니까요.

5. 입주가 시작되면 또 작전이 시작됩니다. 택지개발 지역의 경우 주변에 기반시설들이 완벽하게 갖춰진 상태에서 입주를 하는 경우는 거의 없습니다. 그럼 업자들이 (이 때는 입주민으로 변신을 합니다) 인프라가 어떻네, 먼지, 소음이 어떻네, 하자가 너무 많네 건설사에서 약속한것과 너무 다르네 어쩌네 저쩌네 하면서 언론을 통해서 난리를 칩니다.

6.청약에 당첨되어 입주한 사람들은 불안해 집니다. 실제로 도로도 제대로 안깔려있고, 학교도 멀고, 소문은 소문대로 안좋고

그런데 여기에서 업자들이 또 장난을 칩니다.

자신들이 가지고 있던 매물을 낮은가격으로 로 내놓습니다. 그럼 사람들은 입주 1년도 채 안된 상태에서 불안해 하면서 매물을 하나 둘 씩 내놓기 시작합니다. 그럼 업자들은 또 그걸 분양가보다 더 낮은 가격으로 매수를 합니다.

7. 인프라가 어느정도 구축이 되고 단지에 나무도 울창해 지기 시작합니다. 그럼 언론이나 바이럴을 통해 엄청 띄워댑니다.

인테리어 이쁘게 된거 블로그로 자랑질도 좀 하고, 주변 학군이 어떻고 (실제로 상승가치가 높은 곳에만 이렇게 장난을 칩니다)

8. 그럼 매매가가 확 올라갑니다.

그럼 그 때 또 팔고 나오고 그걸로 또 서울 시내 아파트에 갭투자를 합니다.

9. 갭투자를 하면서 수익을 더 올릴 수 있는 방법을 모색하다가 만들어낸것이 전세가 상향분을 월세로 전환하는 겁니다.

대충 감이 오시나요? 하고 싶은 말은 많은데 황당하다고 느끼실 수 도 있을 것 같아서 오늘은 여기까지만 하겠습니다.

https://www.clien.net/service/board/park/11040039

을 클릭하면 간단한 회원메모를 할 수 있습니다.

bluewitty

와 무섭네요..

kmaster

합법적인 거겠죠?

CG디자이너

외형상으로만 보면 불법적인 부분은 없습니다. 그러나 솔직히 정직한 방법은 아닌거죠

wildworld

적어도 법적 문제는 없어보이네요. 도의적인 문제는 있어도..

AndrewPorter

주식 작전세력이랑 같네요...

Dedanhe

잘보고 갑니다.. 더러운 놈들이네요..

골드플랫멤버

솔직히 처음에 분양때 띄우는건 일반적으로 하는것으로 보이는데. 입주후 가격 후려치게 해서 싸게 매입하는건 좀 오바인거 같구요. 초반에 급매나 뭐 그런게 나오면 잡아놓는거죠.

CG디자이너

업자들이 자기들이 가지고 있는 매물을 가격을 확 떨어트려서 파는 방식입니다.

copay

주식 자전거래처럼 업자들이 매도가 후려치고 그 후려친 물건을 자기들이 사들이는 식으로 하면 됩니다.

이코스타

그럼 궁금한게... 실패시 입을 타격도 어마어마할거같고, 한두개 매물로는 가격 내려지지도 않을거 같은데..
그럼 생각보다 많은 사람들이 수백에서 기천만원 되는 세금을 내 가며 장난 친다는건가요?!
거의 확실을 가지고 행동하는거네요.

알베르트

제 주위에도 청약 신청만 하면 얼마 주겠다..이런 전화 받는 경우가 있더군요.

내영혼의램프

여기에 입주자대표회를 꾸려서 뽕을 뽑는 세력도 있다고 하더군요...
입주상품 관련 업체와 연계해서 리베이트 받고 입주자 카페 개설해서
협력업체 게시판 지분당 월 얼마씩 또 받고... ㅎㅎㅎ 끝도 없더군요...

그래도 서울 집값이 세계적으로 싸다.
그러면 서민들은 서울에서 아파트 살지 말아야죠.
이런 댓글 좀 그만 봤으면 합니다.

svpersonic

구지 뉴욕이나 이런곳들이 미국 대표도시라고 모든게 표준인듯 생각해야하는지도 의문이에요. 또 세부적으로 비교하면 조건 환경 요인들도 다를텐데..

힘내셈

우리나라 제대로 경제성장한 지는 겨우 50년인데 뉴욕이랑 비교하다니.. ㅋ 그것도 좀 황당하긴하네요.
그런게 올바른길이라고 생각하지도 않구요.

Seez

주식 동호회보다 더한듯 ㄷㄷㄷ

알레그로

더러운 놈들이네요
이게 법적으로 문제 없고 정당한 투자고 재산 행사다라고 하면 세상이 미친거죠

내가그렇지뭐

주식처럼 저거도 작전세력을 개미들이 당해낼수 없는 구존가 보네요 ㅎㄷㄷㄷ

반찬투정

주식시장 데자뷰네요..

덜미잡힌개

저도 부동산 업자들이 제일 문자라고 봅니다
이거 호가 얼마짜리다, 얼마 이상 받아야 된다 옆에서 바람넣는게 부동산이죠
이런데도 거품 아니라고 하는 분들 많아요

svpersonic

지금도 최근에 호가올라간걸 가지고 좃선같은곳에서 서울집값이 오른다느니 뭐니... 하지만 실거래가를 보고나면 살짝오르긴했는데 언플은 개거품이였구나 싶죠. 호가가 마치 실거래가인양

클라시커

최근에 서울공항 근처 아파트 궁금해서 보고 있는데, 지금 딱 2번까지 봤습니다.

실모샤

대충 제가 알던거랑 비슷하네요. 그리고 저거보다 더하면 더했지 덜하진 않은 수법도 많을겁니다; 듣다보면 정말 이게 가능한가 싶은 기상천외한 방법이 많을겁니다;

derwolf

잘 봤습니다. 감사합니다
위에도 쓰셨지만 주식시장도 비슷한 일이 일어납니다
이러나 저러나 개인투자자들은 굉장히 조심해야 되지요

선생

와 무섭네요 ㄷ ㄷ ㄷ

분할정복

부동산판 작전세력이네요. 좋은 글 감사드립니다.

종.삼

헉...
주식식장..처럼...

LABSeries

나쁜놈들이네요 ㄷㄷㄷ

듀크선생

분양때 사기? 치는게 문제긴 합니다만 일부 분양시장 교란일 뿐 집값상승의 주범은 아니죠. 집값상승의 주범?은 결국 실수요자에요. 건설사 디자이너시라 좀 일부만 보신 듯 합니다. 주택이 자리를 잡으면 이미 빠져나간 건설,시행사는 말할것도 없고 떡방도 손 못써요. 투기는 실수요자에게 올라타는 일부 세력일 뿐입니다.

CG디자이너

위에서도 말씀드렸듯이 집값상승 요인의 20%에 해당 하는 부동산 업자들의 행태중 한가지만 말씀드린거에요. 건설사 이야기가 시작되면 정말 복잡해지기 때문에.. 못하는 것 뿐이고. 실수요자가 가격을 올린다는 듀크선생님의 생각은 밖에서 보이는 외견상의 구조만 볼 수 있기 때문에 그런겁니다.

보리앙

그 일부의 교란 때문에 시장가격은 요동치니 문제죠. 업자 둘이서 짜고 천만원 오른 가격으로 자전거래 한번만 하면 시세는 천만원 오르는 거예요.

듀크선생

부동산업체들 20% 건설회사 30% 시행사 20% 집소유자 15%, 갭투자자 15%

이 비율이 택도 없다는 겁니다. 외견상 보는 그런게 문제가 아니라. 무슨 집값 상승에 시행사 지분이 20퍼나 돼요? 실수요보다 더 많게.

휘파람

일부세력의 힘이 늘 일반소비자를 끌어왔었기에..일반소비자 탓을 하시는 듀크님의 말씀에 동의를 못하겠습니다.
뎃글 중에 주식작전에서도 많이 봐왔던 패턴이라는 글들이 있는대..이것도 개미들이 제일 큰 문제인가요?

듀크선생

누구 탓을 하는 게 아니라 현실이 그렇단 거지요. 이건 무슨 가치판단의 문제가 아니예요. 세상일이 도덕책, 윤리 교과서에 나오는대로 돌아가면 얼마나 좋겠습니까만은..

겨울곰탱이

듀크선생님 // 윤리교과서대로 돌아가면 좋겠으나 현실은 부동산세력과 기득권의 장난질로 개미만 죽어나간다는 의미시구나

듀크선생

정확히는 윤리교과서 대로 하면 개미가 더 죽을수 있단 야그지요.

폭풍의눈

웩더독이죠. 꼬리가 몸통을 흔드는건 흔하죠

groovyy

파렴치범들...

꾸니꾸니

대충 느낌으로 알고있던 내용을 업계관계자가 말해주니 더 잘알겠네요 감사합니다.

CG디자이너

전 실질적인 관계자는 아닙니다. 괜히 오해를 살 수 도 있어서...

Gwooo

분양은 추첨에 따른 랜덤방식인데, 요즘같이 더더욱 경쟁률이 심한 시기에 어떻게 부동산이 4호까지 청약을 받을 수 있는건가요?? 저도 한다리건너 있는 현직자인데, 첫문장부터 이해가 잘 안되네요...

CaTo

그냥 편하게 저런 업자들이 포기한 지역가세요. 기를쓰고 저놈들이랑 같은데서 싸울려고 하니까 피곤할뿐 -_-;
업자도 포기한 동네에 왔더니 피500에 시끄러운일도 없음

이전달

어디든 똑같네요
주식판도 코인판도 부동산판도
셰럭들이 장난쳐서 개미 피빨아먹는건 매한가지네요

석군이

저건 미분양 아파트일때나 가능한거아닌가요? 아파트청약은 아파트투유통해 이뤄지기때문에 저런 장난이개입할 여지가 없습니다. 지금같은 상황에서 저런식의 장난질은 근본적으로 불가능해요.

그리고 아파트 청약자들이 매도물량을 그렇게 쉽게 내어놓는다는게 말이 안됩니다. 2015년부터 수많은 아파트 청약경쟁률부터 다 보아왔지만 저런식의 장난이 가능했던적은 한번도 없었습니다.(수도권에서) 진짜 부동산쪽 일을 하셨던 것인지 의문이드네요.

CG디자이너

일반 사람들은 그렇게 생각할 뿐이에요. 청약경쟁률의 대부분은 부풀려져 있는 것이 대부분이고, 하.. 뭐라 말을 해야하나... 아파트투유는 2000년에 처음 시작했지만 아파트투유를 통해서 모든 청약이 진행되는것도 아닙니다. 국민은행을 통해서 청약도 가능하구요. 현장투표라는 제도도 있습니다. 그리고 에혀..건설사가 30%라고 했죠? 건설사가 끼면 장난칠 수 있는 여지는 너무나도 많습니다.

CG디자이너

실제 입주 청약자들의 경우에는 2~3천 떨어져도 그런가 보다 합니다. 어차피 살고 있다보면 오를여지가 있으니까요. 그런데 그 외의 경우들이 더 많다는 겁니다. 실제 아파트나 오피스텔 에 거주하고 있는 사람들의 자기 아파트 구매비율이 얼마일꺼 같으세요? 50%가 안넘어요. 진짜루요.

CG디자이너

서울및 7대 대도시 자가점유비율 통계조사입니다. 나머지는 임대라는 거에요. 그런데 서울의 경우 인구대비 주택보급율이 96~97% 입니다. 전국적으로 따지면 주택보급율은 102% 이구요. 그런데 자가점유비율은 서울은 42% 입니다. 이게 뭘 의미하는건지 이해하시면 왜 이런 식이 가능한지 아실 수있을거에요

CG디자이너

장난이 개입할 여지가 없다고 하셨는데... 엘시티 사례만 봐도 얼마나 수많은 장난질이 가능한지 아실 수 있을거에요.

듀크선생

제기한 의문점에 대해 제대로 답은 안하시고 다른 얘기 낑궈서 두루뭉술하시니 의구심이 더..ㅎㅎ

겨울곰탱이

듀크선생님 // 이분 계속 선동질만 하시네... 이런 거짓정보에 속을사람 별로 없을 것 같은데...

석군이

누굴 바보로아시는지... 아파트투유든 국민은행이든 청약은 국가관리하에 모든것이 이루어집니다. 청약제도가 괜히 만들어진게아니에요. 오피스텔같은건 건설사맘대로 부풀리고 님말처럼 장난칠수있지만 아파트는 아니에요. 솔 청약자도 잘못당첨되었다 미계약나면 자기 통장이 소멸되기 때문에 함부로 청약못합니다.청약제도 보편화전에 님말이 맞았을수도 있을지 모릅노다만 지금 그런장난질 없고 아파트 프리미엄 형성되는 과정 제가 다 직접 몸소느껴본결과 최소한 현재 수도권 시장에서 님이 주장하는 그런일 절대없습니다. 내기할까요?

그림자_놀이

말씀하신 상황이 저희동네랑 비슷한거같기도 하네요~~~

모닝커피

영토가 작은 나라에서는 부동산은 아주 후욱 명치를 때려서.. 하면 안된다는 식으로 해야지

알레그로

갭투자니 청약 과열이니 폭등이 정당하고 당연한거고 부동산 잡는 정책은 다 말도 안되고 무주택자도 책임이 있다라는 식은 논지는 참 꼴보기 싫네요

물 민영화하면 굶어 죽어도 시장 논리를 외치겠네요

CG디자이너

말씀하시는 이야기는 어디에 있는 이야기 입니까? 이 글 어디에 무주택자도 책임이 있다는 글이 있나요? 갑자기 쌩뚱맞는 이야기를 하셔서요.

하얀종이배

음.. 저도 건설사 일하다 나왔는데
택지개발사업이 아니라 인기지역의 재건축이나, 일반 아파트 분양서는 저렇게는 못한다고 봅니다..
청약 후 요건미달 취소된 분량이나 좀 맘대로 만져볼까 하죠..;

CG디자이너

재건축은 재건축 나름대로 조합에서 빼먹고, 시행사 분량 빼먹고, 건설사 분량 빼먹고, 일반 아파트에서도 빼먹을 수 있는건 다 빼먹습니다. 심지어는 은행까지 협심해서.
얼마전 현대건설에서 왜 온라인 청약을 안받고 현장접수만 받을려고 했을까요? 거기에다가 시행사 끼어있는 곳은 얼마든지 가능한 일이구요... 뉴스로 많이 언급되었던 엘시티에서 특정 호수들을 로비용으로 빼서 넣어준 것만 보셔도 불가능한 일이 아니라는 것 아실 수 있을거에요.

하얀종이배

그정도 사건이니 터진거죠
요즘 시행사 건설사 분량 빼먹을 구조가 안됩니다. 시행사가 꼈다고 해서 그게 되는것도 아니고요; 청약은 청약율일 뿐 실 추첨에서 장난질 하려면 당첨된 분량이 다시 토해져 나오는 수밖에 없어요

CG디자이너

정확히 말씀드리자면, 이렇습니다 100%계약완료라고 말은 하지만 실제 완판되는 경우는 거의 없다고 보셔도 무방합니다. 심지어 알짜배기 노른자 이슈지역에도 마찬가지 입니다. 일반적으로 계약 90%이상일 때 완판이라고 합니다. 인기지역의 경우에는 95%정도이구요. 말씀하신대로 요건미달 취소분량도 많이 나옵니다. 그럼 그 나머지는 분양대행업체를 통해서 판매를 하기도하고 작전용으로 쓰기도 합니다. 인기없는 층수는 미리 빼놓는 경우도 있습니다.

Gogle

시행사 입장에서 지방에 초기분양 3일동안 40~50% 계약만 만나오도 만세부릅니다.

하얀종이배

그래서 제가 인기지역이라 쓴겁니다.
글이랑 윗분 댓글에 쓰신게 시작부분부터 그렇게 빼놓고 시작한다고 하셨길레요
지방이나 택지개발시작한데는 얼맏느지 가능하죠

잘되는데는 장난쳐서 더 올리긴 어렵다는 말씀 드리려 한겁니다. 아시겠지만요.. ;ㅎ

Gogle

국내 탑에 속하는 시행사 근무하다 나왔습니다. 청약 경쟁 부풀리는 당연시되는 업계 풍토,
이런것도 있죠 A타입(100세대) 청약률 1.5: 1 B타입청약률(50세대)3:1 C타입 청약률(10세대)15:1
이렇게 청약률 나오면 광고에는 큰 글씨로 15:1로 때려버립니다.
그리고 사업수지도 엄청 뻥튀기 되어있는것도 많고 시행사가 먹는 이익률도 엄청나고, 오피스텔
같은경우 자기들끼리 가족이름으로 좋은 호 남겨다가 전매해서 시세차익 얻어가는 경우도 많구요.

Sinamejico

롯데애서 잠실 캐슬골드 거기에서 펜트하우스 특혜분양 의혹 뉴스에 나온적이 있었지요http://www.hani.co.kr/arti/society/society_general/705873.html

삭제 되었습니다.

오피셜

어제 뉴스룸에 김현미 장관님 인터뷰만 봐도 알 수 있습니다.
공급은 우상향으로 계속 많아지는데, 소유자는 우상향이 아닌 유지수준입니다.
뭘 뜻하는걸까요?

클량닷넷

실수요자 보다 투기꾼들이 거의 다 매수한다는 뜻이겠죠

우리집멍뭉이

0우리가 이 글에서 생각해 봐야할 점은, 어떻게 이런 상황을 이해하고 역으로 이용할 것인가에 대한 지혜...:)

폭풍의눈

역으로 이용할 수 있는건 별로 없죠.

볼라벤

주식시장하고 비슷하네요..

seti2000

모 전자화폐도 별반 다를게 없죠.

여기서 바람몰이하는분들도 꽤 되시던데...ㅎ

서밴

아파트 같은 경우 실제 매매가 이루어지면 그와 관련된 세금이 얼마나 많이 부과되는데...

단순히 말로만 호가를 조작하는 건 아니지 않나요?

이해가 안되네요. 이런 글이 뭔 공감글인지..

seti2000

여기서는 청약 돌리기에 한정해서 이야기하고 있는데, 청약 돌리기할 때는 세금 없습니다.

주변에도 원하는 아파트 청약 못받아 몇천씩 피 주고 사는 경우는 꽤 봤구요. 화성에서....

lebbeus

그냥 폭염에 재미있는 글이군요.

삭제 되었습니다.

라봉아빠

작전이아니라 자연스러운과정입니다 시행사는 시행사대로 노력하고 분양받은 사람들대로 예민해지고 세력아니라 개인도 함께할 수있는 작전정도네요

귀엄둥이

글쓴이 분 말씀 공감 합니다. 모델하우스 좀 다녀보니 청약 통장 거래가 활발하더군요. 후미진 곳에서 통장 몇개중에 몇개 되었다느니... 당첨권 관련해서 못 믿겠으면 당첨자 발표날 모델하우스에 직접가보세요. 왜 당첨자 발표를 온라인으로 바로 안하고 현장 발표하고 나서 한참 있다가 하는지. 원매도자,매수자 접선의 장 입니다

잘한다

부동산 매매를 해 본적이 없는 무식자입니다.
올려주신 사례들은 개발 초기의 가격을 휘두르는 사람들에 대한 것이죠? 개발이 완료되고 5년, 10년 지난 단지에서는 실수요자들의 비중이 가장 커질 것 같은데요..

Moderate

전 그 틀을 깨트린 게 빠숑같은 분들이 주장하는 입지론 이라고 생각합니다. 즉 입지론에 의거 입지 좋은 곳(?)으로 판단되는 곳에 투자가 몰려 가격이 급등하고 열위한 곳은 실수요자만 사고팔아 오르지 않고.. 그런 거죠. 2013년 이후에 어딘가 살짝 거품이 낀 곳이 있다면 그곳이 바로 입지론을 너무 단순하게 해석한 몇몇 인서울 역세권이 아닐까 항상 주시하고 있습니다

Moderate

원래 부동산은 투자가 50퍼센트 실거주가 50퍼센트인 금융상품일 뿐입니다. 주식시장이나 외환 시장에 비하면 작전도 새발의 피죠. 거래량이 일단 너무 없어서 작전도 정말 원시적인 우격다짐 수준입니다.

뭐 다들 느끼시겠지만 전문 꾼들 때문에 소비자들은 분양권 투자하려고 해도 막상 싸게 사기도 비싸게 팔기도 쉽지 않아요..팁을 주자면 분양권은 꾼들 물량은 제쳐두고 실수요자 물량만 받고 실수요자한테만 파는 게 시세가 정확합니다... 부동산들도 한통속이라... 자칫하다 속기 딱 좋아요.

이야기가 옆으로 샜는데 본문과 같은 시행사 장난질은 택지지구 에서는 조성 초창기에나 많이 발생하는데.. 수지같은 택지지구가 아닌 곳은 전매가 자유롭고 분양가도 제한이 없어 분양시장 막판까지 장난질이 심하죠. 수지가 뜬 이유는 실거주자들이 수지 입지를 좋아해서가 아니라 공급자 입장에서 아귀가 맞아떨어진 부분이 매우 큽니다. 부동산 업체들이 대놓고 담합한 거나 마찬가지... 전매제한 없어 투자자는 붙기 쉬워 용인시 건설 허가도 잘해줘 미분양 물량 시행사가 뒤로 빼돌려 소화해줘.. 바로 분양가 더 올려서 미분양 물건 시장에서 시세차익 보고.. 더 많이 발생한 미분양으로 시행사는 겁도없이 더 크게 재투자.. 리스크가 커질수록 수익은 수직 상승 무한 반복이라 드라이브가 장난 아닌거죠. 때문에 어느정도 미분양은 차라리 바람직하다고들 하는데 이거야말로 폭탄 돌리깁니다. 현대건설도 수지에서 미분양 물려서 고생들 많이 하셨겠네요

무엇이 자본주의에서 가격을 결정하는가.. 이게 항상 고민인데 결국 자기 나름만의 지표를 가지고 실거주 고민하시기 바랍니다. 제 분석 기준으로 이번 장은 적어도 입주가 몰리는 2020년 까지는 어떻게든 상승 합니다. 입주가 몰리면 가격이 떨어지는 게 아니라 정반대의 현상이 벌어질 거에요. 그때 안달내는 사람이 승부에 지는 겁니다. 자칫 그릇된 판단을 내리면 2008년 수지 꼴 나는 거에요. 부동산이란 상품은 애초에 실거주만 보고 사게 된다면 답이 없다는 사실 명심들 하시기 바랍니다.

쿨쿨쿨

좋은 정보 감사합니다. 저도 덕분에 배우네요!
다만 중간에 몇분께서 지적하셨듯이, 제가 업계에 일하는 지인한테 듣기로도 아파트 같은 경우는 국가에서 정한 아파트투유를 통한 청약시스템이라 빼돌리기나 지정하기가 안된다고 하더군요. 물론 억지로 할려면 할수는 있겠지만 걸리면 바로 징역인거고, 걸릴 위험이 너무 높기 때문에 할수가 없다고 하더군요. 정확하게 어떤 시스템으로 아파트투유와 건설또는 시행업체가 연계되는지는 잘 모르겠습니다만...

분양이 100프로 안되서 남는거야 어차피 자기들 맘대로 쟁여놓고 냄겨놓고 될텐데 어찌됐든 경쟁을 통해서
완판이 되는 대부분의 서울 아파트의 경우는 불가능한거 같더군요.

Moderate

요새는 부적격 물량 처리로 물량 확보를 하더군요. 부적격 물량 때문에 보통 예비당첨 및 내집마련 신청을 하는데... 이상하게 모델하우스에서 예당이나 내집마련 신청서 접수 홍보를 잘 안하려고 하는 업체는 100프로 조사 해봐야 한다고 생각합니다.

현량

전에 뉴스타파에서 실거래가 관련 특집 보도 한 적 있는데 본문 내용과 일치하는 부분이 있네요. 잘 읽었습니다.

__ei

주식 작전을 이렇게 하죠.
여론 조성하고 언론동원해서 광팔고... 떨어지는 재료 만들어 놓고 미리팔고, 올라가는 재료 만들어 놓고 흔들어서 매수 하고..

바라미미

이분이 한 말은 알려져 있는 사실입니다. 구글에서 분양권(아파트) 자전거래, 아파트X맨 찾아보시면 나옵니다. 한국이 서민이나 실수요자에게 평등한 기회를 주고있다고 믿는분이 아직도 많군요. ㅎㅎ

입으로부족할떄

영화 강남 에서 했던 내용이 아직까지 그대로 이어지고 있을줄이야.....

pendelete

이거 맞습니다.

삼꼬쪼려치킨

근거는 없지만 개인적으로 이 글보다 훨씬 심할꺼라고 생각을 하게 되네요.
MB정부 여론조작 안믿던 사람들 꽤나 많았지만
제 경우 기업들이 언론을 통해서 언플하는걸 약간은 접해본 경험이 있어서.

좌리타퐛

분양시작하면 입주자 동호회까페만들어서 조직적으로 입주자 관리하고 위임장서명요구할때 굉장히 의심스럽던데 역시나 싶습니다. 이미 입주자 회원리스트를 사전에 갖고 있더군요 2~3년차 하자보수를 받아야하는데 헐값에 떨고 이사가 버리더군요.

하얀종이배

그건 주로 초반 하자를 빌미로 상향시공을 시공사에 요구하고 그걸로 시가 올리고 튀는겁니다.

가방싸개

아래도 부동산이 수요공급법칙으로 돌아간다는 소리하면 이상한 거지요. 공급자가 시장의 수요를 교란하는 시장인 거지요. 공급확대는 한마디로 건설사들이 판돈 늘려달라는 소리지요.

개는달리다

집때문에 여기저기 알아보고 있는데, 여기저기 알아보면서 배웠던? 아파트 상승 프로세스와 정부규제에 따른 시장 입니다. 부동산 돌고 까페 보면서 혼자 배운것이라 실제와 다를 수도 있구요. 고수님들이 알려주신다면 경청하며 배우겠습니다. ㅎㅎ

1. 건설사들은 미분양되면 판매에 악영향을 받으므로 완판되도록 만들어야 하는데 이때 부동산 업자들과 짝짝꿍을 할수도(?) 있죠. 이때 짝짝꿍이라 함은 바로 부동산 업자들이 미분양되지 않도록 분양시 분양권을 받거나 분양권을 구매하는데 이때 소요되는 비용을 건설사에서 지급할수도 있다(?)는 것입니다. 지급만하는냐? 어떤 루트를 이용해 직/간접적으로 다시 회수할수도 있겠죠(?)..
2. 건설사에서 분양권 매수자금을 댄다고 가정하면, 눈먼 돈이 생기는데 이것을 가지고 부동산 업자들은 청약통장을 가지고 있는 사람에게 연락해서 꼬시기 시작합니다. 분양받아서 분양권을 나에게 팔기만 하면 얼마를 주겠다.. 이런 식이죠. 그러면 분양권만 받아서 주면 몇백의 공돈이 생기니 분양권을 받아서 판매를 할수도(?) 있습니다.
3. 분양권을 받아서 판매를 했으니 해당 아파트는 완판이 됩니다. 완판되었으니 분양가가 하락할 Risk는 낮아지게 되고, 이때부터는 부동산업체가 카페나 인적 네트워크를 가동해서 바람을 잡기 시작합니다. 예를들어 카페를 개설해 놓고 "XXX 지구 XXX 아파트 어떤가요?" 라고 질문이 올라오면 XXX이런 호재가 있다, 지금이 바닥이다, 2020년 공급절벽이 온다 등등 구매를 촉진하는 댓글을 달고 P를 받고 팝니다.
4. 2번에서 몇번 짭짤하게 이윤을 본 사람들은 이제 갭투자에 눈을 돌립니다. 어차피 부동산업자들이 분양권에 P를 올려서 파는 행위를 눈으로 확인했기 때문에, 이제는 분양권을 받아서 들고 있다가 직접파는거죠. 그게 가능했던 이유가 첫번째 청약기준을 기존 24개월에서 6개월로 변경해서 청약을 자주 넣을 수 있게 한거고 두번째는 분양권을 받기 위해서 필요한 금액이 전체 대금의 약 10%가량만 있으면 되니까요. 등기칠때까지 약 2년 정도 걸린다고 가정하고 P상승하는데 까지 계약금을 마련합니다. 이후 중도금은 어쩌냐. 고맙게도 전 정부에서 낮은 금리의 중도금 대출을 시행했습니다. 그렇기에 잔금 치루기 전까지는 은행에서 대출받은 중도금으로 소요비용을 처리합니다.
5. 이렇게 해서 중도금 내기 시작하면 개발지구에 슬슬 사람들이 청약에 몰리기 시작합니다.(휴가나온 군인, 대학생도 청약 넣는다는 기사가 나왔죠..) 그럼 청약 받은 아파트의 P도 오르고 옆에 새로 분양하는 아파트에도 청약 경쟁률이 오르고, 청약 후 P도 올라갑니다.
6. 이제 슬슬 P가 어느정도 오르면, 분양권을 팔아버립니다. P가 XXXX원이라고 치고, 양도세만 내면 연봉과 같은 금액이 통장에 들어오죠. 와우~ 창조경제!!!!

현 정부에서 투기세력을 잡으려고 하는게 4번에서 1. 청약기준강화(6개월 -> 24개월)해서 청약경쟁률의 신뢰성(청약의 본래 목적)을 확보하는 것 2. 중도금 대출 규제를 통해 "자본금이 없는데 무리한 대출로 집을 사려는 것=투기 "로 가정하고 규제 3. P를 통해서 이윤을 얻는 것이 소위 말하는 "갭투자"인데 여기에 등기칠때까지 전매제한(11/3대책)을 하고, 양도세를 향샹(8/3대책)합니다.

갭투자에서의 "나의 이윤=프리미엄"라고 정의하고, "프리미엄=투자비+양도세+기타비용"라고 가정할때, 양도세와 기타비용이 적어야 내가 받는 이윤이 극대화 되는데 여기에 정부가 양도세를 확 올려버립니다. 여기서 "나의 이윤=P"가 올라가겠죠.

이때 다시 2가지 시나리오가 발생할 수 있을것입니다. 1) 돈 많은 다주택자들은 이때 어차피 P가 올라도 팔지 않으면 양도세 낼 이유 없다. 라고 버티고 있는 것이고 2) 돈 없는 투자자(?) "청약해서 팔면 돈번다더라"라고 무리한 대출로 분양권 투기에 나섯던 사람들은 중도금/잔금 치률 여력이 안되니 양도세 내고 팔거나, 높은 양도세에 못팔거나 할것입니다. 실제 8/3 대책 발표 된 당일, 규제를 피하기 위해 잔금치루고, 등기치고 했다는 포스팅이 카페 등에 올라왔습니다.

정부에서 규제하려는 대상이 1)에 해당될때에 정부에서는 "그러면 집값 오른 마당에 니들이 등기칠때까지 자금을 마련할 수 있나 함 보자. 없을껄? 니들 자금줄인 대출을 줄여버렸으니 못버틸껄?"이라고 하는거고, 만일 다주택 투자자들이 실제 중도금/잔금까지 치를 능력이 된다면 버티고 버텨서 양도세 낮아지면 팔지 않을까 합니다. 전세/월세로 돌리는 것도 방법일꺼구요.

향후에는 부동산가격이 어찌 움직일지는 모르지만, 개인적으로는 관망세에 갈거 같네요. 집살 돈이 없거든요 ㅎㅎ

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 이거 소설이에요!

fireagle

신규 분양 아파트는 저런식으로 후려친다고 하면...
기존 입주가 3~4년 좀 된 아파트 그냥 수요와 공급의 문제인가요?

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현재글전직 현대건설 기획실 출신 현직 분양, 홍보 디자이너입니다

요정

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