서울 아파트 12월 4주 매매가 상승률 0.10%
서울 25개 구 중 21개, 매매가 상승률 줄어
서울 아파트값 상승 폭, 전주 대비 절반
대출 막히고 종부세 오르자 아파트값 주춤
■ 진행 : 김정아 앵커
■ 출연 : 권대중 / 명지대 부동산학과 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
지난 16일 정부가 발표했던 긴급 부동산 대책. 꼭 열흘이 지났습니다. 서울 집값 상승률이 절반 수준으로 떨어졌다는 관련 통계도 나오고 있는데요.
아직은 잠정치지만 정부는 집값을 잡아가고 있다 이렇게 보고 있는데요. 이 추세 과연 계속될지 전문가와 함께 전망해 보겠습니다.
권대중 명지대 부동산학과 교수 연결돼 있습니다. 교수님, 나와 계시죠? 안녕하세요. 한국감정원 통계자료를 보면 서울 아파트 매매가 상승률이 조금 주춤하는 모양새는 보이고 있습니다.
12.16 부동산 대책, 단기적으로라도 좀 영향이 있다고 볼 수 있을까요?
[권대중]
그렇죠. 한국감정원이 어제 발표한 자료를 보면 서울이 0.2% 상승하던 것이 0.1%로 하락했습니다.
이게 강북과 강남을 나눠서 보면 강북은 0.07%고 강남은 0.13%니까 아직도 강남이 더 많이 오르고 있습니다. 그러나 낙폭으로 봤을 때는 강남 지역이 훨씬 많이 떨어지고 있습니다.
[앵커]
낙폭으로 봤을 때는?
[권대중]
네, 서울 25개 구 중에서 21개구가 전부 하락했는데 4개구는 모두 올랐어요. 그 이후가 지난 12월 16일 정부가 발표한 부동산정책에서 대출규제가 9억 원 이상에 대해서, 대출 규제가 9억 원 이하는 규제가 없었습니다.
그래서 9억 원 이하 주택이 있는 강북구나 노원구나 또는 동대문구나 중랑구 같은 경우에는 약간 상승을 했고요. 나머지 지역은 전부 하락했습니다.
물론 강남 4구는 0.33에서 0.1%니까 3분의 1 토막났죠. 이렇게 하락 폭이 커지고 있습니다.
[앵커]
지금 집값이 떨어지는 건 아니고 상승 폭이 둔화되고 있다는 말씀이신 거죠?
[권대중]
그렇죠.
[앵커]
그런데 지금 말씀하셨듯이 이번 대책의 핵심이 대출규제잖아요. 지금 9억 원 이하의 집들이 일정 동네를 중심으로 해서 오히려 그쪽은 오르고 있다 이런 말씀을 해 주셨는데 이건 어떻게 봐야 되는 겁니까?
[권대중]
하락폭이 두 달 가까이 거의 보합세 내지는 약간 상승하고 있습니다.
[앵커]
보합세 내지는 상승. 이 흐름은 그럼 어떻게 읽어야 되나요? 앞으로 그러면 9억 기준에 맞춰서 부동산 시장이 움직일 조짐도 있는 겁니까?
[권대중]
그렇죠. 정부가 15억 넘는 초고가 주택에 대해서는 대출을 전부 금지시켰고요.
9억 원 넘는 것도 규제 지역에서 LTV 자체를 20%로 낮췄습니다.
그런데 9억 원 이하 주택은 규제가 없는 건 아니고요. 투기지역과 투기과열지구인 규제지역에서는 LTV가 40%입니다. LTV는 담보비율에 대한 대출비율입니다.
이걸 40%로 낮춰서 지금 현재 실행하고 있고요. 이번에 12월 16일날 대책에서는 이 40%가 되지 않았습니다. 그렇다면 향후에 9억 원 이하 주택은 오히려 풍선효과로 가격이 좀 더 올라갈 가능성도 있습니다.
[앵커]
그렇군요. 오히려 이런 지역들, 9억 이하 집들은 풍선효과 때문에 가격이 더 오를 수도 있다.
[권대중]
네, 그런데 정부가 아무래도 9억 원 이하가 서민주택이 많다 보니까 서민주택은 규제를 덜하려고 하다 보니까 규제 안 한 것 같습니다.
[앵커]
어쨌든 지금 통계자료로 보면 일주일새이기는 합니다마는 좀 더 지켜보기는 해야 되겠습니다마는 강남지역이라든가 목동지역 이런 지역은 지금 집값 상승세가 둔화되는 이런 모양새는 보이고 있는데요.
그런데 지금 교수님, 청약시장은 과열되고 있거든요.
어제 12.16 부동산 대책 이후 처음 분양된 위례신도시 공공택지 아파트 보면 최고 경쟁률은 200:1이 넘었더라고요.
[권대중]
그게 아마 저는 정상이라고 생각됩니다.
[앵커]
이게 정상이다?
[권대중]
서울의 주택공급량이 부동산 114 자료를 보면 올해 4만 2892가구였는데요.
청약통장 가입자가 7월 말 기준으로 예탁결재원의 통계를 보면 576만 명이나 됩니다.
이 중에 주택을 갖고 있는 사람도 있겠지만 무주택자가 상당히 많습니다,
서울은. 전체 주택수의 약 42.9%가 자기 집에 살고 있거든요. 2017년도 기준인데요.
무주택자가 많다 보니까 청약통장 가입자도 많고, 통장 가입자가 많다 보니까 공급량이 적다 보니까 몰려서 청약 과열이 될 수밖에 없는 현상이죠.
[앵커]
그렇군요. 지금 그러면 집은 사고 싶은데 대출규제 막힌 분들 다 청약시장으로 몰리는 현상이 되면 앞으로 청약 과열현상은 계속 지속된다고 봐야 되는 겁니까?
[권대중]
계속될 거라고 보여집니다. 그런데 이게 내년 4월 말일까지, 4월 29일이죠. 그 이전에 재건축, 재개발을 통해서 분양하는 일반분양분에 대해서는 유예를 해 놨습니다.
분양가상한제를 민간택지 적용 안 합니다. 그러다 보니까 서둘러서 아마도 내년 4월 말 전에는 일반분양물이 많이 나오면 낮은 금액으로 분양하는 것보다 오히려 공급이 줄 거라는 심리감 때문에 압박감 때문에 청약 과열은 이어질 것이라고 봐요.
[앵커]
더 몰려들 거다. 그런데 어제 분양된 가격, 분양가격을 보면 9억 이상이 굉장히 많더라고요. 그러면 이게 대출규제 대상이잖아요?
이렇게 되면 청약을 받으려고 해도 어느 정도 자금력이 있는 사람들, 이분들이 주로 받게 되는 겁니까?
[권대중]
그런데 이게 양극화가 더 심해지는 건데요.
9억 원이 넘으면 대출이 안 되고 중도금 대출마저도 안 되는데 유동성 자금이 많다 보니까 강남 지역에 돈 있는 사람들끼리의 경쟁이 이루어져서 오히려 예전에는 7~8억 정도 현금을 가지고 10억~12억짜리 주택을 구입할 경우에 대출을 이용해서 청약할 수 있었는데 오히려 9억 원이 넘는 주택들은 그들이 완전히 빠지고 9억 이상 현금 가진 사람들만의 경쟁이 돼서 오히려 그들만의 잔치가 아닌가 생각이 드는데요.
현금 있는 사람들은 대출을 받지 않고도 이렇게 청약할 수 있기 때문에 양극화가 더 심해질 가능성도 있습니다.
[앵커]
그렇군요. 지금 또 하나 짚어볼 곳이 기존 집의 매매가 상승폭은 앞서 둔화됐다 살펴봤습니다마는 전세시장은 불안해지고 있거든요.
2015년 11월 이후에 최대 상승을 기록했다 이런 소식도 전해지던데요. 가장 큰 이유는 뭘까요?
[권대중]
전세 가격이 올라가는 건 앞으로도 당분간 지속될 가능성이 높습니다.
가장 큰 이유가 원래 전월세 가격의 상승률은 매매가격의 선행지수입니다.
그래서 전세나 월세가 올라가면 수익이 높아져서 매매가격이 올라가야 되는데. 지난해부터 금년도까지는 매매가격이 먼저 뛰었습니다.
그래서 전세가격이 매매가격의 승인을 맞추기 위해서 높이는 것도 있고요.
[앵커]
지금 따라가는 형국이다?
[권대중]
그렇죠. 그러면 학군수요가 뒤따라가고 있어요, 지금. 강남지역은 학군수요도 있고요. 여기에다가 대출규제가 수요를 억제하는 정책으로 변해서 수요가 대기수요로 남기 때문에 전세수요가 많아져버리는 거예요, 또.
그래서 엎친 데 덮친 격으로 전세가격은 아마도 이사철 내년 봄에는 더 올라갈 가능성이 높습니다.
[앵커]
지금 여러 가지 원인을 짚어주셨는데 혹시 보유세가 많이 인상돼서 이 세금에 대한 부분이 전세가격이나 월세가격으로 전이되는 영향도 있을까요?
[권대중]
그렇죠. 이번에 아마도 전월세 가격의 상승률은 조세에 따르는 전가도 아마 일부 있었다고 생각이 되는데요.
정부가 보유세를 인상하거나 종합부동산세를 인상해서 시장을 안정화시키는 것은 지금 당분간 상승 국면에서는 어렵습니다. 그 이유가 부동산 세금이 더 많이 나오는 것보다 주택가격이 더 많이 오르고 있거든요.
그러나 올라가는 금액만큼 세금을 세입자에게 전가하는 그런 형태도 나타나기 때문에 전월세 가격이 올라가지 않나 생각이 듭니다.
[앵커]
앞서 교육 문제도 잠깐 언급해 주셨는데 영향이 있다, 목동이나 대치동. 그러면 내년 1월 이후에 본격적인 이사철이 될 텐데요. 그러면 더 오를 가능성도 있을까요?
[권대중]
그렇죠. 지금 이사철의 본격적인 시점이 1월, 2월인데요. 특히 2월달쯤에는 아마도 금년도 지나서 전세값 상승률이 가장 높지 않겠나 생각이 드는데 특히 7, 8학군이라든지 목동 같은 경우는 그럴 현상이 다분히 있습니다.
[앵커]
그러면 지금 정부가 강력한 대책을 내놔서 집값 상승세는 어느 정도 잡았는데 전세금이 급등하고 있는 이런 현상, 이건 어떻게 풀어야 됩니까?
[권대중]
아마도 문재인 정부가 출범 당시에 대통령 공약으로 내놨던 것이 두 가지 있습니다.
그것이 바로 전세가격 올라가면 이걸 제한하는 전월세상한제가 있고요.
또 하나는 공인중개사법 4조에 보면 2년 이내에 주택을 임대할 경우에 2년으로 한다는 조항이 있습니다. 이걸 4년으로 연기하는 계약갱신청구권제를 도입할 가능성이 있습니다.
그래서 전세나 월세가격이 만약에 급등한다면 정부는 아마도 이 두 가지를 내년 봄에, 또는 더 빠르면 내년 1, 2월달에 아마 발표해서 시행할 가능성도 있습니다.
[앵커]
그러면 주택시장 안정 추가적인 대책으로 내년 봄에는 만약에 전월세가 계속 급등한다고 하면 추가대책이 나올 것이다?
[권대중]
나올 가능성은 높죠.
[앵커]
어쨌든 정부는 지금 대책 이후에 주택시장이 좀 안정적으로 갈 것이다 이렇게 보고 있는 것 같습니다.
갭투자도 줄고 보유세 부담 늘어서 매물이 나올 거다 이렇게 기대를 하고 있는데 잠깐 상승세가 둔화됐습니다마는 안정세를 장기적으로 끌고 가려고 하면 앞으로 어떤 대책이 더해져야 될까요?
[권대중]
우선 가격이 올라가는 것을 가격을 규제해서 플러스 수요를 억제해서 수요를 늘리는 것은 단기 효과고요.
중장기적으로는 가격이 오르는 것은 공급이 없거나 수요가 많은 거거든요. 이 두 가지를 동시에 해결하지 않으면 단기효과로 그칠 가능성이 높습니다.
특히 내년 후년 2021년도에 부동산 114 자료를 보면 서울의 입주물량이 거의 반토막납니다. 내년도 입주 예상물량이 4만 1512가구인데요.
후년도에는 2만 644가구 정도로 발표가 되어 있거든요. 그렇다면 주택은 단기적으로 공급할 수 없기 때문에 서둘러서 주택공급이 가능하도록 정부가 규제와 공급을 동시에 해야 되지 않나 하는 생각이 듭니다.
[앵커]
알겠습니다. 앞으로 그러면 공급대책이 관건이겠네요.
[권대중]
네.
[앵커]
알겠습니다. 여기까지 듣겠습니다. 명지대 부동산학과 권대중 교수였습니다. 고맙습니다.
[권대중]
감사합니다.
https://news.v.daum.net/v/20191227114132225
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http://www.munhwa.com/news/view.html?no=2019122701031227333002
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http://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=4329234&ref=A
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