[설명] 정부는 실수요자 중심으로주택 시장을 안정적으로 관리해 나가겠습니다.

해명자료

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<주요 보도내용>

서울 7년간 다주택자 늘어, 실수요를 위한 공급이 중요(1.8, 파이낸셜 뉴스)
전세매물 부족 등 불안요인 여전, 전세 대란 우려(1.6, 서울경제, 아시아경제, 디지털타임스 등)
서울 집값 올린데 외국인도 한몫(’19.12, 조선비스, 머니투데이 등)

정부는 투기수요 근절, 실수요자 보호, 맞춤형 대책의 3대 원칙 하에 실수요자 중심으로 주택시장을 안정적으로 관리하기 위한 노력을 지속 하겠습니다.

① 실수요자 중심의 주택 공급

정부 들어 주택시장을 실수요자 중심으로 재편하기 위해 노력한 결과, 다주택자 양도세 중과(’18.4), 주담대 제한(’18.9), 종부세 강화(’18.9) 등 제도 개선 효과가 본격화되기 시작하면서, ’18년에는 서울의 다주택가구(’17년 52.5만→’18년 52만가구)·비중(28.0%→27.6%)이 감소하는 성과가 있었습니다.

또한 신규 주택의 청약 시 무주택 실수요자를 우선토록 제도를개선*한 결과 서울 청약 당첨자의 약 97.8%(’17년 74.2%→ ’18.5월~’19년 97.8%)가 무주택자로, 대부분 주택이 무주택자 중심으로 공급되었습니다.

* 민영주택 가점제 적용 확대, 추첨제 당첨자 선정 시 무주택자 우선 선정 등

서울 정비사업 332개 단지(’19.9기준) 중 향후 입주물량으로 이어질 착공(81개)·관리처분인가(54개) 단계의 단지도 135개에 이르는 등 향후에도 주택 공급은 안정적으로 이루어질 예정이며,

* 관리처분인가 단지는 ‘20.4월까지 분양 시 상한제 적용 제외되므로 조기 공급 기대

이중 약 3.3만 세대 (일반분양 약 1만 세대)에 대해서는 5월 이전에 조기 공급될 수 있도록 적극적인 행정지원도 추진합니다.

* 국토부, HUG는 분양보증 심의를 조기에 착수, 신속한 사업진행 지원

현재 서울 집값 선도 13개구* 全지역 및 그 외 5개구** 37개동, 경기 3개시*** 13개동이 민간택지 분양가 상한제 적용지역으로 지정되어 있어, 향후 무주택 실수요자의 내 집 마련 부담도 보다 완화될 것으로 기대됩니다.

* 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·중·광진·서대문 ** 강서·노원·동대문·성북·은평, *** 과천·광명·하남

서울 아파트 입주물량도 예년(’14~’18, 3.4만호)보다 많은 약 4.5만호로 전망되며, 실수요에 대응하는 공급은 안정적으로 이루어지고 있습니다.

② 최근 서울 매매가격 추이 관련
 

풍부한 유동성 및 추가 상승 기대감, 일각의 공급부족론에 따른 불안 심리 등으로 단기간 급등하는 모습을 보였던 서울 집값은 12.16 대책 이후 점차 안정화되고 있습니다.

서울 그리고 최근 집값 상승을 선도했던 강남4구가 모두 10월 이전 수준으로 상승세가 둔화되었으며, 특히, 그간 집값 상승을 견인해왔던 15억원 초과 초고가주택은 12월 5주부터 하락 전환되었습니다.

* 서울(%) : (9/3주) 0.03 (5주) 0.08 // (12/3주) 0.20 (5주) 0.08강남4(%) : (9/3주) 0.04 (5주) 0.11 // (12/3주) 0.33 (5주) 0.07 ** 15억원 초과 APT 변동률(%) : (12/3주) 0.40 (4주) 0.06 (5주) -0.08

정부는 대책 효과가 본격적으로 나타나 시장 안정이 확고해질 수 있도록 후속조치를 차질없이 이행하고, 시장 상황을 면밀히 모니터링할 계획입니다.

한편, 최근 외국인의 서울 주택 매수는 구로·금천·영등포구 등외국인 거주 비중이 높은 일부 지역에 집중되어 있고, 전체 거래에서 차지하는 비중이 소수에 불과하며, 거래건수의 변동도 별로 없어 시장에 미치는 영향은 극히 제한적입니다.

* 외국인 거래건수 및 비중(’19.1∼11월) : 서울 1,472건(1.1%), 강남4구 291건(0.7%) ** 연도별 외국인 거래건수 : (’15) 2,220건 (’16) 2,358건 (’17) 2,454건 (’18) 2,295건

최근 서울 전세가격 추이 관련

서울 전세가격은 예년에 비해 대체로 안정적인 수준을 유지하였습니다.

* 서울 연간 전세변동률(%) : (’15) 7.25 (’16) 1.95 (’17) 2.03 (’18) 0.25 (’19) -0.45

하반기 들어 정비사업 이주수요, 학군수요 및 계절적 요인 등 으로 발생한 국지적인 상승 영향으로 상승세가 확대되었으나, 12.16대책 발표 이후 12월 5주에는 상승세가 전주보다 둔화되는 모습을 보이고 있습니다.

* 서울(%) : (7/1주) 0.01 (9/1주) 0.05 (11/1주) 0.08 (12/1주) 0.10 (4주) 0.23 (5주) 0.19

또한, 최근 상승세는 비교적 거래 비중이 많지 않은 일부 고가 전세 아파트 상승이 주된 요인으로 보여지며,
향후에도 정부는 서민 임차가구의 주거 부담을 완화하기 위해 공적임대주택 확충, 저리 전월세 자금 융자 확대 등 지원을 지속적으로 추진해 나가겠습니다.

- 서민 임차가구 거주가 많은 중저가 주택, 특히 다세대·연립주택, 단독·다가구주택은 전세가격 상승 움직임 속에서도 상대적으로 더 안정적인 모습을 나타냈습니다. * 유형별 전세변동률(%, ’19.12) : (주택종합) 0.38 (APT) 0.58 (다세대·연립) 0.15 (단독·다가구) 0.06

④ 기타 공급 지표 관련

(공적주택) 주거복지로드맵(‘17.11) 등 수요자 맞춤형 대책으로 주거안전망 완성도 제고를 위해 노력한 결과, ’19년 공적주택을 21.7만호 공급(목표 20.5만호 대비 105.3%), 현 정부에서 총 43만호의 공적 주택을 공급하였습니다.

또한, 장기공공임대주택 재고율은 6.3%(‘16년)에서 7.1%(’18년)까지 상승했으며, ’22년에는 OECD 평균(8%)을 상회하는 9% 수준까지 상승될 것으로 전망됩니다.

(천인당 주택수) ’18년 천인당 주택수는 403.2호로 전국 인구 증가에도 주택수가 증가하여 ’17년(395.0호)보다 개선되었습니다.

서울은 인구 감소 및 주택수 증가 영향으로 천인당 주택수는’17년 376.9호에서 ’18년 380.7호로 증가했습니다.

* 전국 : (인구) ’17년 5,142만명 → ’18년 5,163만명, (주택수) ’17년 2,031만호 → ’18년 2,082만호서울 : (인구) ’17년 974.2만명 → ’18년 967.4만명, (주택수) ’17년 367.2만호 → ’18년 368.2만호 (주택보급률) ’18년 전국 주택보급률은 104.2%로 ’17년(103.3%) 대비 0.9%p 증가하였습니다.

또한, 주거용 오피스텔과 외국인 가구 수를 고려한 광의의 주택보급률도 103.9%로 ’17년(102.9%) 대비 개선되었습니다.

* (주택보급률) 주택 수(오피스텔·고시원 등 非주택 거처 제외) / 일반 가구 수(광의의 주택보급률) 주택 수 + 오피스텔 / 일반 가구 수 + 외국인 가구 수

수도권은 ’05년 이후 역대 최고치인 32.9만호 주택 공급으로, 주택보급률은 99.1%로 전년(98.3%) 대비 0.8%p 증가, 서울(95.9%)은 1·2인가구 증가(’17년 213.7→ ’18년 220.7만가구) 및 정비사업으로 인한 주택 멸실 등으로 전년 대비 소폭(0.4%p) 감소하였습니다.

http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_72/dtl.jsp?id=95083393

2018년 10월4일 언론보도에 대한 해명자료

[참고] 서울 주택수급 불균형 보도 관련

• 181004(참고) 서울 주택수급 불균형 보도 관련(주택정책과).hwp (64Kbyte) 바로보기 181004(참고) 서울 주택수급 불균형 보도 관련(주택정책과).pdf (221Kbyte) 바로보기

매일경제에서 10.4(목) 보도된 서울 실질 주택보급률, 수급 현황 등과 관련하여 일부 사실과 다른 점이 있어 다음과 같이 알려드립니다.

① 서울의 실질 주택보급률 관련

현재 국토교통부는 통계청 인구주택총조사 결과를 활용하여 총 주택수를 일반가구수로 나누어 주택보급률을 산정하고 있으며, 2016년 주택보급률은 수도권 98.2%, 서울 96.3%로 꾸준히 개선되고 있습니다.
* 보도된 주택보급률(수도권 97.9%, 서울 96%)은 ’15년 기준

한편, 보도 내용 중 ‘실질 주택보급률’은 일반가구 외에 외국인 가구와 집단가구(기숙사, 보육원 등) 등을 감안하여 산정하였으나, 집단가구는 기숙사, 보육원, 요양병원 등 주택으로 보기 어려운 ‘사회시설에 집단’으로 거처하는 6인 이상 비혈연 가구이므로, 주택보급률 산정에서 제외하는 것이 타당합니다.

만약 가구수에 외국인 가구를 포함한다면, 주택수에도 1~2인가구가 주로 거주하는 주거용 오피스텔을 포함하는 것이 타당하며(광의의 주택보급률), 이 경우 수도권은 97.8%, 서울은 96.5%로 현재의 주택보급률과 비슷한 수준입니다.

아울러, 오피스텔 인허가가 ‘15년 이후 지속 증가세로 이러한 오피스텔이 준공되는 ’17년 이후 광의의 주택 보급률도 보다 개선 될 것으로 보입니다.

② 서울의 주택 순증물량 산정 방식 관련

보도된 서울의 주택 순증물량(입주-멸실)은 입주물량은 ‘아파트’만 집계하고, 멸실물량은 ‘주택전체’로 집계하여 산정한 것으로 보이며, 이 경우 아파트 이외의 입주물량이 제외되어 서울의 주택 순증물량이 왜곡되는 문제가 있습니다.

보도에서는 ’15년부터 서울의 주택 순증물량이 마이너스를 기록하고 있다고 하였으나, 서울의 준공 및 멸실 모두를 주택 전체로 동일한 기준으로 산정할 경우 지난 5년간 서울은 연평균 5만호 순증추세였습니다.

아울러, 현재 ’17년 멸실통계는 통계청과 지자체의 검증절차를 거쳐 금년말 작성·공표할 계획입니다.
* 말소신고 분에는 ①주거용을 제외한 건축물 일부 부분만 말소되는 경우, ②확인결과 주택이 아닌 경우, ③단순 기입오류 등도 포함되기 때문에 통계청과 지자체의 검증 절차를 거치면 통상 멸실물량은 검증 전 말소신고 합계보다 줄어듦

③ 서울 및 수도권 공급 현황

서울 등 수도권의 주택 수요 및 공급에 대해 분석한 결과, 향후 5년간(’18~’22년) 서울 등 수도권의 주택수급은 원활할 것으로 전망하고 있습니다.

(수요) 가구, 소득, 멸실 요인을 감안한 연평균 신규주택수요는 수도권은 약 22.1만호, 서울은 약 5.5만호로 추정(국토연구원)

(공급) 旣 분양물량, 정비사업 진행정도, 인허가 전망 등을 감안한 향후 5년간 연평균 신규주택공급은 수도권은 약 26.3만호, 서울은 7.2만호로 추정되어 신규수요를 초과하는 수준

아울러, 서울 이외 서울인근 경기 과밀억제권의 주택재고 순증물량도 지난 5년간(’12~’16) 연 5.3만호로 지속 증가하였으며, 올해 경기 과밀억제권의 신규 입주물량도 7.9만호로 예년에 비해 크게 증가(’13~’17년 평균 대비 25%↑)할 전망으로 서울의 재건축 등에 따른 이주수요를 분담할 수 있을 것으로 보입니다.

서울의 주택 멸실은 대부분 재건축·재개발 등 정비사업과 단독주택의 다세대·다가구 개축 등에 따른 단기적인 멸실로, 이는 도심 내 향후 양질의 주택공급 확대로 이어져 오히려 주택 수급안정에 기여할 것으로 보입니다.

정부는 지난 21일 발표한 ｢수도권 주택공급 확대방안｣에 따라 향후 안정적인 수도권 주택수급 기반 위에 ’22년 이후에도 양질의 주택을 지속적으로 공급하기 위해 택지 확보, 도심내 주택 공급을 위한 제도 개선 등을 추진해 나갈 계획임을 알려드립니다.

< 관련 보도내용(매일경제, 10.4) >

[틴 매일경제] “부동산대책 쏟아지는데도 집값 왜 계속 뛸까?”
- 실질 주택보급률 낮아
가구수 대비 주택수 92.8% 1인가구 급증 감안 땐 더 악화 8년간 주택 순증 따져보니 서울만 7만가구나 ‘마이너스’
- 설익은 9.21공급대책
정부, 옛 성동구치소 용지 등 신규택지 대량 공급한다지만 이르면 2021년부터나 시작 실수요자 안정시키기엔 부족

http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?id=95081397&src=text&kw=000004

2019-11-15 역전세난 위험 주택, 전국 약 12만호～16만호로 분석

첨부파일	(보도참고자료)‘역전세난 위험 주택은 전국 약 12만호～16만호로 분석(국토연구원).hwp  (국토연구원 보고서)주택 역전세 현황과 임차인 보호를 위한 정책개선 방안.pdf

- 역전세난 위험 주택, 전국 약 12만호～16만호로 분석​​​​​​​ - ‣ 국토硏, ‘주택 역전세 현황과 임차인 보호를 위한 정책개선방안’ 보고서​​

□ 국토연구원(원장 강현수)이 발표한 ‘'주택 역전세 현황과 임차인 보호를 위한 정책개선방안(연구책임자 김지혜 책임연구원)” 보고서는 전세가격이 하락할 때 마다 나타날 수 있는 역전세난으로부터 임차인을 보호할 수 있는 정책과제를 도출하는 것이 목적이다.

 ㅇ 이 연구에서는 ‘역전세’를 계약당시 보다 주택의 전세가격이 하락하여 임차인이 전세보증금 회수에 곤란을 겪는 상태로 정의하였고, 

 ㅇ ‘역전세 위험노출 주택*’은 임대인이 보유하고 있는 금융자산** 외에 추가적인 차입을 통해서도 전세보증금 차액을 마련할 수 없어 현 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황을 의미한다.

    * 역전세 위험노출 주택은 임대인의 (저축액 + 현거주지 전월세보증금) + 차입 < 전세보증금 차액으로, 전세보증금 차액은 (현 전세보증금 - 신규 전세계약시 전세보증금)을 의미

    ** 임대인의 금융자산은 현재거주지 임차보증금과 저축액을 합산한 금액임 

 ㅇ ‘역전세 위험노출가능 주택’은 임대인이 보유하고 있는 저축액, 현재거주지 임차보증금 또는 차입을 통해 전세보증금의 차액을 마련하여 상환이 가능한 주택으로,

   - 다만 저축액 만으로는 전세보증금 차액을 상환할 수 없으므로, 현거주지 임차보증금 상환이나 차입에 따른 시차 발생으로 임차인의 주거이동에 불편을 줄 수 있는 가능성이 있는 경우이다.

□ 역전세 위험과 관련하여 실질적으로 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 상황을 의미하는 ‘역전세 위험노출 주택’의 규모는 임차인 보호를 위한 가장 중요한 지표가 된다. 

□ 이 연구에서는 전세가격이 1%에서 15%까지 하락하는 시나리오에 따라 ‘역전세 위험 노출 주택’은 12만호에서 16만호까지 증가하는 것으로 분석됐다. 

 ㅇ 전세가격이 1% 하락했을 때, 역전세 위험 노출주택은 약 12만호이며, 전세가격이 15% 하락했을 때는 약 16만호가 역전세 위험에 노출되는 것으로 분석됐고,  

 ㅇ 2019년 6월을 기준으로 전년 동월대비 전세가격 변화율은 –2.22%*이므로, 시나리오에 적용하면 약 12.2만호가 역전세 위험에 노출되며, 이는 분석표본의 0.62%로 그 비중이 크지 않은 것으로 나타났다. 

   * 시나리오 분석에 2018년 가계금융복지조사를 활용하였으므로, 실제 역전세 위험 노출 주택 규모를 판단하기 위해서는 2018년 대비 2019년 전세가격 변화율 적용

□ 현재 전세가격 변화율을 고려할 때 실질적으로 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세 위험노출 주택’의 규모는 약 12.2만호이며, 이는 분석 표본의 0.62%로 비중이 크지는 않다. 

□ 하지만 역전세 위험에 대한 이슈는 전세가격이 하락할 때 마다 지속적으로 제기되는 문제이기 때문에, 비록 역전세 위험에 노출되더라도 임차인을 보호할 수 있는 다양한 정책방안의 마련이 필요하다는 것이 연구의 주요 결론이다. 

http://www.krihs.re.kr/issue/pressView.do?seq=31597