[부린이 가이드] '매교역 로또' 막힌다.. 2·20 대책으로 달라지는 청약법

규제지역별로 다른 청약 규제
이번 규제로 조정대상지역 꽁꽁 묶여
추첨제 비율은 그대로지만 전매 제한과 LTV 규제 강화

[아시아경제 이춘희 기자]

부동산 기자가 되면 친구들에게 뜬금없이 카톡이 오곤 합니다. "청약 넣으려면 어떻게 해야 돼?" "1순위가 뭐야?" 청약통장은 그저 부모님이 어릴 때 만들어준 통장에 불과한 2030 '부린이(부동산+어린이)'를 위해서 제가 가이드를 만들어보려고 합니다.

지난 20일 '2·20 부동산 대책'이 발표됐습니다.

이날 대책의 핵심은 경기 수원·안양·의왕시 전역을 조정대상지역으로 지정하는 것이었는데요.

이 지역에서 청약을 기드리고 있던 '부린이'라면 당혹스러운 소리일 수밖에 없습니다.

다른 규제 내용도 많지만 특히 청약 관련해 살펴보면 비규제지역에서는 70%인 주택담보대출비율(LTV)이 50%로 줄어들고 분양권 전매제한 기간도 모두 입주 시까지로 제한되기 때문입니다. 좀 더 쉽게 말해보면 중도금 대출이 이제는 50%까지만 가능해지고 분양권도 입주 시까지 전매 제한이 불가능합니다.

각종 규제들이 지역별로 다르게 적용되는 가운데 대책 떄마다 지역 별 규제 내용도 바뀌는 통에 부린이에게는 관련 규제를 살펴보는 것만으로도 일인데요. 오늘은 이 규제들이 현재 어떤 지역에 적용되고 있고, 어떤 규제가 있는지 알아보려고 합니다.

현재 정부는 과열 양상이 나타나는 지역을 '규제지역'으로 지정하고 있습니다. 강력한 규제의 순서대로 꼽아보면 '투기지역' ＞ '투기과열지구' ＞ '조정대상지역' 순인데요. 규제의 강도가 조정대상지역 < 투기과열지구 < 투기지역 순이기 때문에 조정대상지역에서 시행되는 규제는 무조건 그 이상의 규제가 투기과열지구와 투기지역에서 행해지는 것으로 생각하시면 됩니다.

서울의 경우 현재 전 지역이 투기과열지구이고 이 중 15개 구는 투기지역입니다. 다만 청약에 관련해서는 두 규제가 큰 차이를 보이지 않는데요. 이 지역에서 청약과 관련된 가장 큰 규제는 바로 100% 가점제 공급입니다.

지금껏 부린이 가이드를 계속 보신 분이라면 가점제와 추첨제의 차이는 잘 알고 계실텐데요. 투기지역·투기과열지구, 수도권 공공주택지구에서는 이른바 '국민주택규모'인 85㎡(전용면적) 이하 주택은 청약 시 모든 물량이 100% 가점제로 공급돼야만 합니다.

다른 지역에서는 전용 85㎡ 이하에서도 25%(청약과열지역)에서 100%까지도 지자체장의 재량에 따라 추첨제 공급이 가능합니다. 하지만 투기과열지구인 서울에서 중소형 주택은 추첨체가 원천 봉쇄됩니다. 가점제는 무주택자들 중 무주택 기간과 부양 가족이 많은 수로 줄을 세워 당첨자를 뽑는 만큼 1주택자나 젊은 20~30대는 더 이상 청약을 통해서는 서울에서 내 집 마련을 하기는 점차 어려워질 수밖에 없는 것이죠.

전용 85㎡ 초과 중대형 주택 역시 50%만이 추첨제로 공급됩니다. 반면 조정대상지역이나 비규제지역에서는 85㎡ 초과 주택은 전량 100% 가점제로 공급됩니다.

이런 차이는 지난 19일 청약을 받은 경기 수원시 팔달구 '매교역 푸르지오 SK뷰'의 폭발적 청약 신청을 낳은 배경이기도 합니다.

이 단지의 청약은 1074가구 모집에 15만6505명이 몰리며 무려 145.7대 1의 평균 경쟁률을 기록했는데요. 이 단지가 위치한 수원시 팔달구는 조정대상지역으로 85㎡ 이하는 60%, 85㎡ 초과는 100%를 추첨제로 공급하는 지역입니다. 높은 청약의 벽에 가로막힌 1주택자나 젊은 층이 대거 몰릴 수밖에 없었던 것이죠.

이 단지의 높은 인기에는 넓은 1순위 지역도 한몫했습니다.

청약은 일정 지역에서 1년 이상 주민등록을 두고 거주하면 1순위로 청약을 넣을 수 있는 자격을 줍니다. 이 1순위는 해당지역과 기타지역으로 나뉘는데요. 매교역 푸르지오 SK뷰는 공급되는 해당지역인 수원시 외에 서울·경기·인천 등 수도권 전역에서 기타지역을 통한 1순위 청약이 가능했습니다. 그 결과 수원 시 내에서도 8만1991명이 몰렸지만 기타지역에서도 7만4514명이 청약을 넣으면서 전무후무한 청약자 수를 기록하게 된 것이죠.

또 짧은 전매제한도 이 단지의 인기 요인으로 분석됩니다.

투기과열지구는 분양권 전매가 입주 시(소유권 이전 등기일)까지 금지됩니다.

하지만 이 단지는 조정대상지역임에도 당첨자 발표일로부터 6개월 후면 자유롭게 전매가 가능합니다.

팔달구는 이미 조정대상지역으로 지정된 상태였지만 조정대상지역별로도 전매제한 기간이 서로 달랐기 때문입니다. 조정대상지역 중 1지역은 입주 시까지 전매가 제한됩니다. 하지만 2지역은 당첨일로부터 18개월, 3지역은 6개월(민간택지)~12개월(공공택지) 후면 전매제한이 해제됩니다.

그동안 수원시 팔달구는 하남·남양주·고양(민간택지)·용인시 기흥구와 함께 3지역으로 묶여 전매가 6개월 후면 가능했습니다. 하지만 2·20 대책을 통해 정부는 이 5개 지역과 2지역인 성남시(민간택지)를 모두 1지역으로 규제 상향해 전매제한을 모두 봉쇄하기로 결정했습니다.

또 이번 2·20 대책을 통해 조정대상지역은 중도금 대출에도 큰 제약을 맞게 됐습니다.

서울 시내 견본주택에 가면 '중도금은 40%까지만 대출 가능합니다'라는 안내문을 쉽게 볼 수 있는데요. 이 역시 투기과열지구 규제의 영향입니다.

현재 투기지역 및 투기과열지구에서는 주택담보대출을 받을 때 주택담보인정비율(LTV)이 40%까지로 한정됩니다. 조정대상지역은 60%였던 규제가 2·20 대책으로 50%로 축소됐습니다. 규제로 인해 중도금은 60%인데 이것도 10~20%는 본인이 대출 없이 조달해야 하는 부담을 청약자들이 갖게 되는 것이죠.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr

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