강남권 '급매' 대기? 올해 등록임대 말소 5.3만 가구

올해 말까지 서울 강남4구(강남구·서초구·송파구·강동구)에서 총 5만3000여 가구의 등록임대주택이 자동말소된다. 세제 혜택이 없어진 이들 등록임대주택이 매물로 나올지 시장의 관심이 크다. 11일 국토교통부가 국회 교통교통위원회 박상혁 의원에게 제출한 '등록임대주택 개선에 따른 자동말소 주택 현황' 자료에 따르면 연말까지 임대 기간 종료와 함께 자동말소되는 강남4구 등록임대(단기임대·아파트 장기임대)는 5만3144구다. 송파구가 1만9254가구로 가장 많았고 △강남구 1만7664가구 △서초구 8804가구 △강동구 7422가구 순이었다. 강남4구 물량은 올해 말까지 자동말소되는 서울 등록임대주택 14만2244가구 중 37%를 차지한다. 앞서 정부는 7·10 대책에서 4년 단기임대와 8년 장기임대 중 아파트 매입 임대 유형을 폐지한다고 밝힌 후, 지난 8월18일 민간임대주택특별법을 시행했다. 연말까지 말소되는 전국 등록임대주택 물량은 46만7885가구로 수도권이 27만1890가구로 58.1%를 차지한다. 서울을 제외하고 경기 10만8503가구, 인천이 2만1143가구 등이다. 전국 자동말소 등록임대주택은 내년 58만2971가구(누적 기준)까지 늘어나고, 2022년 72만4717가구, 2023년 82만7264가구로 늘어난다. 수도권 물량은 내년은 34만5324가구, 2022년 44만1475가구, 2023년 51만1595가구로 증가한다. 서울에선 내년 17만8044가구에 이어 2022년 22만1598가구, 2023년 24만5521가구로 늘어난다. "매물로 나오며 하락 압력" vs"나올 매물 많지 않아" 등록임대주택 자동말소에 따른 시장 전망은 전문가들마다 엇갈린다. 먼저 세금 부담을 느낀 매물이 올해 말부터 나오며 집값 흐름이 약보합이나 하락세로 전환할 것이란 전망이 나온다. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "등록임대주택 세제 혜택이 없어져 다주택자들은 세금 부담을 상당히 느끼고 있다"며 "양도세나 보유세 중과 등을 피하려는 다주택자들이 올해 말부터 시작해 내년 6월 전까지 자동 말소된 매물을 내놓을 것"이라고 말했다. 이어 "매물이 시장에 나오며 집값 하락 압력으로 작용할 가능성이 있다"고 덧붙였다. 강남구 대치동 한 공인중개업소 대표는 "아직 호가는 전고점과 비슷하지만 임대사업자 매물이 조금씩 늘고 있다"며 "내년 세금부담이 크다는 걸 체감하면 호가를 떨어트려 매물을 많이 내놓을 것"이라고 말했다. 기대하는 만큼 세금 부담 매물이 많이 나오지 않을 수 있다는 주장도 제기된다. 지난 8월 말 기준 전국에 자동말소 되는 등록임대주택 물량이 40만3945가구였는데 실제 지난 9월과 이달 초 시장에 나온 매물은 생각보다 많지 않았다는 것이다. 고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수는 "보유세와 양도세 모두 부담이 되는 상황에서 집값이 더 오를 것으로 보고 계속 들고보자는 매수자들이 꽤 있다"며 "등록임대주택도 강남 고가주택을 보유하고 있는 사람이나 부담이지 강북이나 지방 등 중저가 아파트 보유하는 사람들은 세금 부담이 크지 않아 매물로 내놓지 않을 것"이라고 말했다. 임대차 3법도 영향을 미칠 전망이다. 기존 세입자는 자신이 거주해 온 주택의 임대 등록이 말소된다고 해도 주택임대차보호법상 계약갱신청구권을 한 번 더 행사할 수 있다. 고 교수는 "등록임대주택이 매물로 나오더라도 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수 있기 때문에 시장에서 쉽게 소화되기 힘들다"며 "실거주하려는 매수자들은 부담이 커 매물로 나와도 팔리지 않는 상황이 생길 수 있다"고 말했다. https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2020101113132969341

`원리금 분할상환` 시한폭탄…임대사업자 `초긴장`

하반기 시행 여부 촉각…원금 부담시 은퇴사업자 타격

새 정부 원점재검토 가능성도

은퇴자들이 임대수익으로 선호하는 중소형 빌딩이 들어선 강남구 언주역 일대 전경. [매경DB]

아파트 재건축시장이 내년 부활 예정인 `초과이익환수제`로 떨고 있다면 수익형 부동산시장에는 `원리금 분할상환`이 시한폭탄처럼 다가오고 있다.

2일 부동산업계에 따르면 올 하반기 부동산 임대업자 `원리금 분할상환` 의무시행 여부를 놓고 오피스텔, 상가, 꼬마빌딩 등 수익형 부동산시장이 긴장 상태다.

지난 1월 금융위원회가 발표한 부동산 임대업 여신심사 가이드라인에 따르면 올 하반기부터 만기 3년 이상 부동산 임대업자 대출에 대해 매년 원금의 30분의 1 이상을 갚도록 `의무화`하는 내용이 포함됐다. 주택담보대출처럼 수익형 부동산도 이자뿐 아니라 원금을 조금씩 갚아 나가라는 뜻이다.

시장에서는 수익형 부동산의 `블루칩`으로 통하는 강남 중소형 빌딩의 수익률이 3%대로 낮아진 상태에서 임대사업자들이 원금 분할상환 파고를 넘기 힘들 것이란 우려가 커지고 있다. 주로 실수요 목적인 주택과 달리 투자 목적이 대부분인 중소형 빌딩은 통상 3~5년가량 단기 대출로 이자만 내다가 시세차익이 나면 되파는 구조인데 원금 분할상환이 의무화하면 제때 이자와 원금을 갚지 못해 부실대출로 이어질 수 있기 때문이다.

한 시중은행 부동산 전문 컨설턴트는 "2013년 이후 별다른 가처분 소득 없이 퇴직금과 기존 주택을 처분해 꼬마빌딩 등 수익형 부동산시장에 뛰어든 은퇴자가 많다"며 "이미 은행 대출금리가 3%대로 올라 임대사업자로 돌아선 은퇴자들이 이자와 함께 추가로 원금까지 갚아 나갈 여력이 없어 보인다"고 분석했다.

부동산 임대사업자들은 이자율이 올라 수익률이 떨어지면 월세를 올리는 방법을 사용할 수 있었다. 하지만 경기 불황에다 유력 대권주자들이 전월세 상한제 도입 등 세입자 보호대책을 내놓고 있어 시장은 더욱 위축될 전망이다. 강남 신사동 등에서 임대사업을 하는 이 모씨는 "매년 원금의 30분의 1을 갚으려면 갑자기 대출상환 부담이 3.3%포인트씩 높아지는 셈"이라며 "대출금리는 인상되는데 월세는 못 올리면 여유 자금이 없는 사업자는 손을 들 수밖에 없다"고 말했다.

그동안 임대사업자는 주택을 구입하더라도 `사업자 대출`을 통해 돈을 빌렸다. 일반 주거용 아파트를 살 때 적용받는 주택담보대출과 달리 임대사업자 대출은 총부채상환비율(DTI) 등 규제가 까다롭지 않아 자금 여력이 없더라도 금융권에서 저금리 대출을 받아 수익을 극대화할 수 있었다. 하지만 이로 인해 가계부채 부실이 커진다는 지적이 많았다. 금융당국에 따르면 부동산 임대업 대출 비중이 자영업자 대출의 39.0%로 가장 큰 데다 2013~2015년 3년간 연평균 23.0%나 급증했다.

중소형 빌딩 거래 전문회사 관계자는 "그동안 중소형 빌딩 시장은 경기 변동과 상관없이 꾸준한 상승세를 보이며 자산가들 투자 안전처로 각광받았다"면서도 "부채를 끌어들여 이를 지렛대로 삼아 투자수익률을 높이는 레버리지 전략보다 이제는 부채비율을 낮추는 `디레버리지` 전략이 필요한 시점"이라고 조언했다.

하지만 지난 1월 금융당국 발표가 하반기에 현실화할지는 미지수란 관측도 고개를 들고 있다. 원금 상환 도입은 수익형 부동산시장에서 저항이 너무 커서 실행하기 쉽지 않을 것이란 예상이다.

또 다른 은행의 한 부동산 전문가는 "주택과 달리 수익형 부동산을 30년 동안 가지고 있는 경우가 많지는 않아 원금 30분의 1 상환에 큰 의미를 두기도 힘들다"고 지적했다.

5월 대선은 또 다른 변수다. 시중은행 관계자는 "시장 과열을 진정시키기 위한 `구두 개입`에 그친 채 새 정부 출범 이후 가계부채 규제 정책이 원점에서 재검토될 가능성도 배제할 수는 없다"고 전망했다.

금융당국도 "원리금 분할상환은 시행 여부가 확정되지 않았다"고 밝혀 부동산시장이 악화하면 새 정부가 원점에서 재검토할 가능성도 열려 있다. 금융당국 관계자는 "경우에 따라 시행을 검토할 수 있다는 의미로 원리금 분할상환 시행 여부는 확정되지 않았다"고 한발 물러섰다.

한편 금융당국은 원리금 분할상환과 별개로 부동산 임대사업자를 포함한 자영업자 전반에 대한 여신심사모형 개발 등 전면적인 대출규제 강화를 준비하고 있다. 집단대출 급증으로 인한 가계부채 증가세가 지속되면 총량 규제 차원에서 특단의 대책과 함께 비주택담보대출에 대해서도 담보가치 평가 강화, 담보인정비율(LTV) 등 규제가 강화될 것으로 예상된다.

[김기정 기자 / 정석우 기자]

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2017/04/222828/

`원리금 분할상환` 시한폭탄…임대사업자 `초긴장`

[부동산 인사이트] '등록임대주택' 폐지가 부동산 시장에 미칠 영향

전체 매물 늘지만 인기 매물 잠기면서 가격 양극화…전세 시장에도 도움 안 돼

 

[비즈한국] 정부에서는 등록임대제도를 1994년부터 시행해 왔다. 대한민국 임대시장에 거의 대부분을 차지하는 민간임대주택에 거주하는 임차인의 주거 안정을 위해 김영삼 정부 때부터 시행해온 제도이다. 올해부터 주택시장 및 임대시장의 안정화라는 목표로 기존 단기임대주택(4년)과 아파트 장기일반매입 임대주택(8년) 제도는 폐지되었다. 앞으로는 이 두 유형의 신규 임대주택이 폐지되게 된 것이다.

1994년부터 시행된 등록임대주택 제도가 올해부터 사라진다. 사진은 강남 아파트 모습으로 기사의 특정 내용과 관련 없다. 사진=박정훈 기자

기존에 등록한 단기임대 유형은 의무임대기간이 지나면 자동 말소되고 장기임대등록주택으로의 전환은 이제 불가능하다. 8년 장기임대의 경우만 아파트가 아닌 주택에 대해서만 장기 일반 매입임대 방식의 신규 등록이 가능하다. 폐지가 확정된 임대등록주택은 최소임대의무기간이 지나면 자동으로 등록 말소된다.

 

10월 11일 국토교통부는 더불어민주당 박상혁 의원에게 ‘등록임대주택 개선에 따른 자동말소 주택 현황’ 자료를 제출했다. 자료의 주요 내용을 정리하면 다음과 같다. 연말까지 폐지 유형에 속해 의무 임대기간 종료와 함께 자동 말소되는 전국 등록임대는 46만 7885채이고, 등록임대주택 중 폐지된 유형인 단기임대와 아파트 장기매입임대가 수도권에서 연말까지 총 27만 1890채 말소된다고 한다. 

 

국토교통부는 7·10 대책을 통해 4년 단기임대 등록 주택과 8년 장기임대 등록 주택 중 아파트 매입 임대 유형을 폐지한다고 발표했다. 이어 8월 18일 이 폐지 내용을 담은 민간임대주택특별법을 시행하게 되었다. 개정된 법 시행과 동시에 한꺼번에 자동말소가 몰리면서 8월 31일 기준으로 이미 40만 3945채의 등록이 말소됐다. 7·10 대책이 발표되기 이전까지의 등록임대 아파트가 159만 4000채였던 것을 감안하면, 등록임대주택 4채 중 1채가 바로 말소된 것이다. 

 

 

2020년 12월까지 추가로 46만 7885채가 말소된다. 이 중 수도권 주택은 27만 1890채로 과반수(58.1%)가 넘는다.

 

수도권 물량 중 14만 2244채(52.3%)는 서울이다. 서울 중 송파구(1만 9254채)에 임대주택이 가장 많다. 이서 강남구(1만7664채), 강서구(1만2838채), 마포구(9245채) 순이다. 경기도 주택 중에서는 10만 8503채이며, 인천 주택이 2만 1143채다.

 

자동 말소되는 등록임대주택은 매년 추가될 예정이다. 자동말소 등록임대주택의 수는 전국 기준 2021년 58만 2971채, 2022년 72만 4717채, 2023년엔 82만 7264채다. 이 중 수도권 물량은 2021년은 34만 5324채, 2022년 44만 1475채, 2023년 51만 1595채다. 서울은 2021년 17만 844채, 2022년 22만 1598채, 2023년 24만 5521채다.

 

등록임대주택제도를 폐지하게 된 이유는 하나다. 주택임대사업에 대한 혜택이 너무 크다는 것이었고, 이로 인해 시장의 매물 잠김이 심해 주택 가격이 지속적으로 상승했다는 것이다. 

 

정말 등록임대주택 때문에 주택가격이 상승한 것일까? 물론 하나의 요인이 될 수 있다. 하지만 주요 요인은 아무래도 아니라는 판단이다.

 

현재 부동산 시장의 문제는 두 가지다. 거래가 급감했는데도 신고가가 계속 갱신된다는 것이고, 또 하나는 전세시세가 계속 불안하다는 것이다. 서울의 경우 68주째 전세시세가 상승하고 있다.

 

그럼 임대주택 등록 말소로 이 두 가지 문제를 해결할 수 있는지 간단하게 검토해 보자. 

 

먼저 매물의 숫자이다. 국토교통부는 주택 투자자들이 등록임대제도의 세제상 혜택을 이용해 주택 투기를 대규모로 했고, 임대등록으로 시장의 정상적인 매물이 감소했다는 것이다. 그래서 이를 방지하기 위해 단기임대와 아파트 장기매입임대를 폐지하겠다고 발표했다. 여기에 부동산 보유 세제를 강화해 다주택자들이 소유한 주택을 팔도록 유도하고자 한다는 것이다. 

 

이 매물 유도 정책은 어느 정도는 효과가 있을 것으로 보인다. 다만 양극화로 입지에 따라 상품에 따라 다른 양상을 보일 것이다. 본인이 다주택자라고 생각해 보자. 소유 주택 중 어떤 물건을 팔려고 할까? 미래가치가 높은 주택일까? 낮은 주택일까? 결국 시장에서 필요로 하는 주택들은 여전히 매물로 등장하지 않을 가능성이 높고, 매도 시기가 정해진 매물들만 시장에 나올 것이다. 매물이 쌓이게 되면 시세도 조정이 될 것이다. 하지만 인기 지역, 인기 매물은 아니라는 것이다. 효과가 있는 지역과 그렇지 않은 지역 간의 다른 효과가 있을 것이라는 의미다. 

 

두 번째, 전세 시장 안정 여부다. 임대등록이 말소된 주택의 기존 세입자는 말소 이후에도 계약갱신청구권을 한 번 더 쓸 수 있다는 것이 정부의 해석이라고 한다. 따라서 이들 주택이 실제 시장에 매물로 풀리는 것은 주택에 따라 향후 2~4년 뒤까지의 시차가 존재할 것이다. 결국 임대차 3법 때문에 전세 물량이 추가적으로 나오는 것은 별도의 문제다. 

 

아울러 전세 시장에는 오히려 도움이 안 될 가능성이 높다. 다주택자들이 임대 물건으로 등록한 전세 물량을 임차인들은 선호할 터인데 다주택자들 자체가 줄어들 예정이기 때문에 전세 매물 자체가 줄어들 것이다. 

 

결국 등록임대주택의 감소는 특정 입지의 시장 안정화에는 도움이 될 수 있으나 인기 지역에는 영향을 주지 않을 것이고, 임차 시장에는 역효과가 날 수 있다는 것이다.

 

어떤 제도든 완벽한 제도는 없다. 하지만 악영향이 예상되는 제도를 지속적으로 추진하는 것은 문제가 있다고 본다. 보다 시장 친화적인 제도적인 보완이 있기를 기대한다.

 

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.​

 

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장​ writer@bizhankook.com

 

http://www.bizhankook.com/bk/article/20762

[부동산 인사이트] '등록임대주택' 폐지가 부동산 시장에 미칠 영향

HUG, 보증보험료 손본다… "전세대출은 낮출 듯"2020.02.12

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2020012815242430660

HUG, 보증보험료 손본다… "전세대출은 낮출 듯" - 머니투데이

 

 

'로또청약' 부추긴 HUG..분양가 심사도 졸속 2020.10.19.

https://news.v.daum.net/v/20201019173019678

'로또청약' 부추긴 HUG..분양가 심사도 졸속