공시가보다 낮은 '하락거래' 급증…절반이 '직거래' 이유는?

도덕윤리환경/부동산

공시가보다 낮은 '하락거래' 급증…절반이 '직거래' 이유는?

천사요정 2023. 1. 23. 01:43

시세 급락에 '절세 효과' 노린 특수거래↑

체결가 낮출수록 양도세 등 세금 절감 뚜렷

공시가보다 낮은 하락거래 사례가 급증한 가운데 절반에 육박하는 비중이 직거래 유형인 것으로 나타났다.ⓒ연합

부동산 시세가 가파른 하락세로 돌아서면서 최저 공시가격보다 낮은 금액에 거래된 사례가 급증한 것으로 나타났다. 이 가운데 직거래 유형이 절반 가까이 차지해 하락 거래를 통한 증여 등 절세 수요가 부쩍 늘었다는 분석이다.

19일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 지난해 전국 최저 공시가격보다 낮은 가격에 거래된 사례는 총 794건으로 집계됐다. 월별로는 △1월 69건 △2월 51건 △3월 49건 △4월 66건 △5월 57건 △6월 61건 △7월 41건 △8월 70건 △9월 62건 △10월 49건 △11월 95건 △12월 124건 등으로 시세 하락이 뚜렷해진 11월부터 급증세를 띄고 있다.

특히 12월 비중은 작년 총 거래량의 15.62%를 차지했다. 12월에 공시가보다 낮게 거래된 124건 가운데 수도권(서울·경기·인천) 지역 거래 비중은 63건으로 전체의 과반(50.81%)에 달했다. 시도별로는 경기도가 33건으로 가장 많았고 인천광역시(21건), 대구광역시(18건) 등의 순으로 나타났다.

주요 사례를 보면 강동구와 서대문구 등 서울·수도권 전역에 걸쳐 공시가 대비 1~2억원 이상 내린 사례가 속출했다. 다만 공인중개업소를 통한 중개거래가 아닌 '직거래' 유형이 전체의 46%를 차지했다.

지난달 거래된 단지 중 실제 매매가와 공시가 차이가 가장 컸던 단지는 서울 강동구 고덕동 '고덕센트럴푸르지오' 전용 59㎡에서 나왔다. 이 곳은 12월 16일, 6억350만원에 직거래돼 이 면적대 최저 공시가(7억8400만원)보다 1억 8050만원 낮은 가격을 기록했다.

서울 서대문구 북가좌동 'DMC래미안e편한세상' 전용 84.92㎡는 12월 8일 최저 공시가인 8억3200만원보다 1억 4200만원 더 낮은 6억 9000만원에 직거래 됐다. 또 동대문구 답십리동 '힐스테이트 청계' 전용 84.85㎡는 지난달 14일, 최저 공시가격인 8억9300만원보다 1억 2300만원 낮은 7억7000만원에 직거래됐다.

일반적으로 직거래 가격은 공시가에 맞추는 경우가 많지만 최근에는 이보다 더 낮춘 거래가 늘어나는 양상이다. 통상 직거래는 절세(絶稅)를 위한 가족 및 친인척 간 특수거래 사례가 많은데, 최근 시세가 전반적으로 하향 조정되면서 공시가보다 낮은 거래를 통한 절세 수요도 늘고 있다는 분석이 나온다.

서진형 공정주택포럼 대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수)는 "최근 거래 절벽 상황에서의 직거래는 특수상황이나 특수관계인 거래가 많고 제3자를 통한 매도보다 매매를 가장한 증여 등의 형태도 많다"면서 "실거래가 신고됐더라도 직거래의 경우 실거래가로 보기는 어렵다"고 지적했다.

이어 "6억원 이상 거래는 자금조달계획과 증빙서류가 필요하지만 이 부분을 해소할 수 있다면 체결가를 낮추는 것이 양도세 등 세금을 절감하기 위한 방안으로 여겨질 수도 있다"고 말했다.