안녕하세요.
지중해부자입니다.
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미국 기준금리가 인상되면서 그리고 2017년 중에도 몇 차례의 금리인상예고가 있는 현 시점에서 우리 투자자들이 정말 궁금해 하던 국내금리인상에 따른 주택가격의 변동률에 관한 연구보고서를 때마침 주택산업연구원에서 내놓았습니다.
『시장리스크가 반영된 가산금리에 따른 주택담보대출금리 상승 경계』라는 부제로 내놓은 이 보고서는 최근 가계부채부실방지 대책의 여신심사가이드라인시행으로 어려움을 겪고 있는 주택산업상황을 대변이라도 하듯이 금리인상에 따른 주택가격하락충격이 금융시장으로 전이확산방지를 위해서는 몇 가지 정부의 정책적인 배려가 필요하다고 주장하고 있습니다.
올바른 이해를 위해 아래 원문을 반드시 읽어보시기 바랍니다.
여러분들의 이해를 돕기위해서 보고서정리를 해보도록 하겠습니다. 읽어보시고 여러분의 투자에 도움이 되셨으면 합니다.
보고서를 살펴보면 최근 주택담보대출금리의 상승은 대출기준금리(COFIX)의 상승에서 기인한것이 아니라 가산금리의 상승으로 인하여 대출금리의 부담이 높아졌음을 기술하고 있습니다.
위 그림은 우리나라의 기준금리와 미국 기준금리가 얼마나 잘 연동되고 있는지를 보여주는군요.
우리나라와 미국의 장기 금리 추이에서 거의 흡사하게 연동되고 있음을 보여주는 보고서의 그림입니다.(미국시장금리와 우리나라시장금리가 연동이 되는 이유)
위의 이유로 최근 국내기준금리는 동결되고 있지만 인상압력이 점차 확대된다고 보고서는 설명하고 있군요.
여기서 스프레드란 가산금리를 말합니다. 따라서 위 그림에서 보듯이 2008년 미국발국제금융위기때 가산금리가 높아졌다가 다시 하락하더니 최근 상승추세에 있음을 알 수 있습니다.
이렇게 비우량 회사채를 중심으로 리스크 프리미엄이 확대되면서 신용금리스프레드가 지속적으로 확대될것으로 보며, 이렇게 가격하락 리스크가 증가하고 있는 주택시장의 수요자 및 공급자의 대출여건은 악화되며, 특히 건설업체의 성장성 저하 및 수익성이 악화되는 상황이기 때문에 주택공급자의 사업자금조달은 더 어려워 질 것으로 보고서는 예상을 하고 있습니다.
최근 국내 주택담보대출의 가산금리 비중이 높아지고 있음을 보여주는 그림이 되겠습니다.(최근에 소폭하락을 하였군요)
이렇게 주택시장은 이자부담에 취약한 구조를 가지고 있으며, 이는 국내 기준금리 동결에도 불구하고 가산금리가 상승함으로 하여서, 결국 비은행권 및 저신용자 대출중심으로 리스크가 커지고 있다고 말하고있습니다. 그리고 이 가계대출 부담증가는 특히 비수도권 구매가구에 영향이 커질 것으로 예상하고 있습니다.
위 그림을 보면 왜? 비수도권이 금리인상리스크에 노출되어있는지를 알 수 있군요. 2008년 미국발 국제금융위기(리먼사태 또는 서브프라임사태로 불리어지고 있음) 이후 수도권은 대출비중이 줄어들었으며, 지방중 특히 광역시의 대출비중이 많이 늘어난것을 알 수있습니다.
지난 몇년간 수도권보다 지방중에서도 광역시의 부동산흐름(특히 아파트시장)이 좋았음을 단적으로 보여주는 그래프가 아닐까라고 생각합니다. 결국 이번 금리인상의 리스크는 수도권보다 비수도권의 주택구매자들이 더 커다는것을 알 수 있는 대목이군요.
가계대출 추이는 주택가격과 양의 관계이며, 최근으로 올 수록 그 상관관계가 약해지고 있다고 보고서는 말하고있습니다.
그리고 금리와 주택가격은 음의 관계이며, 최근 그 상관관계는 가계대출증감률과 마찬가지로 약해지고 있음을 알 수있습니다.
결국 미국기준금리인상은 곧 국내 주택담보대출금리인상 이라는것을 잘 설명하고 있습니다.
미국 기준금리가 1%P인상되면 국내 주택담보대출의 금리는 1.09%까지 상승할것으로 본 보고서는 예상을 하고 있습니다.
그리고 그 인상된 주택담보대출금리는 전국아파트매매가격을 1.83% 하락시킬것으로 보고서는 전망하고 있습니다.
또 가계부채의 감소도 중요하지만, 금리인상에 따른 주택시장의 충격과 금융시장으로 전이확산을 방지하기 위해 가산금리 및 신용금리스프레드의 급증을 조정할 필요가 있음을 시사하고 있습니다.
본 보고서를 통해서 지중해부자는 무리한 레버리지를 자제하고, 향후 금리인상리스크에 대한 대비를 질 해야되겠다는 생각을 다시 한번 하게되었답니다.
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