당국, '화약고' 부동산PF 미리 불끈다…'브릿지론→본PF' 20조원 보증

PF 대주단 협약 마련…캠코도 1조 펀드 조성 '사업재구조화'
건설사 지원엔 5조 늘어난 28.4조…"선제 지원으로 리스크 조기 차단"

21일 서울의 한 아파트 단지 건설현장에서 공사가 진행되고 있다. 2023.2.21/뉴스1 © News1 구윤성 기자

금리인상과 공사대금 상승 등으로 자금 압박이 높아지고 있는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)과 관련해 금융당국이 '선제 조치'로 조기 리스크관리에 나섰다. 고금리 단기대출(브릿지론) 사업장을 안정적인 중장기 대출(본PF)로 원활하게 전환하기 위해 주택금융공사 등을 통한 20조원 규모 보증을 시행하고, 위험성이 높은 사업장은 한국자산관리공사(캠코) 등이 1조원 규모 펀드를 조성해 민간과 함께 사업 재구조화에 나선다. 

6일 금융위원회는 서울 광화문 정부서울청사에서 권대영 상임위원 주재로 기획재정부·한국은행·금융감독원·정책금융기관·금융회사 등과 함께 '회사채·단기금융시장 및 부동산 PF 리스크 점검회의'를 개최하고 이같은 내용을 논의했다.

이날 회의에는 회사채·단기금융시장 동향 및 부동산PF 연착륙을 위한 대응방향, 부동산PF 대주단 협약 개정방향, 민간 사업재구조화 지원방안 등이 논의됐다.

현재 회사채 시장은 지난해 터졌던 이른바 '레고랜드 사태' 이후 단기금리가 점진적으로 하향안정화되면서 경색 국면을 벗어나는 모습이다. 기업어음(CP) 금리도 연말 대비 하락하고 있다.

하지만 부동산 분야 단기자금인 PF-ABCP(자산유동화기업어음)의 경우 우량채(A1 등급)를 제외하고는 A2 등급 이하 금리가 여전히 높은 수준이고 사업장별로 장기 대출인 '본PF'보다 브릿지론을 3개월, 6개월 수준으로 연장하는 단기 롤오버(만기연장) 현상이 심화되고 있어 시장 상황을 안심하기는 이르다는 평가가 나온다. 

때문에 금융당국은 부동산 시장이 지난해 채권시장 자금경색처럼 급격히 나빠지기 전에 선제적으로 지원조치를 강화함으로써 리스크를 최소화하고 안정적으로 '연착륙' 할 수 있도록 조율한다는 방침이다. 

◇본PF 전환 위해 20조 '사업자 보증'…PF대주단협약도 마련 

권대영 상임위원은 이날 선제 지원조치에 대해 "현재 부동산 PF시장은 과거(2009년) 위기와 비교할 때 아직은 전체 시스템 리스크로 보기는 어렵다"고 강조하면서도 "부동산 PF 부실은 경제·금융 등 여러 부문에 미치는 파급효과도 크고, 회복에도 상당한 시간이 소요될 수밖에 없어 보다 선제적인 대응방안을 마련할 필요가 있다"고 강조했다.

이번 지원책 역시 선제대응의 일환으로, 고금리-고물가가 지속되는 상황에서 '심리'로 시장이 경색되는 것을 사전에 차단하고 부동산 PF시장 연착륙을 도모하겠다는 것이다. 

부동산PF 지원정책은 크게 △정상 사업장 △사업성 우려 사업장 △부실우려 사업장 3개로 나뉘어 실행된다. 

우선 정상사업장의 경우 브릿지론이 본PF로 전환될 수 있도록 주택금융공사, 주택도시공사(HUG)를 통한 20조원 규모의 사업자보증을 실시한다. 특히 단기 자금인 PF-ABCP를 대출로 전환하는 보증을 3조원 규모로 신설해 증권사나 건설사의 차환 리스크를 근본적으로 제거한다는 방침이다. 

일례로 이달부터 주택금융공사에서 A2 이상 등급의 증권사나 A3 이상의 건설사가 보증한 PF-ABCP의 경우 보증부 대출로 전환하기 위해 주택금융공사가 특례보증을 제공한다. 총 1조5000억원 규모다. 

권대영 위원은 "정책기관의 보증이 있으면 장기대출로 전환할 수 있는 통로가 열리고, 사업장 역시 합리적인 수준의 시장금리로 본PF 전환이 이뤄질 것"이라고 말했다. 

사업성이 다소 우려되는 사업장의 경우엔 이해관계자간 복잡한 권리관계를 신속하게 조정할 수 있도록 오는 4월부터 PF 대주단 협약을 가동한다. 

대주단은 채권행사 유예 및 출자전환 등 금융지원을 전제로 신규자금 등을 공급해 사업 정상화를 추진하게 된다. 특히 새마을금고나 신협·농협, 상호금융 등 대주단 참여자도 적극 확대한다는 방침이다. 

이해관계가 덜 복잡한 '단일업권'만 참여했을 경우 업권별 협약도 마련한다. 저축은행 업권의 경우 이미 2월부터 시행하고 있다. 

민간 자율의 사업재구조화도 추진한다. 금융회사 등이 자율적으로 유동성을 공급해 차환 불안을 해소하고 산업은행도 정책프로그램 등을 통해 유동화 증권 일부를 매입한다. 또 한국자산관리공사(캠코)가 1조원 규모의 펀드를 조성해 사업장별로 PF 채권을 인수, 권리관계를 정리하고 사업과 자금구조를 재편해 정상화를 추진한다. 

마지막으로 부실우려 사업장의 경우 부실 PF채권이 신속하게 매각, 정리될 수 있도록 유암코, 캠코 등 민간과 정책금융기관의 부실채권(NPL) 시장 참여를 확대한다는 방침이다. 

◇건설사 지원엔 5조 늘어난 28.4조

자금난을 겪고 있는 건설사도 직접 지원한다. 지난해 말 정책금융기관의 대출‧보증 잔액 23조4000억원보다 5조원 가량 늘어난 28조4000억원 규모다. 이 자금은 미분양‧고물가 등 부담완화를 위해 집행된다.

산업은행과 기업은행, 신용보증기금 등 정책금융기관을 통해 중소·중견 건설사 등에 총 18조8000억원의 자금을 지원한다.

권대영 위원은 "부동산 시장이 안정화되고는 있으나 지방이나 비주택(상가 등) 사업장은 어려움을 겪는 것이 현실"이라면서 "시장안정 프로그램을 통해 건설사의 회사채, CP 및 건설사보증 PF-ABCP 매입 노력을 지속하겠다"고 밝혔다. 

물론 자금지원을 받는 사업장은 '도덕적 해이' 등을 방지하기 위해 '자구책'을 내놓아야 한다. 할인분양 등이 대표적이다. 

권 위원은 "부동산PF 참여자들의 자구노력에는 할인분양이나 손실분담 등 이해조정이 필요하다"면서 "금융회사 역시 충분한 대손충당금 적립 등 손실흡수능력 확충을 유도하겠다"고 강조했다. 

금융당국은 전체 부동산PF 사업장 단위로 대출현황, 사업진행상황 등을 통합점검하고, 이상 징후에 대한 신속보고체계를 구축한다는 방침이다. 특정 사업장에서 부실 징후가 발생할 경우 금융회사가 즉시 금융감독원에 상황을 공유해 적기 대응하고 시스템 리스크를 차단한다는 것이다. 금감원은 현재 이를 위한 실시간 모니터링 체계를 마련한 상태다.

© News1 양혜림 디자이너

esther@news1.kr

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당국, '화약고' 부동산PF 미리 불끈다…'브릿지론→본PF' 20조원 보증