[HUG는 지금]PF시장 구원투수 등판, 잠재 리스크는

• '살림살이도 어려운데' HUG, 사장 인선 작업 '원점'
• '전세사기·깡통전세' 전쟁 역할론 급부상
• 미룰 수 없는 임원 교체작업, 난관 곳곳 '포진'
• 또 꼬인 기관장 인선, 갈 길 먼 주거안정 미션

[편집자주]

때마다 정치권 이슈에 휘말린 주택도시보증공사(HUG)는 새 정부 들어서도 여전히 논란의 중심에 서 있다. 최고경영자 인선에 실패하며 조직 안정화에 어려움을 겪고 있다. 특히 최근 들어서는 지원자금 고갈에 대한 우려의 목소리가 많다. 제대로 된 주택보증 기관으로 거듭나기 위해서는 달라져야 할 구석이 많은 상황이다. 더벨은 HUG를 둘러싼 최근의 문제점들과 경영 상태 등을 점검해보고 앞으로 나아가야 할 방향을 짚어본다.

이 기사는 2023년 03월 24일 14:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

 

HUG는 새 정부 들어 불거진 프로젝트 파이낸싱(PF) 리스크를 잠재우기 위한 구원투수로 나섰다. PF 보증상품을 신설하고 1조5000억원을 투입하는 등 증권사와 건설사 등 이해관계자의 차환과 미분양 리스크를 우선 해소하기로 했다.

다만 보증료 책정시 신용평가사를 선정하거나 심사등급을 매기는 과정이 불투명하다는 점에서 선별적인 자세가 요구된다. 무분별한 보증확대로 인해 보증 여력을 낮출 리스크가 있는 만큼 심사제도를 손볼 필요성이 제기된다

◇'차환실패·미분양' 사업장 보증에 15조 투입

HUG는 PF리스크를 잠재우기 위해 직접 15조원을 풀어 사업자 보증에 나섰다. 기존 PF 보증제도를 개선해 10조원을 공급하고 준공 전 미분양사업장에 대해 '미분양대출보증'을 신설하고 5조원을 추가 공급할 예정이다.

개선 제도는 심사등급에 따라 전결권을 차등해 심사기간을 단축한다. 기존 보증심사는 모두 본사 승인을 받아야 했다. 현재 운영 중인 표준 PF보증은 잠정 중단하고 주택사업자와 금융기관이 자율적으로 대출금리를 정할 수 있도록 했다.

1월 2일부터 실시한 '기실행 PF 대출금상환을 위한 PF보증'은 만기에 차환발행을 하지 못해 부도 위기에 몰린 사업자를 위한 일종의 연장 보증이다. 사업자는 자산유동화를 통해 자금을 조달한 주택사업자의 대출만기가 도래하고 차환을 위한 투자자를 모집하지 못할 경우 HUG 보증부대출을 통해 기실행 PF 대출금을 상환할 수 있다.

'준공 전 미분양' 사업장은 올해 말까지 한시적으로 분양가 5% 이상 할인하거나 시공사를 연대보증인으로 세우는 등 자구책을 마련할 경우 대출금 원금상환을 연기할 수 있다.

정부 역시 부동산 PF리스크가 산업 전반으로 번질 가능성을 눈 여겨보는 중이다. PF구조는 여러 이해관계자가 얽힌 만큼 부실 자산이 발생하고 미분양이 늘면서 연쇄 파산으로 이어질 우려가 높아졌기 때문이다.

금융위는 이달 초 기획재정부, 한국은행, 금융감독원, 금융권과 함께 '회사채·단기금융시장 및 부동산 PF리스크 점검 회의'를 열고 정책금융 공급 규모를 잔액 대비 5조원 가량 늘리기로 했다. PF리스크가 건설사와 신탁사 등으로 파급되지 않도록 사전에 차단한 셈이다.

당국은 다음달 정책금융 공급 규모를 확대하고 'PF 대주단 협약'을 실행할 예정이다. 산하 금융기관은 각각 유동성을 공급하고 사전에 부실자산을 매각하는 등 총력에 나선다는 계획을 세웠다.

HUG와 한국주택금융공사(HF)는 각각 1조5000억원씩 단기자금 성격의 자산유동화기업어음(PF-ABCP)을를 장기성 대출로 전환하는 3조원 규모의 보증을 통해 증권사와 건설사의 차환 리스크를 해소한다. 지난해 강원도 레고랜드 사업에서 강원중도개발공사(GJC)이 ABCP 차환을 미이행한 후 문제로 떠오른 ABCP 리스크를 해소하기 위해 조치로 풀이된다.

◇PF리스크 차단 최전선, 공정한 심사 주문

업계에선 HUG가 기존 사업보증에 미분양과 기발행 PF까지 보증 영역을 확대하면서 심사와 보증 과정에서 선별적 자세를 요구하는 목소리도 높아졌다. 보증신청인의 신용등급과 심사등급을 높여줄 경우 HUG가 청구할 수 있는 보증료가 감소하기 때문이다.

HUG는 분양과 주택사업금융보증, 하도급대금, 조합주택 시공 등 보증상품을 통해 분양 이행과 사업 안정성을 책임지는 역할을 한다.

PF리스크와 관련 있는 보증상품은 주택사업금융보증과 주택분양보증이다. 주택사업금융보증은 사업승인과 건축허가를 득한 분양과 임대사업을 대상으로 표준PF와 유동화보증을 제공한다. 주택분양보증은 30가구 이상 건설사업을 영위하는 사업자를 대상으로 한다.

HUG는 주택사업금융에서 주채무자인 시행사나 보증신청인이 주택사업금융의 원리금을 만기 내 상환하지 못하는 경우 원리금 상환책임을 대신 부담한다. 분양사업 보증금액은 통상 총 사업비의 50%이내다.

HUG는 PF보증 시 외부사업성분석보고서를 참고하는데 신청인은 3대 신용평가 전문기관과 회계법인, 감정평가법인 등에 의뢰할 수 있다. 다만 별도 특정 기관을 선임해야 한다는 조항은 정해지지 않았다.

주택분양 보증 수수료는 신용등급에 따라 A등급부터 D등급까지 15단계로 나눠 차등 적용된다. 보증신청인은 신용등급이 높을수록 보증 수수료를 감면 받을 수 있다.

PF 보증료율은 심사등급에 따라 △연 0.563%(1등급) △연 0.697%(2등급) △연 0.848%(3등급) △연 0.982%(4등급) △연 1.104%(5등급)로 구분된다. 최고 등급과 최저 등급간 0.5%포인트 가량 차이를 보이는 셈이다. 사업비를 1조원으로 가정하면 최대 50억의 차이가 발생한다.

권형택 HUG 전 사장이 스스로 사임한 이유도 이런 배경과 맞닿아 있다. 권 전 사장은 국토부의 감사에 반발해 임기 만료 1년 6개월을 앞두고 스스로 자리에서 물러났다. 앞서 국토부는 HUG가 두산건설의 신용등급을 'BB+'에서 'A+'로 4단계 상향시켜 13억2000만원의 보증료 손실이 발생했다며 담당 실장을 업무상 배임혐의로 수사기관에 형사고발한 바 있다.

시장 관계자는 "HUG 등 금융기관이 직접 나서 시장에 유동성을 불어넣고 안전성을 담보하는 정책은 긍정적 시그널로 해석된다"며 "다만 지금까지 지적된 보증료율 산정과 심사 과정에서 불투명성을 해소하지 못한채 보증을 확대하는건 또 다른 뇌관으로 번질 가능성이 있는 만큼 대비해야 한다"고 설명했다.

 

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[HUG는 지금]PF시장 구원투수 등판, 잠재 리스크는