법조칼럼- 천장누수 갈등 역지사지 마음으로 풀어야

류노엘 변호사

만약 자신의 실수로 커피를 남의 옷에 쏟았을 때 어떤 마음을 품게 될까. 일반적으로는 미안하다는 말과 함께 뜨거운 커피였다면 다친 곳은 없는지, 세탁하면 얼룩이 제거되는지, 제거가 안 된다면 옷 가격은 얼마인지 등을 묻고 사과하게 될 것이다. 이도 저도 어려우면 어떻게 변상을 해야 하는지 곧바로 묻고 변상 조치를 하게 될 것이다. 또한 자신의 자동차 하부에서 오일이 누유 되어 오일 얼룩 등을 제거해달라는 청구를 받는 다면 어떤 마음일까. 본인의 고의나 직접적인 과실로 피해를 발생시킨 것이 아니라 자동차의 노후화 등으로 피해를 발생시킨 경우라 해도 미안하다는 말과 함께 피해변상, 최소한의 청소 등을 해줘야 할 의무감을 느낄 것이다.

그런데도 위층에서 물이 새 아래층 사람에게 피해를 줘도 선뜻 피해를 인정하는 사람은 많지 않다. 실제 공동주택에서 방과 거실의 천장에서 물방울이 떨어지고 창문을 타고 물이 흘러내리거나 물이 흘러 내려 벽지가 젖거나 심지어 마루판이 썩고, 이로 말미암아 벽지와 가구, 옷, 가방 등에 곰팡이가 발생되는 심각한 경우에도 위층 주민이 선뜻 하자를 보수해주겠다고 나서는 경우는 쉽게 찾아보기 어렵다.

그렇다면 공동주택의 천장에 누수가 발생한 경우 어떻게 대처해야 할까. 우선 법리적으로는 위층의 전유부분(거실, 안방 등 일반적인 개인 생활공간)에서 누수가 발생했다면 위층 주민에게 손해배상과 하자보수책임이 있다. 반면 공용부분(옥상, 지하, 아파트 복도 및 계단, 아파트외벽 등)의 하자로 인해 발생한 손해의 경우는 입주자대표회의 또는 관리단에게 책임이 있다. 그런데 공동주택관리법 시행령 제23조 제5항에 따르면 "관리주체는 보수가 필요한 시설(누수되는 시설을 포함한다)이 2세대 이상의 공동사용에 제공되는 것인 경우에는 직접 보수하고 해당 입주자 등에게 그 비용을 따로 부과할 수 있다"고 규정되어 있어 전유부분이라도 관리주체가 수리를 해주고 비용을 따로 부과할 수 있게 규정되어 있다.

따라서 아래층 주민은 우선 아파트 관리사무소에 누수가 있다고 신고해 하자보수를 요청하고 수리 하는 것이 순서다. 그러고 나서 별도의 벽지교체비용, 천장보드 교체비용 및 별도의 피해금액은 위층 주민과 합의를 통해 변제 받도록 해야 한다. 다만 관리사무소가 별도로 없는 빌라와 같은 다세대 주택의 경우는 직접적으로 위층 주민에게 손해배상을 청구해 하자보수를 요구 하여야 한다.

하자보수를 위해서는 정확한 누수의 원인을 찾는 것이 급선무다. 정확한 누수 원인이 위층 배관 문제라고 판명 되면 위층 주민의 부담으로 하자보수를 요구 할 수 있다. 통상 손해를 입은 아래층 벽지교체, 천장보드 교체비용 등을 지급하는 것이 상례다. 그와는 별도로 청소비용, 임시거주비용, 가구, 옷, 아래층 바닥에 곰팡이가 피는 등의 특별손해는 예견가능성이 인정되는 한도 내에서 위층 주민에게 피해 보상을 요구 할 수 있다.

위와 같은 논리로 당사자 간에 합의가 되어 천장누수 문제가 원만히 해결된다면 좋지만 해결 되지 않는다면 법적인 절차에 들어갈 수밖에 없다. 현재 공용부분(옥상, 지하, 아파트 복도 및 계단, 아파트외벽 등)의 하자로 인하여 천장 누수가 발생한 경우(아파트 최상층인 경우) 입주자대표회의·관리단에 책임을 물을 수 있고, 만약 분쟁으로 치달은 다면 국토교통부 산하 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다. 그런데 전용부분(거실, 안방 등 일반적인 개인 생활공간)에서 천장 누수 분쟁은 사인간의 분쟁으로 위원회의 조정신청대상이 아니어서 법원에 조정을 신청하거나 소송을 제기해 분쟁을 해결하는 수밖에 없다.

일반적으로 천장의 누수는 위층의 온수, 난방, 수도배관 등의 노후화 또는 시공불량으로 인해 발생 한다. 만약 아래층 천장에서 누수가 발생되어 아래층 입주민이 피해상황을 호소한다면 위층 주민의 입장에서는 본인 소유의 주택의 하자로 인해 발생된 피해일 가능성이 크기 때문에 추가피해가 있기 전에 적극적으로 누수탐지 이후 하자보수 및 일반적 피해보상을 해주어야 한다. 특별손해에 대해서는 당사자 간에 합의로 원만하게 해결하는 것이 현명하다. 법적절차로 시간과 소송비용까지 물게 되는 불상사를 면하고 분쟁을 지혜롭게 해결하는 방법이기 때문이다.

공동주택의 천장누수는 노후화된 주택에서 발생되는 경우가 대분이다. 위층 주민의 경우 자신의 집에서도 천장 누수가 발생될 수 있고, 이로 인해 내 윗집에도 똑같은 청구를 할 수 있다는 역지사지의 자세가 필요하다. 천장 누수는 오래된 공동 주택이라면 누구나 겪을 수 있는 일이다. 그러므로 함께 문제를 해결한다는 자세가 중요하다. 역지사지의 마음으로 아래층 주민의 고통을 해결해 주는 것이야 말로 함께 사는 공동체를 위해서 지녀할 기본자세라 하겠다.


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