산업브리프-5월 금융및 부동산시장 동향.pdf

2. 5월 아파트 시장 추이와 침체 가능성

서울 아파트 시장은 매수층, 매도층 모두 매우 취약한 상황이다.

대출 규제, 자금 입증 관련 규제 영향으로 사실상 집을 사기가 어려졌다.

그렇다고 매도하기도 어렵다.

대부분 다주택자들은 평가이익이 상당해 양도세 부담과 적은 보유 비용으로 부채 축소 압박이 없는 한 매각할 이유가 없기 때문이다.

종부세 등 세금이 매도자의 매도 수요를 자극할것으로 예상하는 전문가들이 있지만 평가이익 수준을 고려해 볼 때 큰 의미를 두기 어렵다.

결론적으로 향후 가격 변화는 약간의 수급 변화에 의해 거래없이 급변동할 가능성이 높은 것으로 판단된다.

5월 주택가격은 감정원 기준으로 0.1% 하락, 전월 0.3% 대비 축소했지만 실거래가는 전월비 1.7% 하락, 하락 폭이 확대되었다.

5월 신고된 물량이 적은 원인도 있지만 호가갭이 커지면서 급매물만 거래된 데 따른 것으로 풀이된다.

3~5월 재건축 아파트가 송파구, 강남구를 중심으로 상승했다.

이것은 일시적으로 공급물량이 줄어든데다 전세가율이낮아 부채 축소 영향이 상대적으로 적기 때문으로 보여진다.
결국 향후 주택가격은 전세가격에 의해 결정될 것이다.

예상대로 9월 이후 서울 아파트 전세가격이 1년 전 대비 10% 이상 하락하면 세입자의 전세보증금 상환 요구가 크게 늘어나기 때문이다.

여기에 정부는 예정대로 비은행권에 대해서도 DSR 규제를 도입하였다.

급전을 빌릴 수 있었던 2금융권에서 조차 막히게 됨에 따라 투자목적으로 보유한 집주인은 질질 끌다 경매에 넘어가기 보다는 주택을 매각해 차익을 챙기려 할 것이다.

전세 시장발 부채 구조조정이 시작된다는 의미이다.

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