규제→매물감소→상승→또 규제…집값의 악순환?? 글쎄 비교좀 해보자

분상제, 시장선 '공급부족'으로 해석 
서울 아파트값, 전주보다 0.1% 상승 
2022년 이후 분양 물량 급감 가능성 
역대 정부서도 규제 강화땐 물량 줄어 

임철영 기자

서울 집값이 지칠 줄 모르는 상승세를 이어가고 있다. 민간택지 분양가상한제 대상 지역 지정 이후에도 집값이 잡히지 않자 문재인 대통령이 추가 부동산 대책을 내놓겠다고 경고했지만, 서울 아파트 가격은 5개월째 상승세를 그리고 있다. 전문가들은 정부가 대책을 내놓을수록 매물 잠김 현상이 심화돼 되레 집값이 뛰는 기현상이 나타나고 있다고 진단한다.

21일 한국감정원에 따르면 이번 주 서울 아파트 가격은 전주보다 0.10% 더 뛰었다. 특히 분양가상한제가 적용된 지역의 아파트 가격이 더 올랐다. 14개동 가운데 8개동이 분양가상한제 대상으로 지정된 강남구의 아파트 가격은 이번 주 0.14% 올라 전주(0.13%)보다 상승 폭이 커졌다. 서초구(0.16%), 용산구(0.13%), 강동구(0.15%)도 한 주 전보다 올랐다.

전문가들은 정부의 부동산 정책이 시장에서는 공급 부족 신호로 읽힌 탓에 정책 효과가 제대로 나타나지 않는다고 보고 있다. 부동산 전문가들은 민간 택지로 확대한 분양가상한제의 영향으로 2021~2022년부터는 서울의 아파트 공급량이 줄어들 것으로 내다보고 있다. 2020년까지 연간 4만가구를 웃도는 입주 물량이 2022년부터 2만가구 미만으로 떨어진다는 점도 공급이 불안해질 가능성에 힘을 싣는 요인이다. '집값 규제→공급 축소→집값 상승→추가 대책'의 고리가 반복될 것이라는 주장이다. 반면 국토교통부는 서울 아파트 공급이 충분하다고 맞선다. 3기 신도시 사업과 함께 서울 시내 입주 물량이 2022년까지 4만가구를 유지할 것이란 근거에서다.

규제로 인한 물량 전망이 팽팽하게 대립하는 가운데 그간 정부가 내놓은 집값 잡기 규제 전후 주택 공급 상황은 어땠을까. 정부의 가격 규제는 1977년으로 거슬러 올라간다. 박정희 정부는 부동산 투기를 억제하겠다면서 건설 원가와 상관없이 3.3㎡당 분양가를 일괄 제한했다. 이 방식은 전두환 정부를 거쳐 1988년까지 시행됐다. 약 11년 동안 시행된 '원가 비연동 분양가 제한'으로 주택 공급량은 연평균 23만가구 수준에 그쳤고 집값 상승률은 연평균 10%를 웃돌았다.

현재 시행되는 분양가상한제와 유사한 분양가 원가연동제를 택한 1989년부터는 공급량이 크게 늘고 집값 상승 폭은 연 1.8%로 크게 낮아졌다. 1989년부터 1999년까지 전국 주택 인허가 물량은 연평균 58만가구를 웃돌았다. 더 강력했던 원가 비연동 분양가 제한 제도를 시행하던 시기와 비교하면 30만가구 이상 급증한 수준이다. 1기 신도시 공급이라는 특수한 상황이 있었지만 규제가 강화되는 분위기에서는 공급 물량이 줄고, 완화되는 추세에는 물량이 늘어나는 경향을 보였다.

2000년 이후에도 상황은 비슷했다. 분양권 전매 금지(2003년), 재건축초과이익환수제(2006년) 등이 시행되기는 했으나 분양가를 자율에 맡긴 2003년부터 2006년까지 전국 아파트 인허가 물량은 40만가구 이상이 유지됐다. 그러나 2007년 9월1일 분양가상한제를 민간택지로 확대한 직후인 2008년부터 2014년까지 인허가 물량은 30만가구 전후로 줄어들었다. 이후 분양가상한제가 해제된 2015년부터 2017년까지는 인허가 물량이 다시 50만가구 전후로 증가했다.

집값 규제는 2017년 문재인 정부 출범 이후 반복되고 있다. 2017년 6월19일 서울 전역에 대해 입주 시까지 분양권 거래 금지, 8월2일 '8ㆍ2 대책', 지난해 9월13일 종합부동산세 세율 인상과 세부담 상한을 높인 '9ㆍ13 대책', 그리고 올해 10월29일 민간택지 분양가상한제가 줄줄이 시행됐다. 정부는 집값 안정화 대책으로 이를 내놨지만 시장은 모두 공급 규제 카드로 받아들였다.

공급 감소 전망에 민감하게 반응하는 시장 상황은 지속될 전망이다. 양지영 R&C연구소 소장은 "상한제가 시행되면서 공급 감소는 필연적이고, 정비 사업이 멈추면서 신축 아파트 가치가 높아질 수밖에 없으며, 서울 강남같이 인프라가 좋은 곳은 수요에 비해 공급이 줄며 가치가 더 올라간다"면서 "분양시장에서는 상한제 지정 지역 분양가 하락으로 인한 청약 쏠림이 더욱 커질 것"이라고 진단했다.

임철영 기자

https://www.asiae.co.kr/article/2019112111171701507

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22년 강남4구 대규모 입주

주택담보대출완화 차입자

[뉴스포커스] 향후 5년 강남4구 8.5가구 입주폭탄 ‘공포’

2018-03-15 06:30:11

흔들리는 강남… 아파트 전세가 추락에 거래도 꽁꽁

강남 전셋값으로 내집 마련 가능한 위례·판교·하남 등 입주 본격화 땐

전세 세입자 찾기 더 어려울 전망

전셋값 추가 하락에 갭 투자자들, 금융부담 커… 급매물 쏟아질 듯

http://www.cnews.co.kr/m_home/view.jsp?idxno=201803141522491930152#cb

강남4구 집값, 6년4개월만에 낙폭 최대···전셋값도 크게 빠져

입력 : 2019.01.31 14:32 수정 : 2019.01.31 14:49

시도별 아파트 매매가격지수 변동률

서울 강남·서초·송파·강동 등 이른바 ‘강남4구’ 아파트 매매가격이 6년4개월만에 가장 큰 폭으로 하락했다. 보유세(재산세+종합부동산세) 부담 증가와 전세시장 안정 등 각종 하방요인으로 집값 하락세가 본격화하고 있다는 전망이 나온다.

원문보기:
http://news.khan.co.kr/kh_news/khan_art_view.html?art_id=201901311432001#csidxc59b4a666db3411a16dacd891c697aa 

서울 아파트 매매가 6개월째 내리막···강남4구 급급매만 겨우

입력 2019-04-25 14:00

서울 아파트 매매가격이 6개월 연속 하락세를 이어가는 가운데 강남4구의 경우 급급매 물량만 겨우 거래가 이뤄지며 하락세를 보이고 있다.25일 한국감정원이 4월 4주(4월 22일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향을 조사한 결과, 매매가격은 0.10% 하락, 전세가격은 0.11% 하락했다

http://www.etoday.co.kr/news/view/1749093

헬리오시티는 시작…서울  강남권  움직일 ' 대단지  물량  폭탄'  쏟아진다

2019.01.09 11:00 

[아시아경제 김유리 기자] 1만여 가구 송파 헬리오시티의 '매머드급 입주'를 시작으로 서울 강남권에 '대단지 폭탄'이 쏟아진다. 올해 서울 강남4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구)에서는 헬리오시티 이후에도 추가로 1만6000가구 이상이 집들이에 나선다. 전문가들은 큰 규모로 예정된 이들 입주 물량이 향후 이 일대 집값ㆍ전셋값 등을 결정짓는 가늠자 역할을 할 것이라고 봤다.

9일 부동산114에 따르면 올해 서울의 입주 예정 아파트 물량은 57개 단지 총 4만2978가구로 지난해와 비교해 20% 가까이 증가했다. 이 가운데 서울 강남4구 입주 물량만 1만6044가구다. 올해 서울 전체 물량의 37.33%에 달한다. 지난해 12월31일 입주를 시작해 2018년 입주 물량으로 집계 됐으나 사실상 올해 1분기 본격적으로 입주하는 헬리오시티까지 고려하면 올해 강남4구 입주 물량은 2만5000가구를 넘어선다.

이 중에서도 강동구 물량이 가장 눈에 띈다. 올해 강동구 입주 예정 물량은 총 1만1001가구. 미니 신도시급 단지 헬리오시티 가구 수를 넘어서는 수치다. 그 중심엔 올해 집계된 서울 입주 물량 가운데 단일 단지로는 가장 많은 가구 수를 품은 고덕 그라시움이 있다. 고덕주공2단지를 재건축하는 고덕그라시움은 53개동 총 4932가구로 조성된다.

오는 9월 이후 입주가 예정돼 있다. 이외에도 6월 입주 예정인 래미안 명일역솔베뉴(1900가구), 12월 나란히 집들이를 계획 중인 고덕 센트럴아이파크(1745가구), 고덕 롯데캐슬베네루체(1859가구) 등 1000가구 이상 대단지가 강동구에 집중 포진해 있다.

강남구에서도 3277가구가 집들이에 나선다. 대부분 개포주공아파트 재건축 물량으로 1000가구 이상 대단지가 많다. 개포주공2단지를 재건축한 래미안블레스티지(1957가구)가 다음 달 입주를 계획하고 있고 개포주공3단지를 재건축한 디에이치아너힐즈(1320가구) 역시 8월 입주를 시작한다.

전문가들은 이들 물량이 서울 강남권뿐만 아니라 주변 지역 집값에까지 영향을 미칠 것으로 예상했다. 서울 부동산 가격이 지난해 9ㆍ13 부동산 대책 발표 이후 급등세를 멈췄고 대기 수요 역시 관망세로 일관하고 있어 대량 공급에 따른 가격 하락이 다른 요인으로 인한 방어 효과가 제한적인 가운데 나타날 수 있다는 분석이다. 올 하반기 분양 예정인 1만2000가구 규모 강동구 둔촌주공 등 대기 물량까지 생각하면 이 같은 흐름이 이어질 가능성도 배제할 수 없다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr

https://www.asiae.co.kr/article/2019010909380259195

같은 아시아경제인데 왜 서로 기자들의 말이 달라??

끝물이라고 20.30대 청년들에게 떠 넘겨 금융노예 만들지 말고

이런식으로 혹하게 하는 기사 대기업을 위한 기사

이젠 좀 그만 했으면 좋겠다 정확보도 사실을 알려서 국민 누구나

믿고 볼 수 있고 판단 할 수 있는 그럼 언론사 좀 만들어라

터진 입주폭탄에 또 터질 입주폭탄까지, 강남 4구 전세시장 약세 지속될 것

송파구, 강동구 등 서울 강남4구의 전셋값 하락세가 심상치 않은 모습입니다. 1월 들어 4개구 모두가 하락하며 새해 전세시장의 문을 열었습니다

KB부동산 Liiv on의 주간 전세가격변동률에 따르면 1월1주 서울 전세가격 변동률은 -0.08%을 기록하며 11월4주부터 8주쨰 마이너스 변동률을 기록해 오고 있습니다. 강남4구 가운데서는 마이너스를 이어가던 3개구와 달리 서초구가 12월 내내 보합세를 기록하며 버텼지만 1월1주에 결국 마이너스로 전환, 강남4구 모두가 하락세로 돌아서게 됐습니다. 

 

강남4구 가운데 송파구가 -0.39%로 가장 하락폭이 컸습니다. 이어서 강동구가 -0.22%, 강남구 -0.05%, 서초구 -0.02% 순으로 변동률을 기록했습니다. 

송파구는 지난해 말부터 입주가 본격적으로 시작된 송파 헬리오시티의 영향이 큰 상황입니다. 9,510가구의 입주가 금년 4월 1일까지 3개월여간 진행되기 때문에 잔금처리 등의 이유로 급전세 물건도 시장에 나오고 있기 때문입니다. 

강남4구 올해 1만6094가구 입주…지난해 보다 소폭 증가

부동산인포에 따르면 올해 강남4구에서는 1만6094가구가 입주할 예정입니다. 이는 지난 해 1만5889가구보다 1.3%, 2017년 1만156가구 보다는 58.5% 증가하는 수준입니다(임대포함. 오피스텔 제외). 

구별로는 강동구가 1만156가구로 가장 많은 물량이 입주합니다. 이어서 강남구가 3,277가구, 송파구 992가구, 서초구 773가구 순으로 입주물량이 분포합니다. 

강동구는 헬리오시티 입주로 전세시장이 불안정한 송파구 상황이 그대로 재현될 전망입니다. 특히 6월 래미안 명일역 솔베뉴 1,900가구를 시작으로 9월에는 고덕그라시움(4,932가구), 12월 고덕 롯데캐슬 베네루체(1,859가구), 고덕 센트럴 아이파크(1,745가구) 등 하반기에 집중 돼 내년 초까지 전세시장은 불안정할 것으로 보입니다. 

한편 강남구는 상반기(2월 1,957가구)와 하반기(8월 1,350가구) 각각 1개단지씩 입주예정이며 서초구는 대규모 입주 단지가 없는 상황이라 봄을 지나면 약세는 중단될 것으로 보입니다. 

송파구의 경우 4월 1일까지가 입주지정일인 헬리오시티의 입주가 소화되고 나면 분위기가 달라질 수 있을 전망입니다. 더욱이 재건축 추진 중인 신천동 미성, 크로바 아파트 1,300여가구가 연내 이주할 예정이어서 이들 이주에 따라 송파구 전세시장은 상승전환 가능성도 높아 보입니다.

부동산인포 권일 리서치팀장은 “매매시장 위축으로 거래가 줄고 있어 전세수요는 다시 늘어날 것으로 보입니다. 대단지들의 입주가 종료되고 나면 빠졌던 전셋값은 다시 조금씩 상승할 것으로 보입니다. 강남4구 가운데 강동구를 제외한 지역은 상반기 중으로는 전셋값 상승이 두드러질 것으로 보이나 하반기 입주가 몰린 강동구는 추가 하락이 불가피해 할 전망입니다”라고 전망했습니다.

2022년 가뭄, 2025년 홍수....서울 주택 공급 '롤러코스터' 타나
입력 2019.06.05 05:07

최근 서울 집값 약세에는 강력한 시장 규제 외에 주택 공급 급증도 한몫한다. 정부의 서울 주택 공급 계획이 제대로 효과를 낼지 주목된다.

지난 7일까지 정부가 3차례에 걸쳐 ‘수도권 30만가구 주택공급 방안’을 발표한 주된 이유는 서울 집값 안정이다. 공급 확대를 통해 시장의 잠재적인 불안 심리를 진정시키겠다는 구상이다. 서울은 주택 구매력이 높고 수요가 가장 많지만 주택 보급률(2017년 기준 93%)이 100% 미만으로 재고물량이 절대적으로 부족하다. 이번 대책으로 서울 공급 갈증이 얼마나 풀릴까.  

정부, 2022년까지 공급 충분 판단
지난해 인허가·분양 급감해 불안
1,2차 계획 8만가구 착공 몰리면
2024~25년 한꺼번에 입주 쏟아져

 
지난 7일 3차 발표 때 정부는 “안정적인 양질의 주택을 공급하기 위한 기반을 마련했다”고 설명했다. 2022년까지 주택 공급(입주 기준)이 넉넉할 것으로 보고 2023년 이후를 대비해 로드맵을 짰다.
 
그런데 우선 2022년까지의 공급부터 안심할 수 없다. 정부는 지난해 9월 수도권 주택공급 확대 방침을 밝히면서 2022년까지 서울 연평균 공급량을 7만2000가구로 잡았다. 이미 분양한 물량, 정비사업 진행 정도, 인허가 전망 등을 고려했다고 설명했다.  
 
정부 예상이 어긋나고 있다. 지난해 서울 분양 물량이 2만2000여가구로 2016~17년 연평균(4만2000가구)의 반 토막으로 급감했다. 2006년(2만1000여가구) 이후 최저치다. 분양에 앞선 단계인 주택건설 인허가 실적도 마찬가지다. 지난해 6만5000여가구로 2015~17년 연평균(9만6000여가구)의 3분의 2 수준이다. 
 
올해 들어 4월까지 분양과 인허가가 많이 늘긴 했는데 얼마나 늘어날지 미지수다. 서울에 공공택지 개발이 끊겨 90%가 넘는 인허가·분양 물량이 민간 부문이다. 민간은 규제 등 변수에 민감한데 시장 여건은 주택 개발 사업에 우호적이지 못하다.  
 
정부는 지난해 9월 서울에서 사업승인을 받고 아직 착공에 들어가지 않은 재건축·재개발 사업장이 130여곳(10만여가구)이라며 분양 대기 물량에 자신감을 보였다. 
 
하지만 주택도시보증공사와 분양가 줄다리기 등으로 재건축·재개발 단지의 분양 지연이 속출하고 있다. 성북구 길음1구역(2000여가구)은 2013년 11월 사업승인을 받고 5년 반이나 지난 지난달에야 분양해 2022년 1월 입주할 예정이다. 지난해 이맘때부터 분양을 추진하다 분양가 문제로 1년이나 늦어졌다. 
 
주택건설 인허가와 분양 급감은 2021년 이후 공급에 영향을 미치게 된다. 2021년까지 입주할 아파트는 현재 대부분 분양을 끝냈다. 업계에 따르면 서울 아파트 입주 예정 물량이 2020년 4만1000여가구로 올해(4만3000여가구)와 비슷하다가 2021년엔 확 줄어든다. 

자료: 부동산114

서울에서 지난달까지 분양해 2021년 입주예정인 아파트가 1만7000여가구다. 강남3구(강남·서초·송파구) 입주물량도 뚝 떨어진다. 지난해 1만6000가구에서 올해 5000여가구, 내년 7000여가구에 이어 2021년 5000가구 밑으로 내려간다.  
 
정부는 앞서 주택 수급 전망에서 빗나간 적이다. 2017년 8·2대책 때 2016년 기준으로 96.3%인 서울 주택보급률(일반가구 수 대비 주택 수 비율)이 그해 말엔 97.8%로 오를 것으로 내다봤다. 수도권 예상은 100%가 넘는 100.1%였다. 실제로는 이와 달리 2017년 말 기준 주택보급률이 서울 96.3%, 수도권 98.3%로 집계됐다.  
 
 
공급 가뭄을 거쳐 정부가 계획을 세운 2023년 이후 2025년 무렵엔 반대로 입주 쓰나미가 몰려올 것으로 예상된다. 정부 계획에 서울시 자체 계획을 합친 물량이 1~3차에 걸쳐 총 9만여가구다. 서울시는 먼저 1,2차 계획 물량 8만가구를 2022년까지 착공한다는 계획이다. 사업 속도를 고려하면 2022년에 몰리게 된다. 
 
대부분 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH) 사업으로 사업부지가 주로 국·공유지이고 대규모 택지가 아닌 개별 사업장이어서 착공 일정에 무리가 없을 것으로 서울시는 보고 있다.
  
서울시 계획대로 진행되면 2022년까지 착공한 물량은 2024년부터 입주를 시작해 대부분 2025년 들어설 것으로 예상된다.

 
2021~22년 2년에 걸친 공공 주도의 8만가구 착공은 역대 최대 수준이다. 2005년 이후 지난해까지 연간 기준으로 가장 많은 서울 공공부문 착공물량이 1만9000여가구(2011년)였다. 2014년 이후 5년간 연평균이 7000가구 정도다.

자료: 국토부

여기다 민간 부문을 합치면 상당한 물량이 될 수 있다. 서울에서 착공과 입주 물량의 70~80%를 민간이 차지한다.  
 
서울 주택공급 계획이 양적으로 많아도 질적으로는 한계가 있다. 집값이 가장 민감한 강남3구 공급량이 적다. 전체 9만가구 중 강남3구 입지가 확정된 곳은 8000가구가량이다.  

[[[[강남 4구 4구 외치더니 왜 여기선 3구로 끝이나 강동이 엄청난 물량이 쏱아지니

이런 글을 쓰고 있네]]]]
 
내집을 마련하거나 집을 갈아타려는 수요를 흡수하기도 부족하다. 1,2차 물량 8만 가구 중 분양은 3만가구 정도로 추정되고 대부분 임대주택이다.  
 
가뭄과 홍수로 이어지는 주택 공급 널뛰기는 시장을 불안하게 한다. 

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr  

[출처: 중앙일보] 2022년 가뭄, 2025년 홍수....서울 주택 공급 '롤러코스터' 타나

https://news.joins.com/article/23488873

요정이 총평

20.30.40대 들에게

신dti로 인해 대출이 신혼부부및 20.30.40대만 대출이 가능하다

모든 기관의 자료를 토대로 공부하고 미래를 계획해야

실패가 줄어든다

언론이 주는 기사 만으로 모든것을 판가름 하지 말기 바란다

미래를 짊어질 젊은이들이여 당신들은 이 나라의 기둥이고

이끌어 갈 인재들이다 절대 금융노예가 되어선 안된다고

생각한다

공급과 수효라는 기초적인 함수 조차도 모르진 않을터

예대율로 인한 신용하락으로 인해 그대들 만이 받을 수 있기 때문에

그대들을 낚시하는 것이다

갭투기로 엄청난 아파트 수효가 있음에도 가격이 올라갔지만

세금과 금융제도로 경매에 엄청나게 나온다

현금을 모아라