18번의 부동산 대책, 나한텐 뭐가 해당할까? - 유주택자편

무주택자와 달리, 유주택자의 선택은 크게 3가지입니다.

①주택을 그대로 보유한다.

②주택을 매도한다.

③주택을 추가로 매수한다.

①주택을 그대로 보유한다.

주택을 보유하면 보유세(재산세+종부세)를 내야 합니다. 세금의 기준이 되는 게 공시가격인데, 올해 큰 폭의 상승이 예정돼 있어 유념해야 합니다.

기존 공시가격은 보통 시세의 70%를 넘지 않았습니다. 지난해 기준 공동주택의 공시자격 현실화율의 68.1%, 단독주택은 53%였습니다. 정부는 이를 올해 최대 80%까지 끌어올릴 계획입니다. 특히 시세 9억 원 이상 공동주택이 주요 대상입니다.

현재 대부분 주택(단독주택의 95%, 공동주택의 96%)은 시세 9억 원 미만입니다. 이들 주택은 올해 공시가격이 시세 변동률 수준으로 오를 전망입니다.

다만, 시세가 크게 오른 강남권 일부 단지나 시세 9억 원 이상 공동주택은 공시가격과 보유세가 크게 오를 것으로 보입니다.

정부는 강남구와 마포구 등 일부 지역은 공시가격이 20~30% 상승할 수 있으며, 다주택자 보유세는 50% 이상 오를 것으로 예상했습니다.

예를 들어 강남구에 각각 23억 5천만 원, 29억 천만 원인 84㎡ 아파트 2채를 보유한 다주택자의 경우, 국토부 계산에 따르면 올해 공시가격은 약 47%, 보유세는 110% 증가할 것으로 계산됐습니다.

②주택을 매도한다.

주택을 매도하면 양도소득세가 부과됩니다. 1세대 1주택자는 비교적 세 부담에서 벗어납니다. 실거래가 9억 원 이하는 요건 충족 시 비과세가 적용됩니다. 9억 원 초과 주택이더라도 보유기간에 따라 최대 80%의 장기보유 특별공제를 받을 수 있습니다.

관건은 다주택자입니다. 다주택자가 조정대상 지역에서 양도 시 양도소득세가 중과됩니다. 2주택자는 10%p, 3주택자는 20%p입니다. 장기보유 특별공제도 배제됩니다.

이런 세 부담이 걱정되는 다주택자라면 올해 6월 말까지 혜택을 받을 수 있는 기간이 있습니다. 정부는 조정대상지역 내에서 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우에 한해, 양도세 중과를 배제하고, 장기보유 특별공제를 적용키로 했습니다. 기한은 올해 6월 말까지입니다.

또 정부는 2021년 이후 양도분부터 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율을 인상할 방침이니 참고하는 게 좋습니다.

③주택을 추가로 매수한다.

정부는 다주택자의 투기수요를 차단하려 합니다. 그런 만큼 유주택자의 추가 매수는 여러 규제가 적용됩니다.

당장 시행되는 조치는 어제(16일) 정부가 발표한 전세대출 관련 규제입니다.

20일부터는 실거래가 9억 원 초과 1주택 소유자는 전세대출이 금지됩니다. 또 전세대출을 받아 9억 원 초과 주택을 사거나 다주택자가 되면 대출을 회수키로 했습니다. 전세대출을 지렛대 삼은 소위 '갭투자'를 막는 조치입니다.

예를 들어 강서구 1주택(10억 원)을 보유한 A 씨가 자녀 교육 문제로 본인 집을 전세(보증금 6억 원)로 주고 강남구에 전세(보증금 8억 원)로 거주 이전하면서 부족한 2억 원을 전세대출로 충당하려는 경우가 있습니다.

기존에는 민간 보증기관에서 대출보증 이용이 가능했지만 20일부터는 불가능합니다.

기존에 갖고 있던 주택이 가격 상승으로 고가주택(실거래가 9억 원 이상)이 된 경우도, 전세대출 연장 등이 안 됩니다.

다만, 정부는 고가주택 보유자가 자녀교육이나 직장이동 등의 실수요로 주택 소재 지역을 벗어나는 경우 예외적으로 전세대출 보증을 허용키로 했습니다. 이때 주택 소재 지역은 기초지자체를 벗어난 수요로, 서울시나 광역시는 구 간 이동이 금지됩니다.

2주택 이상 보유자는 2018년부터 대출보증 이용이 전면 금지된 상태입니다.

주택담보대출의 경우, 투기지역·투기과열지구의 1주택 소유자는 1년 내 기존 주택을 처분하고 전입하는 조건으로만 주택담보대출이 가능합니다. 다주택자는 신규구입용 주택담보대출이 전면 금지된 상태입니다.

이승종 기자 (argo@kbs.co.kr)

https://news.v.daum.net/v/20200117164339884

18번의 부동산 대책, 나한텐 뭐가 해당할까? - 무주택자편

문재인 정부 들어 18번의 크고 작은 부동산 대책이 발표됐습니다. 대출 규제부터 세금까지 부동산 시장을 안정시키기 위한 연이은 대책으로 수요자들의 셈법도 복잡해지고 있습니다. 지금까지 나온 규제를 토대로 실수요자들이 고려해야 할 사항들을 두 편(무주택자, 유주택자)에 걸쳐 소개합니다.

까다로워진 청약, 강화된 대출 규제
기다릴 것인가, 살 것인가

지난 몇 년간 부동산 급등기마다 쓰린 속을 달래야 했던 무주택 가구들.

무주택 가구의 선택지는 크게 3가지입니다. 새집을 사거나(분양), 헌 집을 사거나(매매), 현 상태를 유지(전·월세)를 유지하는 겁니다.

먼저 신축 아파트 분양입니다.

까다로워지는 청약…1순위 의무거주 기간도 1년→2년

정부가 청약제도를 실수요자 중심으로 손질하면서 청약 조건도 까다로워졌습니다.

당초 청약통장을 가입한 지 1년이 지나면 1순위 청약이 가능했는데요. 2017년 8.2 부동산 대책이 발표되면서 수도권 등 규제지역은 의무 가입 기간이 2년으로 늘고, 납부 횟수도 늘었습니다(종전 12회→24회).

그때 가점제 비중도 높아졌는데, 추첨제 물량을 가점제로 돌리면서 무주택기간이 길거나 부양가족이 더 많은(가점이 높은) 수요자들에게 더 많은 기회가 돌아가도록 했습니다.

지난달 발표된 12·16 부동산 대책에선 여기에 더해 1순위 거주의무 기간도 1년에서 2년으로 늘었습니다. 종전에는 한 지역에 1년만 살아도 해당 지역 거주자로 인정하고 우선으로 분양 기회를 줬는데, 거주 요건이 강화된 겁니다. 현재 입법 예고가 된 상태로, 빠르면 3월부터 시행될 예정이라고 합니다.

대출 요건도 까다로워졌습니다. 2017년 8·2 부동산 대책 전에는 분양가의 70%까지 대출이 나왔지만, 지금은 투기과열지구 등 규제지역의 경우 분양가의 40%까지만 대출이 나옵니다.

게다가 9억 원이 넘을 경우 중도금 대출이 아예 나오지 않기 때문에 현금이 필요합니다.

기존 주택 매수, 9억 원부터 대출 제한

이미 거래되고 있는 주택을 사들이는 것도 방법입니다.

이번에도 문제는 대출인데, 시세 대비 70%까지 받을 수 있었던 주택담보대출 비율(LTV)이 40%까지 낮아졌습니다. 가령 1억 원짜리 주택을 사려면 과거에는 현금이 3천만 원(대출 70%)만 있으면 됐는데, 이제는 6천만 원(대출 40%)이 필요하게 된 겁니다.

지난해 12·16 부동산 대책으로 고가주택에 대한 고강도 규제가 추가로 나왔는데, 9억 원이 넘는 주택에 대해서는 대출이 9억 초과분의 20%로 제한되고 15억 원이 넘으면 대출이 아예 나오지 않습니다.

만약 10억 원의 주택을 산다고 치면 9억 원까지는 대출의 40%가 가능하며, 9억 초과분에 대해서는 20%만 대출이 나옵니다. 합산하면 9억 원까지의 대출 40%(3억 6천만 원)와 9억 원을 넘는 초과분 1억 원 대출 20%(2천만 원)를 합산해 3억 8천만 원의 대출이 나오게 됩니다. 6억 2천만 원의 현금이 필요한 겁니다.

게다가 15억이 넘으면 대출이 안 나오니 모조리 현금이 필요합니다.

비규제지역은 아직 대출이 60%까지는 나오는 데다(시중은행 기준) 수도권을 벗어나면 9억 원을 넘지 않는 곳이 대부분이라 규제망에서 살짝 벗어나 있습니다.

또한, 규제지역에서 3억 원 이상의 주택을 거래할 때 제출해야 하는 자금조달계획서의 종류도 많아질 예정입니다.

기존에는 주택 매매대금에서 자기 자금과 차입금이 각각 얼마인지만 기재하면 됐었는데, 9억 원을 초과할 경우 예금잔고는 물론 주식·채권 등 각종 금융자산의 세부 내역을 정부에 제출해야 합니다.

부모님 지원이나 금융기관 대출까지 포함하면 10개 이상의 증빙서류를 내야 할 수도 있습니다.

국토부는 올 초 이런 내용을 토대로 하는 '주택 부동산 거래신고 등에 관한 법률' 시행령과 시행규칙 개정안을 입법 예고한 상태인데, 이르면 3월부터 시행 예정입니다.

무주택자 전세살이는 규제 무풍지대?

혼란스런 시기에 굳이 내 집을 마련하기보다는 상황을 지켜보며 관망하겠다는 무주택자에게는 별다른 제한이 없어 보입니다.

그간 정부 대책 대부분이 집을 사겠다는 것에 주로 초점을 맞췄기 때문입니다.

앞으로 9억 초과 주택 소유자는 전세대출을 받기 어려워지지만, 특별한 사정이 없으면 무주택자는 전세보증금의 80%까지는 전세대출을 받을 수 있습니다.

게다가 저금리 기조가 이어지면서 10여 년 전 고금리 시절과 비교하면 이자 부담도 낮은 편입니다.

그렇다면 고액의 보증금을 집주인에 맡겨놓는 게 불안하지는 않을까요?

이럴 경우를 대비한 보험이 바로 전세금반환보증입니다.

일종의 '보험'인데 전세 만기 시 집주인이 돌려주지 않는 보증금을 보증기관이 먼저 세입자에게 지불하고 추후 집주인에게 받는 방식입니다. 세입자로서는 전입신고나 확정일자만으로는 안심하기 어려운 측면이 있어 전세금반환보증 가입이 늘고 있습니다.

정부도 깡통전세 문제를 줄이고자 세입자가 전세보증금을 보호할 수 있도록 전세반환보증 가입 조건을 완화하는 기조입니다.

원래 계약 만기 1년 전까지 가입해야 하는 상품이지만, 공적 보증인 주택도시보증공사(HUG)에 한해 소득 기준과 보증금 요건(부부합산 1억 이하, 수도권 5억·기타 3억 원 이하)을 충족시키면 6개월 전까지만 신청하면 가입할 수 있도록 특례를 두었습니다.

또한 HUG나 SGI서울보증에서만 취급하던 전세금반환보증 상품을 주택금융공사(HF)도 오는 6월에 출시할 예정이라고 합니다.

하지만 아파트가 아닌 빌라나 다가구 주택 등은 전세금반환보증 가입이 어려울 수 있어 해당 기관에 가입 여부를 확인해야 합니다.

[사진 출처 : 연합뉴스]

변기성 기자 (byun@kbs.co.kr)