서울 지역별 아파트 거품 가능성 검토(보험연구원)|

거품은 기대심리에 의해 비합리적인 가격이 장기간 지속되는 현상으로 정의되는데, 본고는 이러한 정의에 기반하여 서울 아파트 가격의 거품 가능성을 지역별로 검토함

• 즉, 가격이 비합리적인지(과대분산 기준), 비합리적인 가격이 2019년 10월 현재 1년 이상 지속되었는지(장기성 기준), 동 기간 중 기대심리에 영향을 받아 가격 변동성이 확대되었는지(변동성 기준)를 거품의 기준으로 설정함

검토 결과는 다음과 같음

• 첫째, 2019년 10월 현재 종로구, 중량구, 강북구, 도봉구, 구로구, 금천구, 관악구 등 7개 구를 제외한 나머지 18개 구의 경우 아파트 가격이 거품일 가능성이 높은 것으로 나타남

- 특히 강남4구와 마용성(마포, 용산, 성동), 그리고 양천구의 거품 정도가 상대적으로 더 큰 것으로 보임
- 거품 가능성이 높은 18개 구는 민간택지 분양가 상한제 적용 지역과 일치함

• 둘째, 거품은 강남구와 용산구(2017년 4월)에서 가장 먼저 형성되었으며, 이후 서초구, 송파구 및 양천구(2017년 6월), 영등포구(2017년 7월), 강동구(2017년 9월) 등으로 확산됨

같은 방법으로 2008년 글로벌 금융위기 이전의 서울 아파트 가격 거품 가능성을 검토해 보면 아래와 같음

• 첫째, 서울 아파트 가격의 거품 기간은 2006년 5월부터 2009년 8월까지 3년 4개월간이었고, 강남구의 경우 2005년 11월 이전(자료 제약으로 시작 시기를 정확히 분석할 수 없음)부터 2009년 2월까지임

• 둘째, 당시 아파트 가격의 거품은 강남구에서 먼저 시작하여 강남구에서 먼저 꺼졌으며, 거품을 해소시킨 주된 요인은 글로벌 금융위기 충격이었던 것으로 추측됨

2019년 10월 현재 서울 아파트 가격에 거품이 발생한 지 2년 2개월이 넘었고, 12.16대책은 고가의 아파트가 몰려있는 강남3구에 큰 충격이 될 것으로 예상되며, 아파트 가격 안정에 대한 정부의 의지가 단호하기 때문에 서울 아파트 가격 거품이 점차 축소되어 갈 것으로 기대됨

일부체취

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