“주기적 반복 주택공급 급증ㆍ감 해결 택지 공급 제도화ㆍ후분양 도입 필요”

기사입력 2019-08-26 15:19:37

KDI 정책보고서 “현재 제도는 개발도상국 시기의 것…건설사들은 디벨로퍼 역량 확보해야”

한국개발연구원(KDI)은 4~5년마다 반복되는 국내 주택공급의 급증ㆍ급감 현상의 재발 방지를 위해 정부의 대책이 필요하다고 제언했다. 주택 공급의 높은 변동성으로 미분양 등의 부작용이 발생해 정부의 택지공급 정책 제도화, 후분양 제도 도입과 함께 건설사들의 변화가 필요하다는 것이다.

KDI는 26일 ‘우리나라 주택공급의 문제점과 개선방안’이라는 제목의 정책포럼 보고서를 발표했다.

보고서에 따르면 가구 수를 기준으로 한 우리나라의 주택보급률은 2008년 100%를 상회했고 올해 말에는 106%를 기록할 것으로 예상된다.

가구 수만 따진다면 주택 공급 과잉 시대로 접어들었다는 의미다.

이런 상황에서 주택공급(인ㆍ허가 기준)의 급격한 증감 현상이 주기적으로 발생하고 있다. 지난 1998년 외환위기와 2008년 글로벌 금융위기, 2013년 하우스푸어가 이슈화되던 당시 주택공급 증가율은 큰 폭으로 하락해 각각 -60%, -40%. -20%를 기록했다.

급락 이후에는 다시금 주택공급 시장이 팽창하는 모습을 보였다. 외환위기 이후인 1999년부터 2003년까지 주택공급 증가율은 10∼30% 이상 유지됐고, 2008년 글로벌 금융위기 직후인 2009~2012년에는 증가세를 유지해왔다.

가장 최근인 2014∼2017년에도 주택공급은 늘어났으며 2016년에는 주택공급 증가율이 40%를 넘어서기도 했다.

특히 2015∼2017년 사이 급증한 주택 공급물량은 주택보급률이 100%를 넘은 상황에서 이루어진 것으로, 정부의 중ㆍ장기 주택공급 계획물량을 크게 초과했다는 것이 KDI 측 설명이다.

KDI는 이러한 현상에 대해

△정부의 대규모 주택용지 조성 및 공급

△택지지구 지정에서부터 분양까지의 긴 시차

△건설사의 낮은 자기자본 비용 부담과 높은 선분양금액 의존 현상 등이 복합적으로 작용한 결과라고 분석했다.

송인호 KDI 경제전략연구부장은 “현재 우리나라 주택시장은 성숙기로 들어섰다”며 “주택 공급에서 주기적으로 급증과 급감이 이어지면 건설산업과 금융시장의 불확실성이 커지게 된다”고 지적했다.

KDI는 지난해부터 주택공급 증가율이 하락세에 접어들고 있기 때문에 건설산업과 주택시장에 잠재적 위험요인이 될 수 있다고 예측했다.

송인호 부장은“올해와 내년 경기지역 등을 중심으로 준공 후 미분양이 2만∼3만 가구에 이를 것으로 예상된다”며 “건설사들의 재무적 부담과 전세가격 하락으로 금융사들의 전세 관련 대출 및 보증기관의 리스크 요인을 점검할 필요가 있다”고 강조했다.

KDI는 주기적 주택공급 급증감 현상을 방지하려면 정부의 정책이 변화되어야 한다면서 몇 가지를 조언했다.

먼저 일관성 없는 정부의 택지공급을 막기 위해 일정량의 공급 이상은 제한해야 한다고 했다. 또한, 후분양제 도입도 적극 검토할 필요가 있다고 했다.

송 부장은 “현재 우리나라의 주택공급 제도는 개발도상국 시기에 어울리는 것”이라며 “성숙 단계에 접어들었고 후분양 제도 도입에 대한 준비가 어느 정도 되어 있는 만큼 인식이 변화되어야 할 시점”이라고 강조했다.

마지막으로 KDI는 주택 시공으로 수익에만 열을 올리는 건설사들이 후분양 도입 등에 대비해 디벨로퍼로서의 역량을 강화해야 한다고 지적했다.

송 부장은 “단순 시공을 통한 영업이익 확보에만 치중하기보다는 도시개발을 위한 기획과 설계, 금융조달 등의 역량을 확보해 나가야 한다”고 덧붙였다.

 

이재현기자 ljh@

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