주산연, "미 기준금리 1%포인트 인상 시 국내 집값 1.8% 하락 우려"

금리 상승기 `주택시장 변동성 최소화` 중점해야

미국 기준금리 인상이 우리나라 집값을 떨어뜨릴 가능성이 높아 내수 침체 등 부작용을 줄이기 위해서 주택담보대출금리 안정화가 필요하다는 주장이 나왔다. 

26일 주택산업연구원(주산연)은 '미국 기준금리 변화가 주택가격에 미치는 영향' 보고서를 통해 미국 기준금리가 1%포인트 인상되는 경우 국내 주택담보대출 금리가 0.96%포인트 상승하고 이에 따라 아파트 가격은 1.8% 하락할 수 있다고 추정했다. 예상되는 집값 하락 수준은 과거 아파트 입주 물량이 집중되던 2013년(3.0% 하락)보다 낮다. 하지만 최근 국내 주택담보대출 금리가 지속적으로 오르고 있어 가계 부담이 늘어날 공산이 크다는 점도 고려해야 한다. 

노희순 주산연 연구위원은 "국내 주택담보대출 금리와 아파트가격의 동태적 관계를 분석한 결과 미국 기준금리가 계속 오르면 국내 가계대출 증가폭이 둔화되기는 하지만 '국내 주택담보대출 금리 상승·아파트가격 하락·신용금리스프레드 확대' 등으로 인한 부작용이 더 크다"고 말했다. 주택담보대출 금리는 '대출기준금리 + 가산금리 + 제도상·영업점 우대금리'로 구성된다. 신용금리스프레드란 회사채(BBB-등급 기준)와 국고채(3년 만기 기준) 간의 금리 차이로 리스크에 따른 추가적인 금융비용을 의미한다. 신용금리스프레드가 커질 수록 금융시장의 불확실성이 크다. 

주산연은 2000년1월부터 2016년12월까지 미국 기준금리와 국내 주택담보대출 금리 변화 양상을 분석해 전망치를 산출했다. 미국 기준금리가 매분기 0.25%포인트로 4번 인상되는 경우 올해 말 1.75%에 도달한다고 가정하면 국내주택담보대출 금리는 지난해 12월 3.13%에서 올해 12월 4.09%, 2018년 12월 4.59%로 오를것으로 전망된다. 이를 토대로 올해 말 아파트는 지난해 말 대비 1.83%, 2018년에는 2017년 말 대비 2.11% 하락이 예상된다는 결론이다. 노 연구위원은 "인과관계를 분석해보면 '주택담보대출 금리→ 소비자물가·신용금리스프레드→집값→가계대출잔액' 순으로 영향을 미친다"며 "우리나라의 경우 가산금리 등 리스크 비용이 주택담보대출 금리에 빠르게 반영되는 데다 주택담보대출이 금리변동에 취약하다"고 말했다. 우리나라의 경우 가산 금리를 중심으로 주택담보대출 금리가 오른다. 업계에 따르면 지난해 하반기 시중은행 주택담보대출 평균 금리 가운데 가산금리 비중은 평균 40%를 넘어섰다. 

2000년 이후 국내 기준금리는 미국 기준금리가 달라지면 13~16개월이 지난 후 움직였다. 현재 국내 기준금리는 동결 기조지만 국내 시장금리의 경우 미국 기준금리·시장금리 인상이 선반영돼 상승세다. 이 때문에 기준금리에 비해 실질적인 금리 변동성이 크다. 이에 주택 시장과 가계의 금융 부담이 달라지고 이는 다시 내수 경기에 영향을 준다는 논리다. 

노 연구위원은 "국내 주택담보대출 금리가 추가로 오르는 경우 발생하는 집값 하락 등의 주택시장 리스크는 담보능력 하락 등을 매개로 금융시장으로 전이될 가능성이 높다"며 "금리 상승기의 가계부채 건전성 관리정책은 주택시장 변동성 최소화에 초점을 둬야 한다"고 말했다. 기본적으로 가산금리·신용금리스프레드 급등을 제한해 주택담보대출금리 변동성을 낮춰 시장 리스크가 수요자의 금융 부담으로 전가되는 것을 줄여야 한다는 것이다. 이밖에 주택소비자 보호를 위해 '비소구(책임한정) 주택담보대출'과 공적 보증 상품 확대, 낮은 금리의 정책모기지 확대 등이 필요하다고 제언했다. 

[김인오 기자]
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미국 기준금리변화가 주택가격에 미치는 영향

금리변화의 시장영향_홈페이지.pdf

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