보유세 오르면 종부세 얼마나 더 낼까… 절세전략은?

[뉴스웍스=박지윤 기자]

정부가 보유세 인상 카드를 만지작거리고 있다. 정부의 보유세 인상안은 종부세를 올리는 방안이 유력한 것으로 알려졌다. 실제로 보유세가 오르면 세금 적용은 어떻게 될까.

보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세) 두가지로 나뉜다. 재산세는 토지, 주택, 상가 소유자가 내는 세금이고, 종부세는 9억원이 넘는 주택이나 5억원이 넘는 토지 소유자에 별도로 누진세율을 적용해 부과하는 세금이다.

현재 관심이 뜨거운 보유세 인상안은 부자세라고도 불리는 종부세 기준 비율을 올리는 것이다.

현재 주택의 경우 1가구 1주택은 9억원을 초과하는 경우 부과되고, 1가구 2주택이상이면 합한 공시지가에서 6억원 초과분만 과세한다

<자료제공=소월부동산경매 블로그>

종부세는 주택 전체 공시가격에서 6억을 뺀 금액에 공정시장가액비율 80%를 곱해 산출하고, 세율은 0.5~2%로 과세 표준에 따라 단계별로 높아진다.

예를 들어 공시지가 5억짜리 아파트 3채를 가진 다주택자의 종부세는 공제금액 6억을 뺀 9억에 공정시장비율 80%를 곱하면 7억2000만원이 된다. 여기에 세율은 0.75%가 적용되고, 누진 공제액은 150만원이므로 390만원의 세금을 내야 한다.

 

만약 종부세의 기본 세율이 더 오르면 어떻게 될까. 위와 동일한 사례에서 세율이 0.75%에서 1%로 상향 적용된다고 가정하면 570만원의 세금을 내야한다. 세율이 0.25%포인트만 높아져도 180만원의 세금을 더 내야하는 것이다.

공시지가 주택 4채를 가진 경우 20억에서 6억을 빼고 공정가액비율 80%과 세율 1%를 곱한 뒤 450만원을 제하면 670만원인데, 세율이 1.25%로 오르면 950만원으로 뛴다. 세율이 1%일 때보다 280만원이 더 과세되는 셈이다.

종부세는 누진세가 적용돼 집을 더 많이 가질수록 세금이 커져 부자세라고도 불렸다. 종부세 인상정책은 노무현 정부가 2005년부터 부동산 투기를 잡기 위해 처음으로 추진했다. 다주택자들 뿐아니라 1주택자 비과세 기준이 9억에서 6억원으로 강화되자 1주택자들도 강력하게 반발했고, 대책 직후 폭락했던 집값이 서울을 중심으로 점차 과열돼 가격이 전보다 더 많이 올라 부동산업계에서는 실패한 정책이라고 평가하고 있다.

그렇다면 보유세를 줄일 수 있는 전략은 뭘까.

먼저 부동산을 처음 구입할 때 공동명의로 구입해야 종부세를 덜 낼 수 있다. 명의를 분산하면 개인별로 과세하는 종부세 부담이 줄어든다. 다주택자라면 공동명의인 경우 기준시가 12억원까지 비과세되고, 재산세 중복분을 종부세에서 차감하기 때문에 비과세 금액이 더 늘어날 수 있다.

 

또 부동산을 거래할 때 과세기준일인 6월 1일을 피해야 한다. 보유세는 매매거래에서 발생하는 세금인 양도세와 달리 매년 6월 1일 기준 주택소유자에게 부과되는 세금이어서 매도‧매수한 날에 따라 세금이 달라질 수 있다. 집을 팔고 싶다면 6월 1일 전에 매도하는 것이 좋고, 사려고 한다면 6월 1일 이후에 소유권 등기를 이전받아야 세금이 줄어든다.

 

다주택자라면 임대주택 사업자로 등록하면 보유세 폭탄을 피할 수 있다. 주택임대사업자가 2채 이상의 임대주택을 매입해 임대를 놓으면 재산세가 감면된다. 또 종부세는 매년 9월 15일~30일에 관할 시‧군‧구에 합산과제배제신청을 하면 공시가격 6억원(지방은 3억원) 이하, 5년 이상 임대 시 과세를 피할 수 있다.

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