집있는 4050세대, 6억이상 집살땐 대출 1억도 못 받는다

 2017.10.24 17:31 수정 : 2017.10.24 17:31

新DTI.DSR ‘세대별 희비’
다주택자 신규 대출 받을땐 기존 대출 원리금까지 반영
장래소득에 근무기간도 반영.. 나이 많을수록 대출액 줄어

주택을 보유한 4050세대가 앞으로 추가로 6억원 이상의 주택을 구입할 때 받을 수 있는 대출한도가 1억원이 안될 전망이다. 8.2 부동산대책으로 서울지역이 투기과열지구 및 투기지역으로 묶여 주택담보인정비율(LTV)을 최대 30~40%까지만 받을 수 있고 새로운 총부채상환비율(신DTI) 도입으로 대출한도가 더 낮아질 전망이기 때문이다.

반면 2030세대의 대출한도는 신DTI와 총부채원리금상환비율(DSR) 도입으로 현재보다 높아진다. 이들의 대출한도가 높아지는 것은 이들의 장래소득이 4050세대보다 많고 이를 반영한 신DTI와 DSR 산정 시 대출한도도 높아지기 때문이다. DSR는 이르면 연말부터 시범운용에 들어가며 내년 하반기부터는 관리지표로 활용될 전망이다.

■신DTI, 다주택자 대출한도 대폭 축소

기획재정부와 국토교통부, 금융위원회, 금융감독원이 24일 내놓은 가계부채 종합대책의 핵심은 '대출한도의 산정방식 개편'이다. 2주택 이상의 다주택자가 주택을 구입하기 위해 대출을 일으키지 않도록 하기 위함이다.

이에 따라 이번 대책에서는 기존 DTI의 산정방식을 개편해 신DTI로 전환되는 내용이 담겼다. 신DTI는 차주가 보유한 주택담보대출 원리금을 모두 반영한다. 즉, 주담대 2건 이상 보유한 차주는 DTI 산정 시 기존 주담대 원리금액을 전액 반영하는 것이다. 현재는 신규 주담대 원리금과 기존 주담대 이자만 반영했지만 앞으로는 신규와 기존 주담대 원리금을 모두 반영하는 것이다. 아울러 가계부채 종합대책이 시행되면 주택을 이미 소유한 대출자가 또 다른 주택을 구입할 경우 두번째 주담대부터 최대 15년 만기제한 방식으로 신DTI가 산정된다. 신DTI 산정을 15년 만기로 설정하겠다는 것으로 실제 15년 안에 갚으라는 말은 아니다.

아울러 신DTI는 차주의 장래소득까지 반영된다. 4050세대는 정년까지 근무기간이 얼마남지 않아 장래소득이 줄어들어 대출한도는 더욱 낮아진다.

예를 들어 서울 등 투기지역 6억원 이상 아파트를 구입하려는 1주택 이상인 4050세대는 LTV 30% 반영에 줄어드는 장래소득, 모든 주담대 원리금 반영, 15년 만기제한 방식으로 산정되면 1억원도 못받을 전망이다.

단, 주택을 갈아타려는 1주택자는 일시적 2주택에 대해 즉시 1주택을 처분하는 경우 신DTI 산정 시 기존 주담대 이자상환액만 반영한다. 기존 DTI로 반영하겠다는 것. 2년 내 처분할 경우에는 신규 주담대에 대해 15년 만기제한 방식을 적용하지 않을 계획이다.

■2030세대, 대출한도 높아진다

2030세대는 신DTI와 DSR 산정 시 향후 미래소득의 증가치까지 반영해 대출한도가 높아진다. 생애최초 주택구입이라면 서울 등 투기지역에서 LTV 30~40%까지 받을 수 있다. 보금자리론이나 디딤돌대출은 투기지역이라도 주택가격 6억원 이하라면 LTV 50~70%까지 받을 수 있다.

은행 등 금융회사는 자체 고객정보 분석 등을 통해 자율적으로 이들의 대출한도를 설정키로 했다. 차주의 근로소득 증가 예상치는 통계청으로부터 정보를 공유받는다.

2030세대가 생애 최초로 6억원의 주택을 구입한다면 보금자리론으로 3억~4억원까지 받을 수 있다. 4050세대가 1억원도 못 받는 것과 비교하면 큰 차이다. 앞으로 사회생활을 계속 해나갈 2030세대의 주택구입 한도를 열어주고 4050세대는 실거주 외의 주택구입을 막고 주택연금 등 노후자금 마련에 주력하는 방향으로 유도하겠다는 것이다.

이번에 새로 도입되는 DSR는 주택담보대출 및 신용대출에도 모두 적용된다. DSR는 모든 대출원리금을 포함한다. 지금까지 논란이 돼왔던 이자만 갚는 거치식 일시상환 주택담보대출은 총대출금액을 대출 만기로 나눠서 계산키로 했다.

마이너스통장 등 한도대출은 최장 10년 한도를 기준으로 산출하되 만기 연장 등을 감안해 분할상환으로 처리하기로 했다. 즉, DSR 산정 시 마이너스대출 한도액을 모두 계산하는 것이 아니라 10년 만기로 원리금 분할상환액을 반영하는 것이다.

이와 관련, 유재수 금융위 금융정책국장은 "기존 대출 상환부담이 과도하거나 소득 상황에 비춰 신규대출 상환이 어렵다고 판단되면 대출이 거절된다"며 "사후관리를 위해 금융회사는 높은 DSR 대출(신용등급 낮은 차주대출)을 별도 관리하고 채무조정 시 차주의 DSR 수준을 감안키로 했다"고 설명했다.

maru13@fnnews.com 김현희 기자

http://www.fnnews.com/news/201710241731440161

경매 낙찰가율 9개월째 하락 중…경매건수도 줄어

법원경매 낙찰가율이 지난해 5월 75.3%를 기록한 이후 9개월 연속 하향세를 보이고 있다. 2월 주거시설 낙찰가율의 하락폭은 1년 새 가장 컸다. 

13일 지지옥션에 따르면 2월 전국 법원경매는 전월대비 2767건 감소한 8309건이 진행됐고 2927건이 낙찰됐다. 낙찰건수는 지지옥션이 통계 집계를 시작한 2001년 1월 이후 역대 최저치다.

낙찰가율은 69.6%을 기록해 전월대비 0.3%포인트 하락했고 전년대비로는 1.3%포인트 떨어졌다. 
낙찰가율을 용도별로 살펴보면 주거시설의 경우 9.13 대책이 발표된 지난해 9월 86.4%를 기록한 이후 지속적으로 하락하고 있다. 2월 주거시설 낙찰가율은 77.4%로 전월대비 2.5%포인트 하락했는데 이는 1년 간 가장 큰 하락폭이다. 

[자료 = 지지옥션]

토지 낙찰가율은 67.1%로 전월과 전년동월대비 각가 2.9%포인트, 4.0%포인트 떨어졌다. 업무상업시설의 경우에는 65.3%로 전월대비 6.1%포인트 올랐으나 전년동월대비로는 4.2%포인트 하락했다. 공업시설은 67.0%로 전월대비 2.9%포인트 하락한반면 전년동월대비 5.0%포인트 상승했다. 

지역별로는 지난해 9월 낙찰가율 103.4%를 기록한 이후 하락하던 서울 주거시설이 2월 들어 88.1%를 기록하면서 전월대비 5.5%포인트나 빠졌다. 지방광역시에서는 부산(79.9%)과 울산(65.5%)의 낙찰가율이 각각 전년동월대비 각각 6.9%포인트, 16.5%포인트 하락해 지방광역시 중 하락폭이 가장 컸다. 

서지우 지지옥션 연구원은 "9.13 대책이 발표된 후 6개월 가량 지난 현재 부동산 경매 시장에서 가격 하락이 두드러지고 있다"며 "특히 대출 규제가 집중된 주거시설을 중심으로 낙찰가율 하락세가 뚜렷하다"고 분석했다. 

또한 "그동안 과열됐던 부동산 시장의 열기가 빠져나가는 중으로 보이며, 4~5월에는 공시가격 인상을 통한 보유세 인상이 예고되고 있어 이전 고점의 낙찰가율로 돌아가기까지 오랜 시간이 걸릴 것"이라고 덧붙였다. 

한편 2월 법원경매 최고가 낙찰 물건은 경남 창원시 성산구 소재 토지 1만6188.5㎡, 건물 8341.3㎡ 공장으로 3회 유찰과 1회 대금미납 끝에 감정가의 65%인 130억원에 낙찰됐다. 창원국가산업단지 내에 소재하는 공장으로 발전용 플랜트 기자재업체인 세대에너텍이 소유·운영하던 공장이다.

같은 달 전국 법원경매 최다 응찰자 물건은 서울 성동구 하왕십리동 소재 59.9㎡ 아파트로 나타났다. 46명의 응찰자가 몰려 감정가의 145%인 9억1100만원에 낙찰됐다. 현재 실거래가에 의하면 동일 면적 물건이 2018년 12월에 9억9000만원에 거래됐다. 이 건은 2017년 11월 감정된 이후 재감정없이 경매에 나와 현재 시세와 약 2억원 가량 차이가 나 시세차익을 기대한 투자자들이 몰린 것으로 보인다. 

[디지털뉴스국 이미연 기자]

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2019/03/150401/