상가주택 절세법의 모든 것!||★

 

상가주택은 상가와 주택이 결합된 형태의 건물을 말한다. 주로 1층이나 2층은 상가로 임대하고 3층이나 4층은 주택으로 사용된다.

이러한 상가주택은 업무용 건물과 주거용 건물이 결합된 형태라 세금문제가 다소 복잡하다. 이하에서는 신기루씨의 사례를 통해 신씨가 만나는 세금문제를 전체적으로 정리해보자.

 

· 상가주택 현황 : 1층은 상가, 2층과 3층은 주택
· 총 매입예상가액 : 8억원(부가가치세 별도)
· 임대현황 : 1층은 근린생활시설로 임대, 2와 3층은 주거용으로 임대
· 예상임대료 : 1층 150만원, 2․3층 150만원
· 신씨는 상가주택을 포함하면 1세대 2주택자에 해당함.

사업자등록은 어떻게 해야 하는가?

신씨의 경우 업무용 건물과 주거용 건물을 동시에 임대하므로 임대업으로 등록을 해야 한다. 먼저 1층 상가의 임대료에 대해서는 부가가치세가 부과되므로 일반과세자나 간이과세자중 하나를 선택해 사업자등록을 내야 한다. 만일 이 상가를 분양받거나 일반과세자로부터 매입한 경우에는 일반과세자로 등록하는 것이 좋다. 매입할 때 부담한 부가가치세를 환급받을 수 있기 때문이다. 다만, 이때 발생한 부가가치세를 환급받기 위해서는 사업자등록신청을 계약과 동시에 하는 것이 좋다. 그래야 환급을 조기에 받을 수 있다. 한편 간이과세를 선택하는 경우에는 매입 시 발생한 부가가치세를 환급받지 못한다는 점에 유의해야 한다.

다음으로, 주거용으로 임대하는 2․3층에 대해서는 사업자등록을 하지 않아도 문제가 없다. 주택임대업은 부가가치세가 면제되는 업종이므로 미등록에 따른 가산세 불이익이 없기 때문이다. 그래서 밖에 나가보면 주택의 임대에 대해서는 사업자등록을 하지 않는 경우가 많다. 하지만 사업자등록을 하면 좋은 경우가 있는데 그것은 다름 아닌 1세대 2주택 이상인 상황에서 주거주택을 양도할 때이다. 원래 2주택 이상을 보유하면 양도소득세 비과세를 받기가 힘들어진다. 이러한 상황에서는 임대하고 있는 주택을 관할 시․군․구청과 관할세무서에 등록하고 5년간 임대하면 2년 이상 거주한 주택에 대해서는 비과세를 받을 수 있기 때문이다. 결국 상가주택을 매입할 때 사업자등록은 상가부분에 대해서는 필수적으로, 주택부분에 대해서는 선택적으로 진행하면 된다.

참고로 상가주택을 취득할 때 누구의 명의로 할 것인지 부부공동으로 할 것인지의 여부는 구입금액의 크기, 다른 소득의 발생여부, 건강보험료 부담관계 등을 고려하여 결정하는 것이 좋다. 일반적으로 취득금액이 큰 경우에는 부부공동등기를 적극적으로 고려하는 것이 좋다.

취득세는 어떻게 결정될까?

상가주택을 취득하면 취득세는 법에 정한대로 납부하는 것이 원칙이다. 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택이나 주거용 오피스텔을 신규분양받아 임대하는 경우에 취득세 감면이 적용되는 것과 대조적이다.

그렇다면 상가주택은 취득세를 어떤 방식으로 내야 할까? 상가와 주택의 취득세율이 다르기 때문에 이 부분은 세금의 크기에 영향을 준다. 이에 대해 지방세법은 상가와 주택을 각각 구분하여 취득세를 부과하고 있다. 따라서 다음과 같이 취득세율이 적용된다.

구 분	상 가	주 택
취득세율	4%	1~3%
농특세 등을 포함한 총 세율	4.6%	1.1~3.5%

그렇다면 신씨는 취득세를 얼마나 부담하게 될까? 이를 위해서는 먼저 상가와 주택의 가격을 구분해야 한다. 그런데 자료를 보면 이에 대한 구분이 없다. 이럴 때에는 어떻게 계산을 해야 할까?

세법은 이러한 상황에서는 보통 기준시가의 비율로 나누어 계산하도록 하고 있다. 만일 상가의 기준시가가 2억원이고 주택의 기준시가가 3억원이라면 8억원 중 3.2억원(=8억원×2억원/5억원)은 상가의 공급가액, 나머지 4.8억원은 주택의 공급가액에 해당한다고 볼 수 있다. 이렇게 나눈 후 취득세를 계산하면 다음과 같다.

구 분	상 가	주 택	계
취득금액	3.2억원	4.8억원	8억원
취득세율	4%	1%	-
취득세	1,280만원	480만원	1,760만원

상가의 공급가액이 주택보다 더 낮게 평가됨에도 불구하고 오히려 더 많은 취득세를 부담하는 결과가 나왔다. 이렇게 취득세율이 다르기 때문에 상가의 공급가액을 줄이고 주택의 공급가액을 높이면 세금을 줄일 수 있다. 그렇다면 임의로 상가의 공급가액을 2억원으로 하고 주택의 공급가액을 6억원으로 한다면 세금은 얼마나 줄어들까? 이렇게 하면 상가는 800만원 주택은 600만원으로 총 1,400만원이 발생해 앞의 경우와 비교해볼 때 360만원이 줄어든다.

한편 이러한 효과는 취득세뿐만 아니라 부가가치세에서도 발생할 수 있다. 매수자가 부가가치세를 환급받지 못하는 상황에서는 가급적 상가의 공급가액을 낮추는 것이 좋기 때문이다. 이러한 이유로 매매계약을 쓸 때 상가의 공급가액을 낮추고 주택의 공급가액을 늘리는 식의 계약서가 등장하곤 한다.

그렇다면 세법은 이를 인정할까? 세법은 이에 대해 계약서에 구분하여 기재된 건물가액이 경제적 합리성이 결여되어 있거나, 부가가치세를 회피할 의도로 임의 구분기재한 것으로 확인되는 경우에는 매매계약서에 건물가액이 구분기재되었다 하더라도 이를 인정하지 않는다(관할 세무서장이 사실 판단할 사항임). 이에 맞춰 2015년 세법개정안에서는 2016년부터 기준시가로 안분한 금액과 임의로 기재된 금액의 차이가 30% 이상 나는 경우에는 의무적으로 기준시가 비율을 사용토록 하였다.

임대소득세는 어떻게 결정될까?

상가주택을 임대하면 두 가지 형태의 건물에서 임대료가 발생한다. 하나는 상가임대소득이며 다른 하나는 주택임대소득이다. 그렇다면 임대소득세는 어떻게 정리될까?

먼저 상가임대소득에 대해 알아보자.

상가임대수입(매출액)에 대해서는 부가가치세가 과세되는 것이 원칙이므로 1년에 2회 부가가치세 신고․납부의무가 있다. 상반기 수입은 7월 25일에 하반기 수입은 다음해 1월 25일까지 신고 및 납부를 해야 한다. 물론 간이과세자는 2회가 아닌 1회로 단축되어 다음 해 1월 25일까지 신고 및 납부하면 된다. 여기서 참고할 것은 간이과세자는 연간 매출액이 2,400만원에 미달하면 부가가치세 납부의무가 면제된다는 것이다.

그런데 이렇게 부가가치세 신고 때 신고한 수입에 대해서는 다음 해 5월(성실신고확인 대상사업자는 5~6월) 중에 종합소득세 신고를 반드시 이행해야 한다. 신씨의 경우 상가수입금액이 연간 1,800만원이므로 이를 기준으로 경비를 차감해 소득세를 계산하게 된다. 만일 신씨가 근로소득자나 사업자라면 근로소득이나 사업소득과 합산하여 세금을 정산해야 한다.

다음으로 주택임대소득에 대해 알아보자.

상가 외 주택의 임대소득에 대한 과세체계는 조금 복잡하다. 따져야 할 것들이 많기 때문이다. 우선 부부를 기준으로 주택 수가 몇 채인지를 봐야 한다. 주택 수에 따라 과세요건이 다르기 때문이다. 예를 들어 부부가 상가주택 1채를 보유하고 있다면 이 주택의 기준시가가 9억원이 넘지 않는 한 임대수입에 대해서는 비과세한다. 하지만 9억원을 넘어가면 1주택자라도 수입금액의 크기를 불문하고 무조건 과세한다. 만약 2주택 이상이 되면 주택임대수입이 개인별로 연간 2,000만원이 되는지를 확인해야 한다. 2,000만원이 안되면 2014~2016년까지는 한시적으로 비과세, 2017년 이후는 분리과세를 적용하기 때문이다. 이러한 내용을 정리하면 다음과 같다.

구 분	임대수입에 대해 과세되는 경우	비 고
· 부부의 합산 주택 수가 1채인 경우	기준시가가 9억원 초과 시	기준시가 9억원 이하 시는 비과세
· 부부의 합산 주택 수가 2채 이상인 경우	개인별 주택임대수입이 2,000만원을 초과 시	개인별 주택임대수입이 2,000만원 이하 시 비과세(분리과세)

신씨의 경우 2주택을 보유하고 있으므로 ‘2,000만원’에 해당하는지의 여부를 따져서 의사결정을 내려야 한다. 따라서 신씨는 월 150만원을 받아 연간 2,000만원이 되지 않으므로 주택에 대해서는 세금부담이 없다고 판단내릴 수 있다. 한편 전세보증금이 별도로 있는 경우에는 상가의 경우에는 2.5%를 곱한 금액을 합산해야 하며, 주택은 각 호의 전용면적이 85㎡이면 2016년까지는 과세에서 제외하므로 큰 문제가 없다.

참고로 원래 재산세를 감면받기 위해서는 전용면적이 60㎡ 이하인 공동주택이나 오피스텔에 해당되어야 하는데, 상가주택은 단독주택에 해당하므로 감면이 적용되지 않는다. 하지만 상가주택은 다가구형태로 되어 있는 단독주택에 해당되므로 건물 전체면적이 아닌 각호별 면적을 기준하여 재산세를 감면하는 조치를 시행하는 것이 필요할 것으로 보인다. 이외 상가주택의 지하가 유흥주점업으로 사용되면 재산세가 0.25%가 아닌 4%로 중과세될 수 있다. 따라서 상가주택의 임대차계약을 맺을 때 재산세는 임차인이 부담하는 식의 특약을 맺어두는 것도 아울러 알아두면 좋을 절세Tip이 된다.

양도소득세 절세를 위해서 주의해야 할 것들!

상가주택이 있는 경우 양도소득세 과세문제는 매우 주의해야 한다. 다양한 쟁점이 발생하기 때문이다. 상가주택을 양도하는 경우와 상가주택 외 다른 주택을 양도하는 경우로 나눠 살펴보자.

① 상가주택을 양도하는 경우
상가주택을 양도하는 경우에 주의해야 할 것들은 다음과 같다.

첫째, 상가와 주택의 연면적을 확인해야 한다.

연면적은 각 층의 면적을 합한 면적을 말한다. 세법은 이러한 연면적의 크기에 따라 물건구분을 하기 때문이다.

· 주택의 연면적>상가의 연면적 : 모두 주택으로 본다.
· 주택의 연면적≤상가의 연면적 : 주택부분은 주택, 상가부분은 상가로 본다.

신씨의 경우를 보면 상가의 연면적보다 주택의 연면적이 넓다고 판단되므로 이 건물을 모두 주택으로 취급된다. 다만, 이러한 물건구분은 양도소득세를 낼 때에만 적용하는 것이지 취득이나 보유 시에는 적용하지 않는다는 점에 유의해야 한다.

둘째, 주택의 연면적이 넓은 경우에는 주택으로 보아 세법을 적용해야 한다.

이러한 상황에서는 상가주택이 1세대 1주택에 해당한다면 이에 대해서는 양도소득세가 비과세되며, 1세대 2주택 이상에 해당되면 과세가 된다. 참고로 1세대 1주택이라도 양도가액이 9억원을 초과하면 고가주택으로 분류되어 전체 양도차익 중 일부에 대해서만 비과세가 적용된다. 하지만 고가주택에 대해서는 장기보유특별공제율이 최대 80%까지 적용되므로 이러한 부분을 잘 활용하면 세금을 크게 줄일 수 있다.

앞의 신씨가 8억원에 취득한 상가주택을 5년 후 10억원에 매도한 경우 1세대 2주택 상태에서 양도하는 경우와 1세대 1주택 상태에서 양도하는 경우의 세금을 비교해보자.

(단위 : 원)

구 분	1세대 2주택 상태에서 양도	1세대 1주택 상태에서 양도
양도가액	10억	10억
- 취득가액	8억	8억
= 양도차익	2억	2억
- 비과세 양도차익	-	1억 8,000만
= 과세대상 양도차익	2억	2,000만
- 장기보유특별공제	3,000만(15%)	800만(40%)
= 양도소득금액	1억 7,000만	1,200만
- 기본공제	250만	250만
= 과세표준	1억 6,750만	950만
× 세율	35%	6%
- 누진공제	1,490만	-
= 산출세액	4,372만 5,000	57만

계산결과를 비교하면 1세대로 1주택으로 처분하면 2주택상태에서 처분하는 경우에 비해 대략 4,000만원 이상이 더 유리함을 알 수 있다. 참고로 위에서 비과세양도차익은 전체 양도차익 2억원에 ‘양도가액-9억원/양도가액’을 곱해 계산을 했다. 또한 장기보유특별공제율이 40%인 이유는 1세대 1주택이 고가주택으로 과세되는 경우에는 1년간 8%를 곱해 공제하기 때문이다(5년×8%=40%). 참고로 주택정착면적의 5배(도시지역 밖: 10배)를 초과하는 부수토지에 대해서는 비과세가 적용되지 않는다는 점도 알아두자.

셋째, 상가의 연면적이 같거나 넓은 경우에는 주택과 상가로 구분하여 세법을 적용해야 한다. 이렇게 두개의 물건으로 구분이 되면 상황이 좀 복잡해진다. 따라서 다음과 같은 절차에 따라 업무처리를 하는 것이 좋다.

· STEP1 : 상가의 공급가액과 주택의 공급가액을 구분한다.
계약서상에 이 둘의 공급가액이 구분되지 않으면 기준시가로 안분계산을 하는 것이 원칙이다. 임의구분하는 경우에는 세법이 이를 부인할 수 있으므로 이에 대해 대비를 해야 한다. 감정평가를 받아 진행하는 것도 하나의 방법이다.

· STEP2 : 주택에 대해서는 주택에 대한 세법을 적용한다.
상가를 제외한 부분에 대해서는 주택에 해당하므로 주택에 대한 세법을 적용한다. 1세대 1주택인지, 2주택에 해당하는지 등에 따라 적용범위가 달라질 것이다. 과세가 되는 경우에는 양도소득세를 신고․납부해야 한다.

· STEP3 : 상가에 대해서는 상가에 대한 세법을 적용한다.
상가의 경우에는 부가가치세와 양도소득세 신고업무가 있다. 특히 부가가치세는 포괄양수도 계약을 맺으면 이를 생략한 채 거래할 수 있는 편리성이 있다.

돌발퀴즈1
상가주택 지하의 보일러실, 계단 등은 어느 건물로 구분되는가?
겸용주택의 부설된 보일러실이나 계단 등 시설물은 사실상의 사용용도에 따라 구분한다. 다만, 용도가 불분명한 경우에는 주택의 면적과 주택 외의 면적비율로 안분 계산한다(부동산거래관리-1502, 2010.12.21 등).

돌발퀴즈2
만일 공부상 주택을 상가로 임대하면 세법상 상가인가 주택인가?
실질용도와 공부상의 용도가 차이가 나는 경우 실질용도를 먼저 적용한다. 따라서 상가로 보는 것이 타당하다. 물론 용도가 불분명하면 공부상 용도를 적용한다.

돌발퀴즈3
상가의 연면적이 더 넓어 일부를 주택으로 용도변경한 후 바로 양도하면 비과세를 적용받을 수 있는가?
그렇지 않다. 주택으로서 보유기간이 2년 이상이 되어야 비과세를 적용받을 수 있다.

② 상가주택이 아닌 다른 주택을 양도하는 경우
신씨의 경우처럼 상가주택이 아닌 다른 주택을 양도하는 경우에는 보통 1세대 2주택 이상이 되는 상황이다. 이러한 상황에서는 주택에 대한 양도소득세가 비과세가 될 것인지 과세가 될 것인지를 먼저 판단한 후 대책을 강구하는 것이 좋다.

· 일시적 2주택으로 비과세가 가능한 경우
상가주택을 취득한 후 기존주택을 3년 내에 처분하면 일시적 2주택으로서 비과세를 받을 수 있다. 이때에는 상가주택에 대해 임대사업자등록을 하지 않아도 문제가 없다. 그리고 기존주택에서도 거주할 필요가 없다. 일반규정에 의해 비과세가 성립하기 때문이다.

· 일시적 2주택으로 비과세가 불가능한 경우
위처럼 일시적 2주택 비과세를 받지 못하는 경우에는 기존주택에 대해서는 양도소득세가 과세되는 것이 원칙이다. 이러한 상황에서는 다음과 같은 절차를 지키면 비과세를 받을 수 있다.

· STEP1: 상가주택의 주택을 관할 시․군․구청에 임대주택으로 등록한다.
주소지의 관할 시․군․구청에 임대주택으로 등록한다.

· STEP2 : 이후 관할세무서에 주택임대사업자등록을 한다.
주소지 관할세무서에서 주택임대사업자등록을 한다. 등록 시 주택의 기준시가가 수도권은 6억원(지방은 3억원)을 초과하지 않아야 하는데, 이때 다가구주택은 각 호별로 산정한다는 점을 알아두자. 면적은 각 호별로 85㎡를 초과해도 문제가 없다.

· STEP3 : 등록 후 기존주택을 양도한다.
위와 같이 두 곳에 등록 후 기존주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있다. 참고로 기존주택에서는 전세대원들이 2년 이상 거주를 해야 한다. 거주를 하지 않으면 주택임대사업자의 거주용 주택에 대해서는 비과세를 적용하지 않는다. 여기서 거주는 등록 전의 것도 인정한다. 그리고 임대주택은 사업자등록 후 5년간 의무적으로 임대를 해야 한다는 점에도 주의해야 한다.

TIP 상가주택의 상속과 증여 시의 절세Tip

• 상속세는 개인의 재산가액이 10억원(배우자가 없는 경우에는 5억원)을 초과하면 과세되므로 사전에 지분증여 등을 통해 재산을 슬림화한다. 다만, 증여시점이 상속개시일로부터 소급하여 상속인은 10년(상속인 외의 자는 5년) 내의 경우에는 상속재산에 합산되므로 가급적 70세 이전까지는 증여가 완료되는 것이 좋다.

• 증여세는 증여재산가액이 증여재산공제액을 초과하는지를 먼저 점검해야 한다. 배우자간은 6억원, 만19세 이상은 5,000만원, 그 미만은 2,000만원이 공제된다. 실제 증여 시에는 취득세가 4% 선에서 나오게 되므로 증여세와 합해 세금크기 등을 따져봐야 한다.

• 상속이나 증여의 경우 재산평가 방법에 주의해야 한다. 상가주택의 경우 보통 기준시가로 평가하면 되나, 임대를 한 경우에는 기준시가와 ‘임대보증금+연간임대료/12%’의 합계액 중 큰 금액으로 평가해야 한다. 만일 근저당이 설정된 경우라면 앞의 금액과 재산의 담보 채권액(전세금 채권 및 임차보증금 채권을 포함한다)의 합계액 중 큰 금액으로 평가해야 한다.