최대 13억 차익 '로또 청약'…서울 70곳 '대기'

분양가 상한제 시행되면…

시세의 50~80% 수준에 분양
강남 4구 재건축 물량만 30곳

민간택지 분양가상한제가 시행되면 향후 1~2년 안에 서울에서 70여 개 단지가 시세의 50~80% 수준에 분양될 전망이다. 현재 관리처분인가 신청단계까지 사업이 진척된 재건축·재개발 단지들이다. 곽창석 도시와공간 대표는 “주변 시세 대비 10억원 낮게 분양되는 단지도 나올 전망”이라며 “청약가점이 65점 이상인 실수요자들은 적극적으로 신규 분양 물량을 공략해야 한다”고 조언했다.

정부가 분양가상한제를 민간택지에 적용하면 서울 70여 개 단지의 분양가가 시세의 50~80% 수준으로 낮아질 것으로 예상되면서 분양을 앞둔 강남권 재건축·재개발 단지들의 집값이 요동치고 있다. 후분양을 재검토하기로 한 서울 반포동 '래미안 원베일리'(신반포3차·반포경남 재건축). /한경 DB

강남권에만 30여 개 단지 분양 대기

15일 서울시 클린업시스템에 따르면 관리처분인가를 받았거나 철거를 진행 중인 재건축·재개발 사업장은 모두 69곳이다. 이 중 재건축 사업장은 44곳, 재개발 사업장은 25곳이다.

대규모 단독주택 부지를 재건축하는 방배동과 반포동이 속한 서초구에서 18개 단지가 분양을 기다리고 있다. 강남구에선 8개 재건축 사업장이 분양을 목전에 두고 있다. 서울 내 전체 재건축의 3분의 2가량인 30곳이 강남·서초·송파·강동구 등 강남 4구에 몰려 있다. 강남에서도 ‘대어’로 꼽히는 반포동 반포주공1단지, 총 1686가구를 일반분양하는 방배5구역, 지난 9일 조합설립인가 무효소송 2심에서 승리한 방배13구역, 잠원동 신반포4지구(신반포8~11차·17차 통합재건축) 등이 대표적이다.

강남구에서도 삼성동 래미안라클래시(상아2차 재건축), 개포동 주공1단지 및 4단지, 역삼동 아이파크(개나리4차 재건축), 상가 소유자들과의 소송으로 수년간 속앓이를 하다 지난 3월 대법원에서 승소한 청담삼익 등이 시장의 관심을 받고 있다.

송파구에선 이주·철거를 시작한 진주아파트와 미성·크로바아파트가, 강동구에선 5056가구를 일반공급하는 둔촌주공아파트와 길동 신동아아파트 등이 분양을 준비 중이다. 재개발 사업 중에선 동작구 흑석3·7구역, 성북구 장위4구역이 알짜 단지로 꼽힌다.

이 가운데 하반기 분양일정을 확정했거나 연내 분양이 확실시되는 단지는 청량리역 롯데캐슬SKY-L65, 개포주공4단지, 흑석3구역, 장위4구역, 둔촌주공, 길동 신동아 등 10여 곳이다. 총가구 기준 3만1083가구, 일반분양 물량만 1만2201가구에 달한다.

민간택지 분양가상한제가 시행되면 후분양으로 돌아선 단지들도 다시 방향을 바꿔 선분양에 나설 전망이다. 후분양 물량에도 분양가상한제를 적용할 가능성이 높아서다. 래미안라클래시(일반분양 115가구), 원베일리(346가구), 반포주공1단지(1567가구), 브라이튼여의도(454가구), 힐스테이트세운(899가구) 등이 현재 분양방법과 시기를 놓고 재검토에 들어갔다. 부동산인포는 이 같은 잠재 분양 가능 단지 등을 포함해 내년 초까지 시장에 풀릴 수 있는 물량을 총 5만3979가구(일반분양 기준 2만1220가구)로 추정했다. 조은상 리얼투데이 본부장은 “2007년에도 분양가상한제가 도입되기 전 유예기간에 밀어내기 분양이 유행했다”며 “수익성 악화를 우려하는 조합과 건설사들이 분양을 서두를 가능성이 높다”고 전망했다.

10억원 넘는 로또 나올 듯

이들 단지는 대부분 시세보다 크게 저렴한 ‘로또 분양’이 불가피할 전망이다. 주택도시보증공사(HUG)가 지난달 24일부터 서울 등 고분양가 관리지역의 분양가 심사 기준을 크게 강화해서다. 이를 피하기 위해 후분양을 선택한다고 해도 분양가상한제를 적용받아 오히려 분양가가 더 낮아질 가능성이 크다. 국토부는 아직 ‘민간택지 분양가상한제’의 구체적인 내용과 시기를 확정하지는 않았다.

강화된 HUG의 분양가 심사 기준을 보면 인근에 1년 이내 분양한 아파트가 있으면 같은 수준으로, 분양 1년을 초과한 단지가 있으면 105% 수준에 분양가를 책정해야 한다. 이미 준공된 아파트만 있으면 10년이 되지 않은 아파트를 기준으로 해당 아파트 평균 매매가의 100% 이내로 분양가를 정해야 한다. 리얼하우스는 이 기준을 적용하면 둔촌주공, 잠실진주, 힐스테이트세운 등의 분양가가 시세의 50% 수준에 정해질 것으로 추정했다.

진주아파트는 2016년 11월 분양한 풍납동의 잠실 올림픽 아이파크(3.3㎡당 평균 분양가 2852만원)가 최우선 비교 대상 단지가 될 가능성이 높다. 이에 따른 예상 분양가는 3.3㎡당 2995만원으로 시세(잠실 리센츠 기준)의 57.5% 수준이다. 힐스테이트세운은 시세 대비 분양가가 51.8% 수준에 불과할 것으로 예상된다. 서초구 원베일리(신반포3차·경남 재건축) 당첨자는 13억원 이상의 시세 차익을 기대할 수 있다. 이 단지 옆 아크로리버파크 시세는 3.3㎡당 9000만원에 달했다. 84㎡가 지난해 9월 31억원에 거래됐다. 원베일리 분양가는 3.3㎡당 5000만원 수준으로 예상된다. 김병기 리얼하우스 팀장은 “주변 집값이 크게 올랐지만 비슷한 비교 대상이 없는 곳일수록 예상 분양가가 떨어지는 경향이 있다”며 “수분양자들은 강남 4구와 용산구 등에서 큰 시세 차익을 기대할 수 있다”고 말했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com

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