'44만호 입주대란' 우려에도 주택규제는 계속 강화

내년 입주물량 역대최대...정부 보유세 강화방안 검토

▲ '05~'16은 준공실적(자료:국토부), '17~'18은 입주 실적 및 전망(자료:부동산114)

내년 아파트 입주물량이 44만호로 예상됨에 따라 시장에서는 입주대란을 걱정하고 있는데 정부는 부동산규제를 계속 강화하고 있어 건설사들은 물론 최근 2~3년 분양을 받은 입주예정자들까지 우려가 커지고 있다.

당장 건설사들은 입주물량이 너무 많아 미입주에따른 공사비회수 대책이 고민이고 입주예정자들은 공급과다로 가격이 하락할 경우 입주 때 잔금대출 한도가 줄어 들어 새집에 못들어 갈 수도 있기 때문이다.

그러나 이렇게 시장의 걱정은 커지고 있는데 정부는 또 다시 부동산 보유세까지 인상할 움직임을 보이고 있어 주택업계가 잔뜩 긴장하고 있는 모습이다. 

■ 2018년 입주 예상물량 44만호 역대 최대

부동산114에 따르면 내년 입주 예상물량은 43만9611호로 1990년대 분당, 일산, 평촌, 산본 등 수도권 1기 입주때 수준을 넘어 역대 최대 규모가 될 것으로 전망했다.

2017년에도 38만 가구가 입주돼 지방에서는 미분양, 미입주 물량이 증가하고 일부 지방에서는 벌써 가격이 하락하는 단지가 나오고 있어 44만 가구가 입주되는 내년에는 전국적인 주택가격 하락이 예고되고 있다. 

더욱 걱정을 부추기는 것은 2014~2016년까지 100만 가구가 넘게 분양된 물량이 올해부터 나오기 시작했는데 내년과 내후년에 최고조에 달할 것이라는 점이다. 

또 내년에 새로 분양하는 물량도 42만 가구에 달할 것으로 예상되는데 역대 최고 분양실적을 기록했던 2015년 43만 가구 수준에 육박하고 있어 내년에는 입주대란에 분양폭탄까지 그야말로 주택공급이 차고 넘칠 것으로 예상되 집값하락, 시장침체 등 우려가 더욱 커지고 있다.  

▲ 2018년은 계획물량 (자료: 부동산114)

■ 8.2, 10.24 대책에 이어 보유세 인상까지 시장압박 잇달아

공급과다에 따른 가격하락과 빈집 증가, 역전세난 등에 대한 시장의 고민이 깊어지는 가운데 최근 정부는 또 다시 부동산 규제 카드를 검토하고 있는 것으로 알려져 업계에서는 걱정을 넘어 불만의 목소리마저 나오고 있다.

27일 정부는 청와대에서 국민경제자문회의 겸 확대경제관계장관회의를 개최하고 보유세 개편 방안 등 2018년 경제정책방향을 발표했다.

이 자리에서 김동연 경제부총리는 보유세 개편 방안을 검토하고 있다며 "보유세에 대해서 다양한 방안에 대한 시나리오를 검토하는 것"이라며 "시나리오에는 세율인상 외에도 1가구 3주택 이상 대상, 공시가격 조정, 종부세 조정 등 여러 대안이 있을 수 있다"고 말했다. 발표시기는 내년 8월경 정부의 세제개편안에 포함될 것으로 보인다.

정부는 그동안 서민주거안정을 목표로 8.2대책, 10.24대책 등을 통해 청약규제, 대출강화, 양도세중과 등 주택값 안정을 위한 정책을 잇달아 시행했다.

이러한 정부의 정책시행으로 최근 주택시장은 거래가 작년보다 42%나 급감하고 인천, 충청, 경북 등 일부지역에서는 주택가격이 하락하는 모습까지 나타나고 있다.

■ "다가구 주택에 한정해 시장전체 위축시키지 말아야..."

업계에서는 서울 강남 집값 잡으려다 시장전체가 침체의 늪에 빠질 수 있다며 정책시행의 완급을 요구하는 목소리가 높다.

건설사 관계자는 "올해 들어 집값이 오르고 있는 곳은 서울 강남 등 일부지역에 불과하다"며 "올해부터 시작된 입주물량 증가로 입주대책 마련도 골치가 아픈데 정부의 잇단 압박으로 4, 5년 전 장기침체의 악몽이 다시 재현되는 건 아닌지 모르겠다"고 우려했다.

2015년 김포신도시에 분양을 받아 내년 입주가 예정된 수분양자는 "벌써 집값이 떨어지고 대출한도가 줄어 든다는 얘기가 돌고 있다"며 "입주때 중도금 대출을 잔금대출로 전환해야 하는데 대출한도가 줄고 이자율까지 인상되면 새집에 들어가기 힘들어 질 것 같다"고 한숨 지었다.

시중은행의 집단대출 담당자도 "지난 2, 3년 동안 주택열풍을 타고 PF대출 등 주택담보대출 시행이 수십 건에 달한다"며 "시장이 침체돼 주택가격이 하락할 경우 대출한도가 축소돼 대출금을 일부상환 받아야 하는데 저항이 심할 것으로 보여 걱정이 앞선다"고 말했다.

업계 전문가들은 부동산 과열은 억제해야 하지만, 수요ㆍ공급 법칙에 따라 시장이 조정국면으로 들어가는 시점에 너무 많은 정책을 내놓으면 시장을 위축시켜 부작용이 커질 수 있다고 신중한 정책시행을 주문했다.

김 부총리의 시나리오 중, 모든 주택 보유자에게 일괄 적용되는 공시가격 조정보다는 적용 대상을 다가구 주택에 한정하거나 재산세보다 조세저항이 덜한 종합부동산세를 조정하는 방법 등을 채택해 과열은 억제하돼 실수요자에게는 영향을 주지 말아야 한다는 지적이다.

문성희 기자

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