2019년 서울 주택보급률 98%선에 그쳐...입주 홍수 속 공급부족 여전

[안장원의 부동산 노트] 
주택 수급 리포트-수요 과잉이냐, 공급 부족이냐

정부 장기주택계획 기준으로 수급 점검
지난해 이후 입주 급증하며 '입주 쓰나미'
수도권은 공급 과잉 많지 않고 지방 과잉 심해
서울은 주택공급 별로 늘지 않아

앞으로 재건축 위축으로 공급절벽 우려도
일부 과잉 수요엔 적절한 대응이 필요

전국적인 '입주 홍수' 속에서도 서울 공급 가뭄은 해갈되기 어려울 전망이다. 강남권 재건축 아파트 공사 현장.

현재의 수도권 부동산 시장을 바라보는 눈은 다양하다. 정부는  ‘투기적 수요에 의한 수요 과잉, 공급 안정’이란 입장을 보인다. 국책연구기관인 국토연구원은 이를 뒷받침하는 수급 동향 자료를 최근 발표했다.  
 
국토연구원은 주택으로 실제 들어서는 준공물량을 공급량으로, 정부의 주택계획을 바탕으로 수요를 산정해 비교했다.  
 
주택건설 인허가를 받고 일정한 공사 기간(공동주택 25개월, 단독·다가구 18개월) 뒤 준공될 것으로 예상하는 물량으로 공급량을 계산했다. 인허가를 받고도 실제로 착공에 들어가지 않는 주택이 있기 때문에 인허가 수치의 90%만 적용했다.    
 
수요는 정부가 2013년 세운 2차 장기주택종합계획을 기준으로 잡았다. 전국적으로 연평균 39만 가구다. 이 수요는 일반가구 수 증가, 주택 멸실, 소득 증가 등으로 한 해 필요한 주택 수다. 정부는 주택경기 호조나 악화로 늘거나 줄어들 수요 변동 폭을 5만 가구 뒀다. 연평균 주택 수요가 34만~44만 가구인 셈이다.  
 
국토연구원은 지난해부터 내년까지 예상 입주물량에서 같은 기간 주택 수요를 뺐다. 이렇게 계산해서 초과하거나 부족한 물량을 2015년 기준 재고 주택 수에 대비해 공급 과잉이나 부족 정도를 분석했다.   
 
 

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연구원은 2%가 넘게 차이 나면 공급이나 수요 과다, 1~2%는 초과, 1% 이내는 균형으로 봤다.

연구원 분석에 따르면 서울·부산·인천·광주 등이 균형상태이고 대구·울산·경기도는 공급초과, 경북·경남·제주는 공급과다로 나타났다.  
 
2016~2018년 전국 116만 가구 입주 예상 
 
업계에서 준공 물량을 분석한 결과도 비슷하다. 전국적으로 2016~2018년에 수요를 초과하는 주택이 들어선다. ‘입주 쓰나미’가 몰려온다. 2016년 완공된 51만 가구를 비롯해 2017~2018년 116만 가구가 입주할 전망이다. 3년간 총 167만 가구로 연평균 56만 가구다. 2005~2015년 연평균 38만 가구의 1.5배에 해당하는 물량이다.  
 
이는 2016~2018년 주택종합계획 상 총 수요(116만 가구)보다 51만 가구, 최대 수요(133만 가구)보다 34만 가구 더 많다. 대략 1년치 수요만큼 더 공급되는 셈이다.  
 
지역별로 공급과잉 정도가 차이난다. 동남권과 대경권·충청권이 심하다. 이들 지역의 공급과다는 2년치 수요량 이상이다. 
 
수도권 공급과잉은 8만~17만 가구 정도다. 수도권 연평균 수요는 21만~25만 가구다.  
국토연구원이 수도권은 공급과 수요가 균형을 이루고 있다고 평가할 만하다.  
 
 

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그런데 2016~18년 수급을 따질 때 앞선 2013~2015년도 함께 봐야 한다. 정부가 2012년을 기준으로 주택계획을 세웠기 때문이다. 2013~2015년의 공급 과잉이나 부족이 2016년 이후로 이어진다.  
 
2013~2015년엔 전국적으로 필요한 수요가 119만~136만가구였고 실제 128만가구가 입주했다. 권역별로 보면 수도권 공급이 수요에 못 미쳤다. 65만~75만 가구가 필요한데 56만가구가 지어졌다. 최대 수요로 보면 19만 가구가 부족했다. 
 
 

2018년 최대 78만가구 공급 과잉 

 
종합적으로 2013~2018년 6년간 정부가 예상한 수요는 236만~269만이다. 입주물량은 314만 가구로 예상된다. 44만~78만가구가 과잉이다. 평균 수요 기준으로 최대 2년치 필요한 물량이 남는다. 2013~2015년 남는 물량까지 쌓이면서 영남지역 사정이 더욱 나빠진다. 많게는 한해 수요의 3배 정도가 과잉이다.  
 
 수도권은 2013~2015년 공급 부족이 2016~2018년 공급 과잉으로 상쇄돼 2만~21만 가구가 수요보다 많다. 주택수급으로 봤을 때 공급과잉이 심할 것으로 예상하는 지방의 집값이 타격을 받을 것으로 예상된다. 
 
요즘 주택시장에서 가장 ‘핫’한 서울은 어떻게 될까. 수도권에서는 입주가 많지만 주로 경기도 물량이다. 아파트 기준으로 수도권에서 2016~2018년 연평균 입주물량이 2013~2015년 연평균보다 75% 늘어난다. 이중 경기도는 115%나 급증하고 서울은 늘어나지 않는다.  
 
 

2019년 서울 주택보급률 98% 예상

 
서울에서 강남권(강남·서초송파구) 공급도 많지 않다. 2013~2015년 연평균 아파트 입주물량은 8000가구였다. 2016~2018년 연평균 입주 물량도 8000여 가구다.  
 
이 결과 2019년이 돼도 서울 주택보급률(2015년 96%)은 100%를 밑돌 것으로 예상된다. 일반가구수가 2015년보다 8만 가구가량 늘어난 387만가구이고 주택수는 이보다 많은 15만 가구 늘어나지만(378만가구) 여전히 일반가구수보다 9만 가구 부족한 98% 선이다. 
 
이 기간 전국은 102.3%에서 110%에 가까워지며 160만 가구가 남는다. 2015년 서울과 함께 100% 밑이었던 경기도(98.7%)도 100% 위로 올라설 것 같다. 
 
 

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서울도 입주가 꽤 늘어나지만 이에 못지 않게 기존 집이 없어져서다. 서울에서 2016~2018년 20만 가구 넘게 입주할 것으로 예상되는데 재건축·재개발로 멸실되는 주택이 많다. 한해 전국적으로 8만~9만 가구가 멸실되는데 이중 3분의1에 가까운 2만~3만 가구가 서울 집이다. 
 
 서울 주택공급, 크게 늘지 않아 


재건축·재개발이 활발하면 그만큼 새 아파트 공급이 늘어나는 것과 동시에 멸실주택도 증가하는 것이다. 2013~2014년 연평균 2만 가구 정도이던 멸실주택이 2015년엔 2만5000가구를 넘어섰다.  때문에 2015년 이후 서울 재건축·재개발 분양물량이 많은데도 공급효과는 크지 않다. 
 
올해와 내년까지 크게 늘어나는 재건축·재개발 분양이 2020년 정도까지 입주로 이어진다. 하지만 내년 이후 재건축·재개발 분양이 크게 줄어들 수 있다.  
 
현재 몰리는 재건축 분양은 내년 부활될 것으로 보이는 재건축 초과이악환수제를 피하기 위해 재건축 단지들이 사업을 서둘러서다. 재개발도 최근 몇년간 집값 상승세를 타고 사업이 활발해졌다.   
 
요즘 같은 재건축·재개발 분양 소나기가 지나가면 후속 분양이 크게 줄게 된다. 재건축·재개발 분양 절벽이 생기는 것이다. 
 
재건축·재개발이 최대 주택공급원
 
서울 주택 공급이 절대적으로 재건축·재개발에 의지하고 있기 때문에 공급을 지속적으로 이어가려면 재건축·재개발을 통한 공급이 활발해야 한다. 
서울에선 택지개발할 땅이 거의 소진돼 재건축·재개발 외에는 주택 공급원이 거의 없는 상황이다. 
 
서울 주택 공급 확보 방안의 하나로 임대주택 공급과 같은 개발이익 환수를 전제로 용적률(사업부지 대비 지상건축연면적 비율) 상향이 필요하다는 주장이 나오고 있다. 마침 땅이 없어 SH공사가 직접 임대주택을 공급하기 어려워지면서 임대 공급도 줄고 있다.  
 
정부는 아직 주택사정이 여유롭지 못하고 빠르게 늙어가는 서울의 주택 공급 문제를 심각하게 인식할 필요가 있을 것 같다.    
 
 

과잉 수요 '거품'도 끼어  

 
그렇다면 수요에는 전혀 문제가 없는가. 아니다. 공급 부족 틈새에 과잉 수요가 끼어들고 있다.  
특히 강남권 재건축 시장은 일반 주택 수요·공급시장과 다르다. 상당한 개발이익이 개입돼 있어 주택 거래시장이라기보다 자본시장에 더 가깝다. 주택이 필요해서가 아니라 자본 이득을 노리고 돈이 몰린다. 
 
그래서 일반적인 집값 변동 폭보다 큰 진폭을 보이며 시장이 널뛰기를 한다. 때문에 시장을 왜곡할 수 있는 과잉 수요에 대해서는 관리가 필요하다. 
 
 

상한제 확대, 거래 제한 등 규제 가능성

과열을 잡겠다는 정부가 동원할 수 있는 대응책으로 분양가상한제 민간택지 확대, 투기과열지구, 주택거래신고제, 양도세 강화 등이 거론되고 있다. 투기과열지구와 주택거래신고제는 정부가 거래시장에 직접 개입하겠다는 뜻이다. 

투기과열지구로 지정되면 조합 설립 이후 단계의 재건축 단지 거래가 끊긴다. 조합원 명의 변경이 금지되기 때문이다. 재건축 시장 문을 닫는 조치인 셈이다.  
 
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr

[출처: 중앙일보] 2019년 서울 주택보급률 98%선에 그쳐...입주 홍수 속 공급부족 여전