[집코노미TV] "4월부터 강남 집값 급락한다"

'집'터뷰

이광수 미래에셋대우 연구위원

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▶구민기 기자

안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘은 이광수 미래에셋대우 연구위원 모시고 이야기 나눠보겠습니다. 요즘 강남 집값이 잡혀가는 듯한 모양새를 보이고 있는데요. 지금 시황은 어떻게 판단하시나요?

▷이광수 위원
일단 잘 아시다시피 ‘12·16 대책’이 굉장히 강력했습니다. 그래서 시장에 미치는 영향이 있는 것이고요. 일단 거래가 급감했죠. 이 정책의 핵심이 뭐였냐면 투기적 투자의 대출을 줄이는 것이었죠. 그러다 보니 투자나 투기 수요가 감소하고 거래량이 떨어졌어요. 그런데 수요가 감소할 때는 거래량만 떨어지지 가격은 안 움직여요. 제가 누차 말씀드리지만 가격의 결정권자는 집을 소유한 분들이 갖고 있죠. 그런데 싼 가격에 내놓을 이유가 아직은 없습니다. 그런 차원에서 거래량이 급감한 상황에서 가격이 떨어질 거냐 말 거나 관망하는 분위기를 읽을 수 있습니다.

그런데 한 가지 보실 것은요. 12·16 대책 전에는 호가가 급등했었죠. 예컨대 20억원짜리 아파트가 거래되다가 24억~25억까지 올랐죠. 그런데 대책 이후론 호가와 실거래가 모두 조정을 받고 있어요. 시장의 변화가 감지된다고 보고 있습니다.

▶구민기 기자
이게 쉬는 시간이냐, 조정장으로 빠질 것이냐 궁금한 분들이 많을 텐데요.

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▷이광수 위원
현황만 보면 조금 더 지켜봐야 할 것 같습니다. 그런데 가격 하락세가 조금 더 빨라질 수 있을 것 같아요. 상반기로 갈수록.

▶구민기 기자
특별한 이유가 있나요?

▷이광수 위원
가격 결정권자들은 집 소유자인데요 이들이 올해 상반기 집을 내놓는 게 유리합니다. 첫 번째 이유는 양도소득세 중과를 일시적으로 면제하고 있잖아요. 6월까지. 빨리 팔면 유리한 환경이기 때문에 매물이 나올 수 있고요. 또 하나는 보유세가 강화되기 때문에 그런 차원의 고민들이 시작됐습니다. 그런데 대출이 줄어든 상황에서 이런 매물이 나오면 조정이 일어나겠죠. 그 폭이 중요한데요. 의외로 조금 가파를 수 있겠단 생각도 들어요.

▶구민기 기자
폭은 예상 가능한가요?

▷이광수 위원
힘들죠. 방향성만 예상하는데요. 그렇게 물어보셨는데 모르겠다고 할 수도 없고…. 일반적으로 보는 게 지수인데요. 오류가 클 수 있겠습니다만 올해 예상은 -4% 정도입니다. 그런데 실거래가는 또 다르죠. 실거래가로 보면 하락폭이 조금 더 크겠죠.

▶구민기 기자
재건축은 그런 게 훨씬 심하겠죠?

▷이광수 위원
그렇죠. 재건축 아파트의 등락폭이 큰 이유는 투기수요나 투자현상이 훨씬 많아서 그래요.

▶구민기 기자
그런데 주택 소유자들이 급매물을 내놓을 정도로 급할까요?

▷이광수 위원
두 가지 이유인데요. 사는 사람들도 똑같아요. 사는 사람들은 가격이 더 오를까봐 급하게 사죠. 파는 사람들도 똑같은 경우가 나올 수 있어요. 더 떨어질까봐. 그럼 누가 더 빨리 파느냐가 승부가 될 수 있겠죠. 두 번째 이유는 현실적으로 대안이나 고민이 시작됐다는 거죠. 말씀드린 것처럼 보유세가 증가하고 양도세 감면 문제가 있으니까요. 강남 다주택자들 같은 경우 6월 안에 팔면 평균 2억~3억 정도를 이득을 볼 수 있어요. 세금면에서 말이죠.

그런 사람들 때문에 시장가가 결정되냐고 말씀하시는데, 결정됩니다. 지금 강남의 1개월 거래량이 100건이 채 안 됩니다. 말씀드린 사례 20명만 있어도 시장가가 형성되는 거예요. 소수의 매물이 시장을 크게 움직일 수도 있어요.

▶구민기 기자
양도세 중과 배제 얘길 하셨잖아요. 이 혜택을 볼 분들이 많을까요?

▷이광수 위원
정확히 추산하긴 힘듭니다. 정확한 자료는 없으니까요. 정부에선 서울 10만 가구가량이 해당된다고 하죠. 말씀드린 것처럼 시장의 거래량이 크게 감소한 상황이기 때문에 몇 채만 거래되더라도 시장이 움직일 수 있어요.

▶구민기 기자
앞으로 치열한 눈치싸움이 전개되겠네요.

▷이광수 위원
과거엔 매수자들이 눈치를 많이 봤죠. 그런데 지금은 근원적으로 대출이 안 됩니다. 사고 싶은 분들은 많지만 자금조달의 문제가 있어요. 매물이 나오는 속도와 정도에 따라서 의외로 하락폭이 클 수도 있어요.

▶구민기 기자
내년 입주량은 줄어드는데요.

▷이광수 위원
장기적으론 영향을 미치지만 계속 말씀드리는 건, 거래가격에 영향을 미치는 공급은 매도공급입니다. 물론 입주물량이나 분양물량이 심리를 움직일 수는 있어요.

https://www.hankyung.com/realestate/article/202002270616e