지금 보면 소름돋는 12년 전 경제 상황 (2010.10.26)

레고랜드에? 부동산 PF '핵폭탄' 되나? 10년 전에도 그랬다!(2010.10.26) [KBS시사🔙 부동산 타임머신_4탄]

https://www.youtube.com/watch?v=Ym4lOom5xrA 

양재동 파이시티, 판교 알파돔시티, 용산 역세권개발 등 금융회사에서 대출을 받아 부동산 개발사업을 추진하는 프로젝트 파이낸싱 사업이 줄줄이 좌초위기에 몰렸다. 부동산 경기 침체가 이어지면서 사업성이 악화됐기 때문이다.

 

지급보증을 선 건설사와 대출을 해 준금융회사의 연쇄 도산이 우려된다. 현재 금융권의 PF 대출 잔액은 74조2천억원, 공공기관이나 지자체가 추진하는 공모형 PF의 규모는 120조원에 이른다. PF대출 연체율이 급등하는 가운데 정부는 공적자금 7조5천억원을 투입해 위기 차단에 나섰다. 하지만 무디스는 PF 대출로 인해 한국 건설사와 금융회사들이 큰 타격을 받을 수도 있다고 경고하고 있는 실정이다. 부동산 프로젝트 파이낸싱의 위기를 진단하고 20년 전 부동산 개발붐과 버블 붕괴를 경험한 일본의 사례를 통해 대안을 모색한다.

 

■주요내용

1) 흉물이 돼 버린 아파트 단지 충남 조치원의 983세대 규모 아파트 단지. 골조 공사만 마무리 된 상태에서 공사가 1년 반째 중단됐다. 주민 반대 등을 무시하고 아파트 건설 밀어 붙였다가 단 10여 가구만 분양됐기 때문이다. 천안시 두정동의 아파트 부지 역시 2000세대가 넘는 대규모 단지로 개발 예정이었지만, 토지 매입하고 기초공사 시작되는 과정에서 사업성 악화로 공사 중단된 채 2년째 방치되고 있다. 도급순위 35위였던 시공사 남양건설은 이 여파로 부도처리 됐다. 이같은 공사장이 전국적으로 급증하고 있다.

 

2) 원인은 프로젝트 파이낸스 부동산 개발 사업의 대부분은 프로젝트 파이낸싱에 의해 자금 조달하고 있다. PF 대출은 시행사가 시공사의 지급보증을 받아 (저축은행과) 은행에서 돈을 빌리고 이후 분양대금을 받아 원리금을 갚아나가는 구조. 분양이 잘돼서 분양대금이 계획대로 들어오면 문제가 없지만 분양에 문제가 생기면 지급보증을 섰던 건설사와 돈을 빌려줬던 은행 모두 큰 손해를 보게 되는 구조다. 따라서 철저한 사업성 검토가 필수적인 사업이다. 그러나 2005년에서 2008년 부동산 개발이 우후죽순처럼 일어날 당시 제대로 된 사업성과 리스크 검토 없이 무분별한 투자와 대출이 이뤄졌다.

 

3) 연쇄부도로 이어지는 프로젝트 파이낸스 서울 양재동에 2조4천억원을 투입해 75만 제곱미터의 대규모 복합유통시설을 건설하는 대규모 프로젝트 파이낸싱인 파이시티. 사업 기간이 길어지면서 눈덩이처럼 불어나는 금융비용을 감당하지 못해 지난 8월 시행사가 법원에 파산 신청했다. 시공사인 성우종합건설과 대우자동차판매는 워크아웃에 들어갔다. 이로 인해 성우종합건설이 다른 지역에서 추진하던 아파트 건축사업도 중단되는 등 프로젝트 파이낸싱의 위기는 꼬리에 꼬리를 물고 확산되고 있다.

 

4) 공모형 PF도 부실 심각 공공기관이나 지방자치단체가 추진하는 공모형 PF도 줄줄이 좌초위기에 몰린 상태다. 단군이래 최대의 개발 사업이라는 용산 역세권 개발사업이나 청라지구의 국제업무단지, 판교 알파돔시티, 안산 사동개발사업, 경기도 한류월드 등 공모형 PF의 위기를 살펴본다.

 

5) 한국 경제의 폭탄이 되는가 프로젝트 파이낸싱에 의해 추진되고 있는 사업장은 전국적으로 모두 2천4백여 곳. 금융회사의 PF 대출 잔액은 74조 2천억 원에 이른다. 이 가운데 은행에서 대출을 받았지만 착공도 못한 사업장이 대출액 기준으로 44.5%. 절반 가까운 사업장이 첫 삽도 뜨지 못하고 있는 형편이다. 연체율도 급등하고 있다.

지난해말 올해 3월 전체 6.37% → 8.96% 보험 4.6% → 7.9% 저축은행 10.6% → 13.7% 펀드 24.3% → 30.4%

 

6) 2000년대 한국, 80년대 일본과 유사한 상황 80년대 택지개발 지구로 지정됐던 치바현 키사라즈시는 90년대초 땅값이 1/3로 폭락하면서 사업이 중단됐다. 심지어 땅값이 1/100로 떨어진 곳도 있다. 도쿄의 대표적인 관광지인 오다이바 역시 상업지역의 40% 이상이 미분양 되는 등 20년 가까이 지난 지금도 일본 대부분 지역이 부동산 버블 붕괴의 충격에서 벗어나지 못하고 있다. 일본 전체 주택의 15%, 700만 호가 비어있는 상태다. 80년대 후반 은행돈을 빌려 우후죽순처럼 부동산 개발이 일어났던 일본의 상황은 2005년에서 2008년 한국의 상황과 대단히 유사하다고 일본의 전문가들은 지적한다. 일본의 전철을 밟을 경우 장기간 경기침체가 불가피할 것이라는 경고다.

 

7) 변화하고 있는 일본의 부동산 개발 방식 부동산 경기 침체가 장기간 이어지면서 일본의 부동산 개발방식이 변화하고 있다. 건물을 지은 뒤 비싸게 팔아 단기간에 큰돈을 버는 것이 아니라 부동산 개발회사가 임대운영하면서 장기간 수익을 올리는 방식이 자리를 잡아가고 있다. 또 택지개발의 경우도 장기간에 걸쳐 기업, 주민, 대학, 지방자치단체가 의견을 모아서 도시를 개발하는 방식이 시도되고 있다.

 

롯본기 옛 방위성 부지에 지어진 미드타운과 도쿄 근교 카시와노하 캠퍼스시티 개발을 통해 새로운 일본의 부동산 개발 방식을 알아본다. 2

010년 10월 26일 KBS1TV 방송 [시사기획 KBS10 - 부동산 개발 사업(PF), 거품은 꺼지는가 ] 취재: 조현진 기자

※ 본 영상은 2010년에 제작된 것으로 현 상황과 다를 수 있음을 양해 부탁드립니다.