내년 신DTI·DSR '이중 잠금'…대출 관행 확 바뀐다

신DTI 대출한도 규제지표+DSR 건전성 관리 병행 DTI 한도만큼 돈 빌리기 어려워, 차주별 천차만별

© News1 최진모 디자이너

신(新) DTI(총부채상환비율)와 총체적 상환능력심사제도인 DSR(총부채원리금상환비율)이 동시에 시행되는 내년 하반기부터는 기존 대출 관행에 일대 변화가 올 전망이다.

획일적이던 대출 한도가 차주별 소득과 부채 규모, 금융회사별 여신심사 정책·전략에 따라 천차만별로 달라진다. DTI 최대한도만큼은 무조건 돈을 빌릴 수 있다는 인식도 바꿔야 한다. 차주가 진 모든 금융 빚을 부채에 반영하는 DSR이 도입되면 원하는 만큼 돈을 빌리기 어려워질 가능성이 크다. 

◇신DTI, 소득 안정성 입증해야 대출↑

DTI는 주택담보대출 한도를 결정하는 규제 지표다. 해당 대출 외에 기타대출(기존 주담대 포함)은 이자 상환액만 부채에 반영한다. 차주의 전체 빚을 과소평가하는 문제가 있었다. 소득도 전년 1년 치만 반영했다. 소득 안정성에 대한 고려 없이 상환 능력을 과대평가하는 부작용이 나타났다. 

특히 DTI가 수도권 등에만 획일적 규제 비율로 적용되다 보니 금융회사는 관행적으로 DTI 최대한도까지 대출을 허용했다. 차주들도 한도까지는 무조건 돈을 빌릴 수 있다는 인식을 하게 됐다. 
 
내년 1월 신DTI 시행으로 소득이 안정적이고 지속 가능하다는 점을 금융회사에 증빙해야 돈을 더 많이 빌릴 수 있다. 신DTI는 2년간 소득을 확인하고 최근 1개년 소득을 반영한다. 소득의 안정성을 보기 위해서다. 인정·신고소득만 내면 각각 95%, 90%만 반영한다. 

2개년도 소득 차이가 20% 이상이면 평균 소득을 반영한다. 2년간 근로소득 증빙자료를 제출한 차주는 장래 소득 증가가 예상되면 대출(만기 10년 이상 비거치식 분할상환대출) 한도를 올려준다. 

신DTI 산식의 분자인 부채 산정방식도 크게 바뀐다. 지금은 '신규 주담대 원리금+기존 주담대를 포함한 기타 대출 이자'를 부채로 본다. 내년 1월부턴 '모든 주담대 원리금+기타대출 이자'를 적용한다. 복수 주담대를 신청하는 다주택자는 갚아야 할 부채가 늘어나 원하는 만큼 돈을 빌리기 어렵다.  

◇DSR로 대출 건전성 관리, 은행별 자율 적용  

DSR은 시범 적용을 거쳐 내년 하반기 은행권부터 순차 도입한다. 금융당국이 획일적인 규제 비율을 정해주지 않는다. 신DTI는 대출 한도를 결정하는 규제 지표로, DSR은 금융회사의 대출 건전성 관리 지표로 병행한다. 은행들은 자율적으로 정한 고(高) DSR 대출의 비중을 일정 비율 이내로 자체 관리해야 한다. 

DSR은 주담대 외에 신용대출, 마이너스대출 등 차주가 보유한 모든 대출의 원리금을 갚아야 할 부채로 계산한다. DTI는 물론 신 DTI보다도 더 깐깐하게 상환 능력을 들여다본다. 따라서 금융당국은 부채 산식에 대출 종류와 상환 방식의 특성을 합리적으로 반영하기로 했다. 

예를 들어 계약이 만료되면 임차보증금으로 상환하는 전세대출은 이자 상환액만 부채에 반영한다. 집주인에게 맡겨 둔 덕에 실질적인 원금상환 부담이 발생하지 않기 때문이다. 신용대출이나 비주택담보대출, 마이너스통장은 만기연장이 가능하다는 점에서 최장기간인 10년간 분할상환하는 것으로 계산한다.

DSR은 신DTI와 달리 대출 한도를 결정하지는 않는다. 은행들이 자율적인 건전성 관리 지표로 활용한다. 각 은행이 자체적으로 고 DSR 대출을 관리하고 전체 대출의 일정 비율 이내로 제한하도록 유도한다. 고 DSR 대출에 연체가 발생하면 채무조정 감면율을 확대해 금융회사 책임을 강화하는 방식이다.

따라서 같은 차주라도 은행별 대출 조건은 다를 수 있다. 금융당국 관계자는 "은행의 대출 정책과 전략에 따라 자율성이 확대될 수 있다"며 "대출자들도 은행별로 금리·한도 쇼핑을 해야 더 유리한 조건으로 돈을 빌릴 수 있을 것"이라고 했다. 중장기적으론 DSR이 DTI를 대체하는 대출 한도 직접 규제 지표로 쓰일 가능성이 크다.   

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