내년부터 주택담보대출로 집 2채 사기 어려워진다

▲  손병두 금융위원회 사무처장이 24일 서울 종로구 정부서울청사에서 '금융회사 여신심사 선진화 방안'을 발표하고 있다.

ⓒ 금융위원회

내년 1월부터는 주택담보대출(아래 주담대)로 집을 2채 이상 사기 어려워진다. 금융회사가 이미 주담대를 받은 사람에게 또 대출을 해줄 경우 신규대출뿐 아니라 기존 대출까지 들여다보게 되기 때문. 이와 함께 두 번째 주택담보대출을 해줄 때에는 대출만기를 15년으로 짧게 보고 이에 맞는 비율 만큼만 대출해준다.

26일 금융위원회가 내놓은 '금융회사 여신심사 선진화 방안'의 주요 내용은 신 총부채상환비율(DTI), 총체적상환능력심사제(DSR)를 도입해 대출 받는 사람의 빚 갚을 능력을 더 꼼꼼히 확인한다는 것이다.

우선 내년 1월부터 신DTI가 도입된다. 기존에는 신규 주담대 원금과 이자, 기타대출 이자를 연간소득으로 나눠 계산해 이 비율만큼 대출해줬다. 앞으로는 주담대를 2건 이상 받은 사람의 경우 DTI 계산 때 신규 주담대뿐 아니라 기존 주담대 원금과 이자를 모두 반영한다. 이전보다 DTI가 높아져 대출 받을 수 있는 액수가 줄어들게 되는 것이다.

더불어 금융회사는 그간 대출 받는 사람의 1년치 소득만 확인했는데 2년치 소득을 살펴보게 된다. 이때 금융회사는 근로소득원천징수영수증 등 객관적인 자료를 확인해야 한다. 예외적으로 건강보험료 납부내역, 카드 사용액 등을 활용할 수 있지만 이 경우에는 추정소득을 각각 5%, 10%씩 줄이고 대출한도는 최대 5000만원으로 제한한다.

1년치 아닌 2년치 소득 증명해야...미래 소득증가 예상되면 대출 더 받을 수도

또 금융위는 대출 받는 사람의 나이에 관계 없이, 2년 동안 근로소득 증빙자료를 제출한 대출자의 장래 소득증가가 예상될 때 그 증가분을 DTI 계산 때 반영하도록 할 예정이다. 이전에는 만 40세 미만이고 집이 없는 노동자의 경우에만 장래 예상소득을 반영할 수 있었다.

이와 함께 2건 이상 주담대를 받은 사람의 경우 두 번째 주담대부터는 만기를 15년으로 제한한다. 대출 상환기간이 길어질수록 한 해의 대출원금과 이자 부담이 줄어들어 대출을 비교적 쉽게 받을 수 있는데, 이를 막기 위해 규제하는 것이다. 이는 DTI 계산 때에만 적용하고, 실제 대출 상환기간은 15년을 넘을 수 있다.

금융위는 신DTI 도입으로 서민과 주택 실수요자들이 피해를 보지 않도록 하는 방안도 마련했다. 청년층, 신혼부부는 2년 동안의 소득을 증빙하지 않아도 되고, 일반 대출 신청자보다 높은 한도를 인정 받을 수 있다. 이와 관련해 손병두 금융위 사무처장은 "청년층 등의 경우 (사회생활 기간이 짧아) 증빙이 쉽지 않기 때문에 기존처럼 2년이 아닌 1년치의 소득만 보겠다는 것"이라고 설명했다. 

또 금융위는 이사 등 불가피하게 일시적으로 2건의 주담대를 받았을 경우 기존 주택 매매계약서를 제출하면 기존 주담대의 이자만 DTI에 반영하도록 했다. 또 2년 안에 기존 주택을 처분하거나 주담대를 갚겠다고 약정하면 두 번째 주담대의 만기를 15년으로 제한하는 것은 적용하지 않게 했다.

DTI 초과 대출 못 받지만 고DSR 대출은 가능...은행이 자율적 판단

이와 더불어 대출 신청자의 주택담보대출뿐 아니라 모든 대출을 다 살펴보는 DSR은 은행권의 경우 내년 4분기부터 도입한다. 은행이 아닌 곳에는 오는 2019년 2분기부터 도입하게 된다. 대출신청자의 소득을 확인할 때 신DTI 소득산정 방식을 적용하되, 소득 확인이 어려운 경우에는 금융회사가 DSR을 따져보고 대처할 수 있게 한다는 것이다.

예를 들어 증빙소득을 보지 않는 일부 신용대출의 경우 고DSR 대출로 분류해 금융회사가 별도로 관리할 수 있는 방안을 채택할 수 있다. 금융당국은 내년 4분기까지는 은행이 DSR 비율을 자유롭게 정하도록 할 계획이다. 우선은 금융회사가 DSR이 높은 대출자의 비율을 일정하게 유지하는 식으로 활용하게 할 방침이다.

이에 대해 이형주 금융위 금융정책과장은 "DTI와 달리 (내년 4분기에 마련될) DSR 관리지표를 넘기더라도 은행이 대출을 거절해야 하는 것은 아니다"라고 설명했다. 이어 그는 "전체 규모에서 고DSR 비중을 어느 정도 한정한다는 것"이라며 "이전까지 관련 통계가 전혀 없었기 때문에 지금은 통계 추정을 위해 (시행하는 것)"이라고 덧붙였다. 상황을 지켜본 뒤 DSR 비율이나 활용방안 등을 검토해볼 수 있다는 얘기다.

또 금융당국은 개인사업자, 부동산임대업 대출 등에 대한 여신심사 가인드라인도 도입한다. 금융회사가 대출규모, 대출증가율 등을 고려해 관리대상 업종을 3개 이상 정하고, 업종별로 여신한도를 설정하도록 한다. 더불어 금융회사가 부동산임대업 종사자에 대출해줄 때에는 이자상환비율(RTI: Rent to Interest)을 계산해 적정한 대출인지 심사하게 된다.

한편 금융당국은 이번 신DTI 도입으로 은행권 주담대 증가율이 0.16%포인트 낮아질 것으로 기대하고 있다. 이와 함께 주택담보대출을 신규로 받는 대출자들의 약 3.6%(DTI 적용지역의 경우 8.3%)가 이번 신DTI의 영향을 받을 것으로 금융당국은 내다보고 있다.

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