소요(needs)와 수요(demands)의 차이
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주택정책을 공부할 때 처음 구분해야 할 단어가 소요(needs)와 수요(demands)입니다. 경제학에서는 여기에 취향과 선호도(taste and preference)라는 단어도 추가됩니다.
인터넷에서 퍼온 표입니다. 이걸 주택으로 바꿔 설명드리겠습니다. 수택소요는 국민들이 거주할 수 있는 공간을 말합니다. 의식주는 인간의 기본권이입니다. 기본권은 스스로 충족하거나 자력으로 할 수 없는 사람들을 국가가 책임져야 합니다. 선호와 취향은 각기 개인마다 달라집니다. 단독주택을 선호하는 사람이 있는가 하면 아파트를 원하는 사람이 있습니다. 아파트 가운데도 단지형을 좋아하는 사람이 있는가 하면 다른 사람들은 주상복합을 선호합니다. 능력이 되든 그렇지 않든 선호와 취향에선 중요한 것이 아닙니다. 그런데 이것도 능력아 받혀줘야 인격 대우를 받습니다. 능력도 안되는데 반포주공 1단지 아파트에 거주하고 싶다고 하는 것은 망상이 되겠지요. 그럼 옆에 있는 사람들 다 떨어져 나갑니다.
이제 마지막으로 수요입니다. 수요는 정확합니다. 단독주택이냐 아파트 혹은 주상복합이냐 빌라와 같은 다세대주택이냐 고시원이냐 능력에 따라 결정될 뿐입니다. 그 주택을 구매할 수 있느냐 없느냐 하는 것에 따라 결정된다는 얘기죠. 구매가능한 금액은 어느 정도 될까요? 자기 연봉의 최대 4배 범위입니다. 연봉이 8000만원인 사람은 3억원 넘어가는 주택을 구매하면 평생 불행해진다는 얘기입니다.
그래서 제가 항상 주택수요에 비해 공급이 과했다고 했던 것입니다. 그럼 투기수요는 어떻게 봐야 할까요? 투기수요를 충족하기 위해 계속 주택을 공급해야 할까요? 지난 몇 년 동안 공급된 주택 절반 이상을 다주택자가 구매했습니다. 그런데도 언론에선 주택공급이 부족하기 때문에 주택가격이 오른다고 하고 있습니다. 관련 연구기관 연구결과에 따르면 주택공급과 주택가격간에는 상관성이 떨어지는 편입니다. 오히려 주택공급이 늘면 늘수록 가격이 오르는 기현상이 벌어집니다. 이게 투기적 수요 때문인 것입니다.
지금 단기적으로 주택가격과 전세가격이 오르니 기대 인플레이션 때문에 잘 못된 의사결정을 하는 사람들은 나중에 정말 고생 많이 할 것입니다.
그런데 왜 정부가 대출을 장려하고 주택가격을 계속 오르는 것을 방치할까요? 주가지수와 부동산 경기가 좋을 때는 소비가 살아납니다. 미국이 그랬습니다. 자산가격과 주가가 상승하니 소비를 많이 늘렸었죠. 모기지로 주택을 구매해도 나중에 팔 때 가격이 오르니 아무런 걱정이 없다고 생각했었죠. 그러다가 거품이 꺼지는 것입니다. 코로나-19 이후 경제회복 생각보다 어렵습니다. 대량소비가 대량생산이 아닙니다. 생산이 이전보다 확연히 줄어들 것입니다. 실업률 또한 높아질 것이고요. 새로운 세계가 열립니다. 준비된 사람은 기회를 얻지만 그렇지 못한 사람들에겐 위기가 닥칠 뿐입니다. 연수아빠 |
중도금을 무이자로 하는 이유
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아파트든 상가든, 오피스텔이든, 분양형 호텔이든 공통점이 선분양이다. 여기에 필수적으로 따라나디는 것이 있다. 바로 중도금 무이자다. 이거 무이자가 아니다. 분양가격에 모두 포함된다.
아파트 계약을 하면 아파트를 3년 있다가 인도 받는다. 만약 아파트를 계약하고 아파트 가격이 폭락한다면, 계약자는 계약금만 포기하고 계약을 해제할 수 있다. 그런데 중도금을 이미 납입한 상황이라면 어떨까? 특수한 상황이 아니라면 계약해제가 불가능하다. 시행사와 시공사가 이를 거절하기 때문이다. 보다 정확히 얘기하면 계약서에 도장을 찍는 순간 거절할 수 없다. 거절하고 싶어도 시행사와 시공사는 이 핑계 저핑계를 대면서 1차 중도금 납부 시점까지 시간을 끈다. 그래서 계약금 손해보면서 다른 사람에게 분양권을 전매하는 경우도 있다. 이마저도 불가능한 경우가 있다. 그냥 앉아서 당할 수밖에 없다. 왜 이들은 계약해제를 거절할까? 최소한 60% 이상 계약되어야 금융기관에서 중도금 집단대출을 할 수 있기 때문이다.
계약서에 도장을 찍는 순간 피할 방법이 없다. 그래서 도장 함부러 찍었다가 망하는 것이다. 만약 중도금 대출이 무이자가 아니었다면 중도금을 계약자(수분양자가)가 마련해야 한다. 금융기관에 대출을 알아보더라도 대출이 불가능하거나 현금이 없다면 계약을 포기할 수 밖에 없다. 이 과정에서 계약자는 현실을 깨닫게 된다. 계약금 10% 포기하는 것이 합리적이었다는 것을 말이다. 그런데 무이자다 보니, 중도금 대출을 망각하고 지낸다. 그러다가 잔금 치를 시점에 중도금 대출을 일시불로 상환해야 한다는 것을 알게 된 때에는 이미 늦은 일이다.
중도금이 무이자인 이유는 분양계약을 유지하기 위한 시행사와 시공사의 꼼수일 뿐이다. 소소하지만 확실한 행복을 위해선 분양사무소에 발을 들여놓지 않는 것이 현명한 일이다. 아파트? 필요하다면 웃돈을 더 주는 한이 있더라도 준공 후 건축된 상황을 보면서 구매해도 늦지 않다. |
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연수아빠 |
서울 9월, 10월 경매매각
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서울시 아파트 경매는 감정가격보다 높게 낙찰되는 경향이 있습니다. 그 이유가 무엇일까? 감정가격이 매도호가보다 저렴한 편이라서 그렇습니다. 15억원이 넘어가면 자금조달 계획서를 제출해야 하는데, 참 이거 맞추는 것을 보면 대단합니다. 상위 1% 시장은 보통 사람들이 범접할 수 없는 곳입니다. 두번째는 정부가 이기나 자기들이기나 버티기 하는 형국입니다. 언제까지 이렇게 받아주지는 못할 것입니다. 경매물건은 계속 쌓일 예정이고, 살 수 있는 사람은 한정되어 있습니다. 그리고 여기 더 들어올 수 있는 층이 하나 더 있습니다. 바로 외국인입니다. 외국인까지 경매시장에 참여하는 순간 경매장은 아수라장이 됩니다. 외국인들이 왜 들어올까요? 수익률이 좋아서? 물론 그런 측면도 있지만, 이미 서울은 세계도시입니다. 외국인도 참여한다면 수요층은 더 넓어집니다.
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연수아빠 |
자산가치 하락과 금융기관 부실
지금 대한민국은 아파트 가격 거품, 주식 가격 거품 두 개의 거품이 문제가 될 것입니다.
무주택자가 대출을 받는 것은 상관이 없지만, 이 마저도 신중해야 한다.
6억원짜리면 현금으로 1억8000만원을 마련해야 한다.
그리고 매월 151만원씩 30년 동안 원리금을 납부해야 한다.
DSR 40%에 해당하는 소득이 4528만원이다.
정상적인 생활하려면 DSR은 25% 미만으로 내려가야 한다.
연봉 7245만원은 넘어야 한다.
이것도 세후다.
그래서 유엔 해비타트는 자기 소득의 4배 이상으로 주택가격이 형성되는 것을 피해야 한다고 했던 것이다. 그런데 서울은 이미 14배다.
자 이 정도까지 보면 이젠 서울 강남3구에서 나오는 아파트 매물 사줄 내국인은 그리 많지 않다.
이걸 줍는 애들이 있다. 바로 검은머리 외국인이다.
진정한 외국인은 매력도가 떨어지는 강남3구 아파트를 수십원씩 투자해서 구매하려 하지 않기 때문이다.
지금 기획재정부가 걱정하고 있는 것이 하나 있다.
아파트 가격 폭락이다. 10% 정도만 빠져도 금융기관 특히 제2금융권은 대출만기가 도래하면 연장을 거부하고 바로 원금을 회수하려고 할 것이다. 지금 제2금융기관은 적극 금리 6% 넘긴 곳도 있다. 대손충당금 때문이다. 지금은 1% 조금 안되지만 실질적인 연체율은 2.5~3%까지 갈 수 있다.
그럼 대손충당금 적립액은 더 많아진다. 3% 수준이면 금융기관 붕괴수준이다.
기재부가 걱정하는 것이 바로 이것이며, 가계부실 -> 금융기관 부실 -> 기업부실 -> 기업 대규모 감원 -> 장기침체 -> 대한민국 신용등급 하락으로 갈 수 있다는 얘기다.
국제신용평가기관들이 아직까지 대한민국 가계부채의 심각성을 잘 모르는 것 같다. 서류상으론 그렇게 많지 않지만, 전세보증금 집주인 입장에서 모두 부채일 뿐이다. 개인신용대출까지 합치면 GDP 130% 훌쩍 넘을 것이다. 이게 반영되면 대한민국 쉽지 않다.
경매가 줄줄이 나올 것이란 예측 틀린 것은 아니다.
그런데 이게 과연 옳은 일인가를 생각해봐야 한다.
경매 부작용 때문에 아마도 공매를 유도하고 부채를 탕감해줄 가능성이 높다.
그리곤 그 집에 임대로 계속 눌러 사는 일이다. 그런데 이 마저도 소득이 없다면 쉽지 않다.
결국 외곽으로 아니면 작은 규모의 집으로 이사할 수밖에 없다.
서브프라임 모기지론 사태와 같이 대규모 폭락은 없겠지만, 장기 불황은 피하는 것이 쉽지 않을 것 같다.
부동산관리감독원 설치 반대 이유
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투기꾼들이 제일 싫어하는 일이 바로 부동산관리감독원의 설치입니다. 허위거래, 자전거래 등으로 시세 올리기 작업을 하는 것이 걸릴까봐 그렇습니다. 어제 국토교통부 국정감사에서도 이 문제가 거론되기도 했습니다. 서영수의 대한민국 가계부채 보고서 일부 입니다. |
연수아빠