부동산 시장 현장은 참혹 그 자체 ..양아치들과 사기꾼들에게 속으면 안돼
부동산과 인프라의 상관 관계
한국 정부에서 부동산 가격을 필사적으로 방어하려고 하는 이유가 한국에서의 부동산 자산 시장 규모는 주식 자산 시장 규모의 2.5~3 배 규모이기 때문에 한국 경제= 부동산 시장이라고 보면 거의 정확 하다.
그리고 냉정 하게 말해서 2 기 신도시는 소득 구간은 놀랍게도 4천만원이 안 된다.
전월세 비중은 65%가 넘는데다가 아직 50% 더 아파트를 지어서 개발을 해야 도시 계획이 완성이 된다.
한 마디로 말해서 지금 찍어 온 아파트 규모의 2배를 키워야 끝난 다는 것이다.
지금도 일산에 미분양 물량이 많은데도 불구하고 일산이나 분당 같은 1 기 신도시를 쳐 주는 이유가 주택 수요에는 반드시 3 가지 요소를 고려 해야 한다.
1. 대형 병원과 의료 인프라
2. 학군
3. 교통 입지
첫째로 분당 신도시만 해도 차병원 부터 서울대병원 재생 병원에 일산은 백병원에 국립 암센터에 대형 종합 병원이 4개에 1기 신도시 중 의료 인프라 탑이 일산 신도시라 나이든 노인네들이 선호하는 동네가 일산 신도시다. 평촌은 한림대. 중동은 순천향대.... 이런식으로 거점 의료 기관이 있어야 하는데 김포나 파주 같은 경우는.......... 없다........... 그냥 황무지야.
흔히들 착각 하는게 있는데 나이가 들 수록 도시에서 살아야 한다. 아프니까 병원을 자주 다녀야 하는데 교통이 불편하면 아무리 10억이라도 니미 그냥 아무 의미가 없기 떄문이다.
이게 왜 중요 하냐 하면 가장 먼저 3선 병원에서 진료 후 1선 대학 병원으로 옮겨 가는 시스템인데 이럴 경우 2기 신도시들 같은 열악한 인프라 지역은 답이 없다.
병문안 가서 며느리가 병수발 들기도 체력에 벅차다.
둘쨰로 학군 같은 경우를 측정할 경우 아무리 지랄 해도 강남 이야기를 하는 이유가 한국의 학원 시스템은 강남구 대치동 >> 양천구 목동 +신반포 >> 노원구 중계동 >> 송파구 잠실동 순서로 확장 되는데 일산만 해도 주엽역 중심으로 대형 학원 분교로 학원가가 구성 되어 있다.
하지만 ........그 윗 동네는 없다...... 그래서 학교 끝나고 내려 오거나 아니면 각자 도생에..... 더 긴말 안 한다.
거기에 초등학교까지는 그럭저럭 다닌다 치더라도.
중학교 이상 되면 진짜 난감 하다. 어떻게 손을 쓸 수가 없어.
세번쨰 교통 입지는 실제로 한 번 겪어 보면 차 타고 아침 러시아워 시간에 출퇴근 한 번 해 보면 쌍욕 나온다. 그래서 실제로 대중 교통이나 지하철을 타고 다닐려고 해도 역까지 가서 지하철 타고 가야 하는데 도심까지 기본이 1시간 반이 넘어서 퇴근 시간에 서서 가면 정말 주저 앉고 싶을 정도다 .
거기에 지하철 역에 나와서 다시 집까지 가면 그냥 씻는건 둘쨰치고 그대로 쇼파에 드러 누워 버린다.
판교 분당 일산 중동 까지만 해도 도심에서 20 키로 구간인데 옥천 운정 김포 같은 구간은 30킬로 구간으로 이 정도면 실제로 먹고 살 직장이 집 근처에 있는 사람 아니면 이건 인생이 극한 체험이다.
그나마 주 5일이라 망정이지 일요일 뺴고 6일 이상 일하는 사람들은 수명이 단축된다는 느낌이 들 정도다.
사람이라는 게 최소한 신도시라는데 살려면.... 병원/ 학교/ 교통/ 쇼핑/ 공원.... 이 정도는 있어야 그 나마 정신병 안 걸리고 사는데 지금 콘크리트 30층짜리만 지어 놓고 창문 밖에는 흙바람 만 날리면 답이 없는 것이다.
그 나마 1 기 신도시가 자리 잡는데 10년이 걸렸지 지금 2 기 신도시는 10년이 다 되어 가는데 아직도 제대로 자리도 못 잡았는데 지금도 계속 앞으로 지금 공정률 50% 밖에 안 된 2 기 신도시에 가서 살라는 건 그냥 사는 사람들 미래를 황폐화 시켜 버리는 것이다.
결론:
아니............ 혹시라도 친척이 살고 있다면 숙박비 주고 한 번 자 보라고.
자고 일어나서 아침에 창문 커텐 열고 나니까 보이는 건 논두렁에 황무지 모래 바람 10톤 덤프 트럭 다니고 동네에 개 한마리 안 다니는 동네라면.
사기 당했다는 생각이 안 들겠냐????????????? 이 동네는 토지 보상금 받은 영감들이 제네시스 트렁크에 장화 하고 곡갱이 호미 들고 하우스 일당 팔이 하러 다니는 동네다. ( 실제로 직접 본 것임. 자기 땅을 LH 에 다 팔아서 할일 없어서 일당 팔이 하러 다님 )
정말 처참 하다. 이 정도면 막말로 정말 갈 떄까지 가 보자는 거야.... 디질 떄까지 막차 타고 가 보자는 거지.
가 보면 다른 건 둘쨰치고 아프면 갈만한 제대로 된 병원 하나 없는 동네에 어떻게 살라고 이렇게 사기 치는 거냐.
이게 인간들이냐.
반론
평당3억아파트
대치동은 압구정이 4억이상일때 1~2억도 안했습니다 그러나 학원가좋죠 어느정도 호가로 올려놓고 간을보고 부동산 호가 압박결과 지금의 가격키맞춤이 탄생되었고 송파구까지 뻗치고 이젠 강동구까지...
처음부터 병원, 학군, 인프라는 부동산을 올리고 나서 끼어 맞추는 과정에 불과합니다
마곡 가보셨나요?
입주 시점이요? 김포 공항옆에 지어놓고
30평형 전평형 미분양..
지금은요? 주변 어찌 변했을까요?
불과 4년만에..
광명역은요? 황무지였던 곳
김포는요? 황무지요
둘다 종병 들어가고 세미급 들어가고
교통인프라 다 깔고 깔끔해집니다
학원가요? 요즘 온라인이 대세입니다
30키로던 40키로던 사이클에 맞춰 아무도 집을 안살때 고가대비 많이 떨어진곳 사면 됩니다
미리 결과물을 땡겨와서 가격을 올려서 사기라는거지
그리고 시간이 지나면 알아서 기업부터 병원 학원 개발에 맞춰 다 들어갑니다..
젊으면 젊을수록 싸게만 사면 됩니다
교하로 시작해서 운정까지 개발이 망해서 인프라가 안깔렸지.. 특별한 케이스입니다
A 라는 사람이 서울이 4~5억일때 운정을 경매로 1억대 샀으면 지금불편 다 커버되면서
남은돈 청라도 사고 서울갭으로도 사겠죠 레버리지 만들었겠죠...
바닥을 잡을수있게 끝없이 공부하자
좋고 나쁨은 없다 가격이 중요하다