채무 상환능력계수 비율 (Debt Service Coverage Ratio)

은행이 대출을 해 줄 때 돈을 빌려 간 사람이 제때에 갚을 능력이 있는지 검증하는 방법으로 채무 상환능력 계수 비율이 일정 수준 이상인지를 점검해 보는 게 최우선적으로 해보는 방법이다. 정상적인 상환능력이 있다고 판단될 때 담보물 가치는 이차적으로 고려대상이 된다.

채무상환능력 계수는 나라마다 조금씩 명칭은 다를 수 있고, 포함되는 항목이 약간씩 차이는 있지만, 기본적인 운용 원칙은 같다. 캐나다의 경우 가계대출은 GDS (Gross Debt Service), TDS (Total Debt Service)를 계산해 보는데, 금융기관마다 운용기준에 약간의 차이는 있다. CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation)의 경우는 GDS 35%, TDS 42%를 한도로 하고 있으며, TD Bank의 경우 Credit Score가 680 미만(최소 650)이면 CMHC와 동일하고, 680을 넘으면 GDS 39%, TDS 44%까지 허용해
준다. 산출 방식은 다음과 같다.

•  GDS = (모기지 원금 및 이자 + 재산세 + 난방비용 및 콘도 Fee) / 연간 총소득
• TDS = (모기지 원금 및 이자 + 재산세 + 난방비용 및 콘도 Fee + 기타 채무상환액) / 연간 총소득 콘도 Fee는 일반적으로 50%만 포함하고, 난방비도 주택 규모에 따라 합리적으로 추정해야 하며, 렌트 수입은 50~80%만 인정하는 등 구체적인 산정방법은 은행마다 약간씩 달리하고 있다.

요즘은 인터넷에 대출금액, 소득 등 자료를 넣으면 자동으로 GDS, TDS, Stress Test등을 고려하여 대출이 가능한지 여부를 알려주는 웹사이트가 여러 군데 있는데. Financial Consumer Agency Canada에서도 Mortgage Qualifier Tool을 개발하여 일반인들이 쉽게 이용할 수 있게 하고 있다.

(FCAC website: https://itools-ioutils.fcac-acfc.gc.ca/MQ-HQ/MQ-EAPH-eng.aspx)

기업대출인 경우는 DSCR (Debt Service Coverage Ratio)라 하여 일반적으로 다음의 산식을 적용한다.

• DSCR = 순 영업이익(Net Operating Income) / 채무상환부담액(Debt Service)
• 순영업이익(Net Operating Income) = 순이익(Net Income) + 감가상각(Depreciation) + 이자 비용(Interest Expense) + 기타 비 현금 비용(Other Non-cash items)
• 채무상환부담액(Debt Service) = 원금(Principal Payment) + 이자(Interest payments) + 리스 상환액(Lease payments)

DSCR이 1미만이면 영업에서 창출한 자금으로 대출원리금을 갚을 수 없고, 추가 출자를 해야 하거나 차입에 의존하여 새로운 대출로 기존 대출원리금을 갚아야 하는 상황이 되기 때문에, 은행들은 기업체에 DSCR이 통상 1.2 (1.15~1.35) 이상일 것을 요구한다.

참고로, 한국도 2018년 3월 말부터 가계대출에 대해 총부채원리금 상환비율(DSR, Debt Service Ratio)을 다음 방식으로 산정하여 운용하고 있는데, 원리는 같지만, 규제비율은 좀 다르다.

• DSR = 대출 원리금 상환액(주택담보대출, 카드론, 할부금 등 모두 포함) / 연간소득 x 100 (%)

한국의 은행들도 약간씩 차이는 있지만, DSR이 70%를 넘으면 위험대출, 90%를 넘으면 고위험대출로 분류하여 대출을 제한하고 있다. 정부의 지침에 따라 시중은행은 위험대출을 총대출액의 15%, 고위험대출은 10%이하로 유지해야 한다.

 

hcmortgage.com/2019/02/01/mortgage-stress-testing-2-2/

채무 상환능력계수 비율 (Debt Service Coverage Ratio) - Huntington Cross Mortgage

en.wikipedia.org/wiki/Debt_service_coverage_ratio

Debt service coverage ratio - Wikipedia

부채 상환 비율

용도

기업 금융에서 DSCR은 싱킹 펀드 지불을 포함하여 부채에 대한 연간이자와 원금 지불을 충족하는 데 사용할 수있는 현금 흐름의 양을 나타냅니다. [1]

개인 금융에서 DSCR은 은행 대출 담당자가 부채 상환 능력을 결정하는 데 사용하는 비율을 나타냅니다.

상업용 부동산 금융에서 DSCR은 부동산이 현금 흐름을 기반으로 부채를 유지할 수 있는지 여부를 결정하는 주요 측정입니다. 1990 년대 말과 2000 년대 초 은행은 일반적으로 최소 1.2의 DSCR을 요구 했지만 [ 인용 필요 ] 보다 공격적인 은행은 낮은 비율을 수용 할 것 입니다. 이는 2007 ~ 2010 년 금융 위기에 기여한 위험한 관행입니다.. 1 이상의 DSCR은 (이론적으로 은행 표준 및 가정에 따라 계산 된) 기업이 부채를 지불하기에 충분한 현금 흐름을 생성한다는 것을 의미합니다. 1.0 미만의 DSCR은 대출금을 충당하기에 충분한 현금 흐름이 없음을 나타냅니다. 비 소환 프로젝트 금융이 사용되는 특정 산업에서는 일반적으로 부채 상환 준비금 계정을 사용하여 DSCR <1.0 인 기간에도 대출 상환을 충족 할 수 있습니다. [2]

계산

일반적으로 다음과 같이 계산됩니다.

{DSCR}} = {순 영업 이익}/ {부채 서비스}

어디:

Adj. EBITDA= {총 영업 수익}- {영업 비용}

Debt Service = {원금 상환} + {이자 지불} + {리스 지불}

 

기업의 부채 보상 비율을 계산하려면 먼저 기업의 순 영업 이익 (NOI) 을 결정해야합니다 . NOI는 총 수익과 운영 비용의 차이입니다. NOI는 자금을 조달하지 않거나 이전에 기업 또는 사업의 실제 수입을 반영하기위한 것입니다. 따라서 금융 비용 (예 : 대출이자), 소유주 / 투자자의 개인 소득세, 자본 지출 및 감가 상각은 운영 비용에 포함되지 않습니다.

 

부채 서비스는 자금 조달과 관련된 비용 및 지불입니다. 이자와 임대료는 대출을 받거나 자산을 빌려서 발생하는 실제 비용입니다. 대출 원금을 상환한다고해서 기업의 순 자본 / 청산 가치는 변경되지 않습니다. 그러나 이는 기업이 처리하는 현금을 감소시킨다 (대출 부채 감소 또는 자산의 자본 증가 대가로). 따라서 원금 지급을 고려하여 DSCR은 기업의 현금 흐름 상황을 반영합니다.

 

예를 들어, 부동산의 부채 보상 비율이 1 미만인 경우 부동산이 창출하는 소득은 모기지 지불금과 부동산의 운영 비용 을 충당하기에 충분하지 않습니다 . 부채 보상 비율이 .8 인 부동산은 연간 부채 상환액의 80 %를 지불 할만큼만 충분한 소득을 창출합니다. 그러나 부동산의 부채 보상 비율이 1 이상이면 해당 부동산은 연간 부채 상환을 충당하기에 충분한 소득을 창출합니다. 예를 들어, 부채 보상 비율이 1.5 인 부동산은 연간 부채 비용, 모든 운영 비용을 모두 지불 할 수있는 충분한 수입을 창출하고 실제로 이러한 청구서를 지불하는 데 필요한 것보다 50 % 더 많은 수입을 창출합니다.

DSCR이 1 미만이면 현금 흐름이 마이너스임을 의미합니다. DSCR이 1 미만 (예 : .95)이면 연간 부채 상환액의 95 %를 충당 할 순 영업 수입이 충분하다는 것을 의미합니다. 예를 들어, 개인 금융의 맥락에서 이는 차용자가 프로젝트를 계속 유지하기 위해 매달 개인 자금을 조사해야 함을 의미합니다. 일반적으로 대출 기관은 부정적인 현금 흐름에 눈살을 찌푸 리지만 일부는 차용자가 외부 소득이 강한 경우이를 허용합니다. [1] [4]

일반적으로 대부분의 상업 은행은 대출 상환금을 충당하기에 충분한 현금 흐름을 지속적으로 사용할 수 있도록하기 위해 1.15–1.35 배 (순 영업 소득 또는 NOI / 연간 부채 서비스) 비율을 요구합니다.

예

Jones 씨가 순 영업 수입이 $ 36,000이고 연간 부채 상환액이 $ 30,000 인 투자 부동산을보고 있다고 가정 해 보겠습니다. 이 부동산에 대한 부채 보상 비율은 1.2가 될 것이며 Jones는 해당 부동산이 연간 모기지 지불금을 지불하는 데 필요한 것보다 20 % 더 많이 발생한다는 것을 알 것입니다.

 

부채 서비스 비율은 일반적으로 모기지 포트폴리오의 품질을 평가하는 데 사용됩니다. 예를 들어, 2008 년 6 월 19 일, 미국의 유명 신용 평가 기관인 Standard & Poors는 Bank of America에서 처음 발행 한 여러 등급의 공동 상업용 모기지 패스 스루 인증서에 대한 신용 등급을 낮췄다 고보고했습니다. 평가 기관은 보도 자료에서 Bank of America Commercial Mortgage Inc. 2005-1 시리즈의 4 개 인증서에 대한 신용 등급을 낮췄다 고 밝혔으며, 다운 그레이드는 "풀의 신용 악화를 반영한다"고 말했습니다. 그들은 또한 풀에있는 8 개의 특정 대출이 1.0 배 이하 또는 1 배 이하의 부채 상환 범위 (DSC)를 가지고 있다는 사실로 인해이 다운 그레이드가 발생했다고 설명합니다.

 

부채 상환 비율 또는 부채 상환 범위는 재무 건전성에 대한 유용한 지표를 제공합니다. Standard & Poors는 2008 년 6 월 10 일 현재 총 135 건의 대출이 총 20 억 5 천 2 백만 달러에 달한다고 보고했습니다. 

그들은 그날 기준으로 1.0 배 이하의 DSC로 8 건의 대출이 있었다는 것을 나타냅니다. 이것은 상업용 부동산 임대로 들어오는 순 자금이 모기지 비용을 충당하지 않는다는 것을 의미합니다. 이제는 아무도 처음에 이와 같은 대출을하지 않았기 때문에 재무 분석가 또는 정보에 입각 한 투자자는 DSC의 악화 율에 대한 정보를 찾을 것입니다. 특정 시점에서 DSC가 무엇인지뿐만 아니라 대출이 마지막으로 평가되었을 때부터 얼마나 많이 변경되었는지 알고 싶습니다. S & P 보도 자료를 통해 이를 알 수 있습니다.

 

그리고 여전히 더 있습니다. 풀에 총 135 개의 대출이 있고 그중 8 개만 수중에 있으며 DSC가 1 미만이므로 분명한 질문은 다음과 같습니다. 전체 135 대출 풀의 총 DSC는 얼마입니까? Standard and Poors 보도 자료는 전체 풀에 대한 가중 평균 DSC가 1.76 배 또는 1.76 배임을 나타냅니다. 다시 말하지만 이것은 이제 단지 스냅 샷입니다. DSC가 대답하는 데 도움이 될 수있는 핵심 질문은 풀의 모든 대출이 처음 이루어 졌을 때부터 이것이 더 좋거나 나쁘습니까? S & P 보도 자료에서도이를 제공하여 전체 135 개 대출 풀에 대한 원래 가중 평균 DSC가 1.66 배 또는 1.66 배라고 설명합니다.

이러한 방식으로 DSC (부채 서비스 커버리지) 비율은이 대출 풀의 재무 품질 및 관련 위험 수준을 평가하는 방법을 제공하며 일부 대출에서 DSC가 1 미만 임에도 불구하고 전체 DSC가 전체 수영장의 1.66 배에서 1.76 배로 개선되었습니다.

 

이는 대출금이 상환됨에 따라 DSC가 시간이 지남에 따라 개선됨에 따라 좋은 대출 포트폴리오의 모습과 거의 비슷하며, 작은 비율 (이 경우 6 %)은 DSC 비율이 1 회 미만인 것으로 나타났습니다. 앞에 문제가 있을 수 있습니다.

 

물론 일부 대출의 경우 DSCR이 1 미만이라고해서 반드시 채무 불이행을 의미하지는 않습니다.

세전 제공 방법

소득세는 DSCR 계산 및 해석에 특별한 문제가 있습니다. 개념적으로 DSCR은 부채 상환에 사용할 수있는 현금 흐름과 필요한 부채 상환의 비율이지만 실제로는이자가 세금 공제 비용이고 원금은 아니기 때문에 다음에서 생성 된 현금의 양을 나타내는 수치는 없습니다.

 

둘 다 작업을 완벽하게 사용할 수 부채 서비스에 사용할 수있는 현금 부채 서비스.

반면 이자, 세금, 감가 상각 전 이익 (EBITDA)은이자 만 지불을 할 수있는 회사의 능력의 적절한 측정 (이하 "T"없이), EBIDA 더있다 (운전 자본의 예상 변화가 제로라고 가정) 필요한 원금을 지불하는 회사의 능력에 대한 적절한 지표. 이러한 구분을 무시하면 회사의 부채 상환 능력을 과장하거나 과소 평가하는 DSCR 값으로 이어질 수 있습니다. 세전 제공 방법은 이러한 과제를 감안할 때 전체 부채 상환 능력을 안정적으로 표현하는 단일 비율을 제공합니다.

세전 제공 방법을 사용하여 계산 된 부채 서비스 보상 비율은 다음 질문에 답합니다. 회사의 EBITDA가 중요 EBITDA 값보다 몇 배 더 많았는지, 여기서 중요한 EBITDA는이자 의무 + 원금 의무 + 세금 비용을 가정하는 것입니다. 최소 충분한 수입 + 배당금 및 CAPEX와 같이 회계 비용으로 취급되지 않는 기타 필요한 지출.

 

세전 제공 방법에 따른 DSCR 계산은 EBITDA / ( 이자 + 세후 지출에 대한 세전 충당금 )입니다. 여기서 세후 지출에 대한 세전 충당금은 충족하기 위해 따로 설정해야하는 세전 현금 금액입니다. 필요한 세후 지출, 즉 CPLTD + 미 자금 CAPEX + 배당금. 규정은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

만약 비 현금 비용 (감가 상각비 + 파괴 + 할부)> 세후 지출, 다음 세후 지출액 = 후 세금 지출에 대한 세전 제공

예를 들어, 회사의 세후 지출이 미 자금 CAPEX의 CPLTD $ 9 천만 및 $ 10M로 구성되고 비 현금 비용이 $ 1 억인 경우 회사는 지불하지 않고 운영에서 세후 지출로 $ 1 억 현금 유입을 적용 할 수 있습니다. 1 억 달러의 현금 유입에 대한 세금. 이 경우 차용인이 세후 지출을 위해 준비해야하는 세전 현금은 단순히 $ 1 억입니다.

만약 세후 지출액> 비 현금 비용, 다음 세후 지출에 대한 세전 제공 = 비 현금성 비용 + (세후 지출 - 비 현금 비용) / (1 소득 세율)

예를 들어, 세후 지출이 CPLTD 1 억 달러로 구성되고 비 현금 비용이 5 천만 달러 인 경우 차용인은 5 천만 달러 유입에 대해 세금을 지불하지 않고 5 천만 달러 세후 지출에 대해 영업에서 직접 현금 유입 5 천만 달러를 적용 할 수 있습니다. 그러나 회사는 나머지 5 천만 달러의 세후 지출을 충당하기 위해 $ 77M (소득 세율 35 % 가정)을 따로 설정해야합니다. 이 회사의 세후 지출에 대한 세전 조항 = $ 50M + $ 77M = $ 127M. [5]

 

en.wikipedia.org/wiki/Debt_service_coverage_ratio#cite_note-3

Debt service coverage ratio - Wikipedia